（2017）湘0203民初825号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-08-29
案件名称
李庆新与株洲市熙美物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
株洲市芦淞区人民法院
所属地区
株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李庆新,株洲市熙美物业服务有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0203民初825号原告李庆新，女，1963年1月14日出生，汉族。被告株洲市熙美物业服务有限责任公司。委托代理人赵强，系株洲市熙美物业服务有限责任公司职员，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解和调解，提起反诉或者上诉，代领法律文书等。原告李庆新与被告株洲市熙美物业服务有限责任公司（以下简称“熙美物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案受理后，依法由审判员陈帆适用简易程序，于2017年5月18日公开开庭进行了审理。原告李庆新、被告株洲市熙美物业服务有限责任公司的委托代理人赵强到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告李庆新向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告修复外墙至不再漏水；2、被告赔偿原告因漏水造成的经济损失9000元；3、被告退还原告押金1000元；4、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：被告熙美物业公司的前身为洗煤厂拆迁办，后变更为熙美物业公司。原告系株洲市芦淞区广汇曦美苑1栋2706号的业主，被告系该小区的物业公司。2010年上半年，原告对曦美苑1栋2706号房屋进行了装修，装修不久后，发现次卧开始渗漏，随后，主卧和阳台相继渗漏，补过几次后，一直没有补好，且越补越漏，因渗水导致家里潮湿，衣柜霉变，致使原告无法正常生活。原告认为，被告在房屋质量五年保修期内没有及时督促房屋开发商修缮外墙，被告存在服务不到位。原告曾多次要求被告处理此事，一直无果，故原告诉至法院。被告熙美物业公司辩称：1、原告要求被告修复外墙不再漏水的主张没有事实和法律依据，房屋外墙漏水属于房屋质量问题，且房屋漏水发生在五年的质保期内，原告应当向房屋开发商主张权利，而不应当向被告主张权利，被告诉讼主体不适合；2、原告要求被告赔偿外墙漏水的损失没有法律依据，株洲市芦淞区法院（2016）湘0203民初483号民事判决书已经认定被告尽了联系义务，且外墙修复是由开发商处理，故损失不应当由被告承担；3、关于押金1000元，原告提供凭押金条原件后，被告同意退还该押金或者用于抵扣物业费；4、诉讼费被告不承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院将结合全案予以综合认定。经审理查明，原告李庆新系株洲市芦淞区广汇曦美苑1栋2706号房屋的业主。2008年7月份，被告与广汇曦美苑开发商株洲市广汇房地产开发有限责任公司签订了一份《前期物业服务合同》，约定由被告对曦美苑1栋提供前期物业管理服务，并约定：株洲市广汇房地产开发有限责任公司保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业保修责任（第十三条），同时约定本合同于业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订《物业服务合同》生效时，本合同自动停止。2012年10月31日，株洲曦美苑业主委员会与熙美物业公司签订了一份《株洲市曦美苑1栋物业服务合同》，约定株洲曦美苑业主委员会委托熙美物业公司对曦美苑1栋实现专业化物业服务，服务期限自2012年10月16日起至2014年12月31日止。同时该《株洲市曦美苑1栋物业服务合同》附件四包括《业主管理规约》，该《业主管理规约》第二十五条约定：在物业的保修期限和保修范围内，由建设单位按国家规定承担保修责任。原告称，因被告系曦美苑1栋的物业服务企业，其在房屋出现外墙漏水的质量问题时，没有及时督促房屋开发商修缮外墙，存在服务不到位的情形，故要求被告恢复外墙漏水并赔偿损失。另查明，被告熙美物业公司曾于2016年3月25日以原告李庆新未按时缴纳物业费向本院起诉，本院于2016年6月10日作出（2016）湘0203民初483号民事判决书，认定熙美物业公司未对业主反映的维修事宜及时回复，未严格按照物业服务合同约定提供服务，降低了服务质量，故其在履行物业服务合同中亦存在违约责任，根据双方违约责任具体情况，判决由李庆新按照物业服务合同中约定的物业服务费的60%向原告交纳2010年8月至2015年11月期间的物业管理费共计3546元。该判决书送达之后，熙美物业公司与李庆新均提起上诉，株洲市中级人民法院于2016年11月16日作出（2016）湘02民终1462号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案进入执行程序后，在执行过程中，经李庆新与熙美物业公司达成协议：同意熙美物业公司应当退还李庆新的1000元装修押金抵扣李庆新所欠熙美物业公司的相应物业费。该执行案件（案号为：（2017）湘0203执265号）现已执行完毕。还查明，株洲市广汇房地产开发有限责任公司于2010年4月份向原告李庆新交付了株洲市芦淞区广汇曦美苑1栋2706号房屋的钥匙，2012年4月17日，原告办理了曦美苑1栋2706号房屋的产权登记手续。原告称其房屋外墙漏水发生在2010年8月份左右。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议的焦点为：一、被告是否有修复外墙的义务，是否应当向原告赔偿因外墙漏水所导致的损失；二、押金是否应当退还。一、被告是否有修复外墙的义务，是否应当向原告赔偿因外墙漏水所导致的损失。根据《建设工程质量管理条例》第四十条“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生局、房间和外墙面的防渗漏，为5年；建设工程的保修期自竣工验收合格之日起计算。”之规定，房地产开发商对外墙渗水的最低质保期为5年；又根据被告与广汇曦美苑开发商株洲市广汇房地产开发有限责任公司于2008年7月份签订的《前期物业服务合同》第十三条约定“株洲市广汇房地产开发有限责任公司保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业保修责任。”以及株洲曦美苑业主委员会与熙美物业公司于2012年10月31日签订的《株洲市曦美苑1栋物业服务合同》的附件四中《业主管理规约》第二十五条“在物业的保修期限和保修范围内，由建设单位按国家规定承担保修责任”之规定，因原告在庭审中陈述其房屋外墙漏水发生在2010年8月份左右，尚处于建设单位对建设工程的质保期内，根据法律规定及合同约定，该房屋外墙漏水问题应当由建设单位承担修复义务，故本院对原告要求被告熙美物业承担外墙漏水的修复义务并向其赔偿因外墙漏水所产生的损失的诉讼请求依法不予支持。原告可以就该外墙漏水问题另行向建设单位主张权利。另原告称，被告在房屋出现外墙漏水问题时，没有及时督促房屋开发商修缮外墙，存在服务不到位的情形。因被告提供物业服务不到位的问题已经在本院（2016）湘0203民初483号民事判决书中进行了认定，且在该案中对被告物业服务不到位的违约责任进行了处理，故原告李庆新在本案中又以被告服务不到位要求其承担外墙漏水修复义务，并赔偿损失的诉讼请求依法不予支持。二、关于押金是否应当退还。因在本案审理过程中，原、被告双方均同意被告熙美物业公司应当退还原告的装修押金1000元冲抵（2017）湘0203执265号执行案件中原告李庆新所欠熙美物业公司的相应物业费，且（2017）湘0203执265号执行案件现已执行完毕，故本院对原告主张的退还押金1000元的诉讼请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告李庆新的诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告李庆新承担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向农行驻株洲中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：株洲市农业银行荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员 陈帆二〇一七年五月十八日书记员 抄羽附：判决书引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来源：