（2017）云07民终142号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-07-21
案件名称
陈晓云、黄福有房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省丽江市中级人民法院
所属地区
云南省丽江市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈晓云,黄福有,木笋
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省丽江市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)云07民终142号上诉人（原审原告）陈晓云，女，1972年3月10日生，汉族，大专文化，住武汉市江汉区，委托代理人（特别授权）王汉政，云南法闻律师事务所律师。上诉人（原审被告）黄福有，男，1972年1月15日生，汉族，初中文化，住云南省丽江市古城区，上诉人（原审被告）木笋，女，1972年3月17日生，纳西族，初中文化，住云南省丽江市古城区，系上诉人黄福有妻子。二上诉人共同委托代理人（特别授权）周建元、李四玉，云南康滇律师事务所律师。上诉人陈晓云与上诉人黄福有、木笋（以下简称二上诉人）因房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服丽江市古城区人民法院(2016)云0702民初764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案后，依法组成合议庭，于2017年5月11日公开开庭进行了审理，上诉人陈晓云的委托代理人王汉政、上诉人黄福有、木笋及二上诉人共同委托代理人周建元与李四玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈晓云上诉请求：请求撤销一审判决第二项，改判支持上诉人一审诉讼请求即要求解除上诉人和被上诉人之间签订的《庭院租赁合同》，由两被上诉人立即返还租金25万元，并承担本案一、二审诉讼费用由。事实与理由：一、一审法院判决结果不予支持上诉人解除《庭院租赁合同》，违背客观事实和本案在案证据，一审法院忽视和遗漏认定被上诉人在合同履行过程中存在的违约行为。1、在2014年4月份到9月份就存在违约行为，在上诉人离开丽江期间，被上诉人以给庭院中树木花草浇水为由进入庭院，安排其他人员入住，不配合甚至阻拦转租，还以各种理由不开门，中途擅自换锁，要求涨房租等纠纷事件。这些纠纷，上诉人报警过，束河司法调解中心也进行过调解。因此，违约行为没得到彻底解决后，上诉人无奈只能继续自己使用，在使用过程中以极其低的价格转租钟静一年。在钟静一年快要到期的时候，被上诉人在未履行任何告知义务和进行协商情况下主动拆除电表，未能保证租赁房屋完整、正常使用功能，导致无法正常用电及继续装修是本案的根本性违约。玉龙供电局的《情况说明》中，已经明确是被上诉人主动提出拆除电表，拆除电表是通过其行为表示不再履行合同义务。2、合同已经没有履行的基础了，从2014年以来，双方一直有客观存在的纠纷，导致租赁合同实在无法继续履行下去，也没有继续履行合同的必要性和前提基础。被上诉人不同意解除合同是被上诉人将收取的40万元租金，全部用在了自家第二套客栈的新建装修上，无力退还，但又一方面不想履行合同，只是权宜之计，口头上不同意解除合同，但被上诉人行为上又不履行合同义务，其目的就是想继续占用租金不退。二、一审法院已经确定被上诉人存在违约情形，但却又做出违背《庭院租赁合同》条款的判决结果，前后自相矛盾。根据《庭院租赁合同》第5.1.2条款约定“本合同任何一方违反本合同的任何条款，违约方超过3日还未对违约行为进行补救，或违约行为无补救可能的情况下，守约方有权立即解除和终止本合同。”本案中，被上诉人拆除电表不是一时兴起而为之，其行为就是不让上诉人和转承租人继续使用房屋，通过真行为表明不再继续履行合同。被上诉人在拆除电表时，此庭院还在使用过程中，事先未通知上诉人和转承租人，而是趁转承租人段时间不在庭院期间，擅自拆除电表，拆除电表后，也未及时装回新表等补救措施，此行为就是根本性违约，上诉人有即时解约权。三、本案在解除合同的同时也应该立即返还25万元租金。这25万元租金是提前支付的5年租金，被上诉人无权以任何理由不退。四、-审法院适用法律错误。在本案中，被上诉人存在多种违约行为，为庭院租赁一事，被上诉人内心也积攒了诸多矛盾和纠纷，被上诉人直接做出不再履行合同义务的实施拆除电表，采取停电等过激行为就是矛盾纠纷总爆发，其违反了合同法诚实信用原则，通过行为表示不再履行合同义务，导致本合同已无继续履行的基础，一审法院未能从合同订立和合同履行方面来审理本案，孤立认定唯一的拆除电表违法行为与事实不符。基于此提出上诉，请求二审法院改判，支持上诉人一审中的全部诉讼请求。上诉人黄福有与木笋针对上诉人陈晓云的上诉答辩称：我方拆除电表是事实，但拆除电表的时间并非一审所认定的在陈晓云离开期间，我们是以新的电表在代替旧的电表，由于对方当事人不在租赁房屋，又欠交电费，供电所一再要求交电费，当时正好碰到电路改造，所以就有了拆除旧电表的行为。对方不能经营是因为对方经营期间发生了食物中毒的事件，造成不能经营的情况。所以把钥匙寄给房东。与履行房屋租赁合同不矛盾，也不是所谓的根本违约行为。对方的所谓拆电表就是根本违约不符合事实。25万是按合同约定上诉人陈晓云缴纳给我方的租金，不是扣押。但到现在，双方之间的房屋租赁合同未解除，所以我方是依照合同取得的权利。对方的说法观点与法律不符，请求驳回对方的上诉请求。上诉人黄福有及木笋上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项，并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决部分事实认定错误。一审判决在大部分事实的认定上是客观的，但仍然有部分事实认定存在错误，主要是在被上诉人提交的证据(照片）已经证明租赁房屋内因对电力线路进行设备改造安装了新电表但旧电表仍然存在的情况下，仍然采信内容与之相矛盾的供电所出具的《情况说明》，并依此认定上诉人在代被上诉人交纳电费后要求拆除电表的行为存在并致使被上诉人按照合同约定用途使用房屋受限，已构成违约。客观上，租赁房屋进行电力线路设备改造安装新电表时，被上诉人根本没有对租赁房屋进行使用，何来“致使原告按照按照合同约定用途使用房屋受限，”？二、一审判决适用法律不当。一审判决基于对部分事实的错误认定，导致对上诉人并不存在的违约责任作出确认，并根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定判决上诉人向被上诉人支付违约金50000元明显属于使用法律不当。三、一审法院明显缺乏公平。按照合同法的规定，违约金是在合同当事人违反合同约定给相对人造成经济损失时对损失进行弥补的措施，且不论本案中上诉人不应当被认定存在违约行为。被上诉人也根本没有能够向法庭提交任何损失的证据，故一审作出的要求上诉人向被上诉人支付违约金50000元的判决缺乏事实根据和法律依据，明显缺乏公平。四、一审判决无法充分维护合同交易安全。本案中，被上诉人在丽江房屋租赁市场比较活跃的时期与上诉人签订了《庭院租货合同》，并在起草合同文本时提前拟就可以进行转租的条款，租赁合同生效、租赁物交付之后，由于市场的变化及其他被上诉人单方的原因不想继续履行，但不愿承担违约代价故而寻找理由试图通过人民法院的审判活动达到其目的，这就是本案的实质所在，而一审判决的结果却没能够充分维护合同交易安全。综上所述，审判决部分其实认定错误，适用法律不当，判决结果不公正且不能够充分维护合同交易安全，恳请二审人民法院撤销一审判决第一项，并改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。上诉人陈晓云针对上诉人黄福有及木笋的上诉答辩称：1、对方认为本案存在事实认定是错误的情况，供电局作为供电机构，在一审申请调查证据情况下所出据的情况说明，其来源是合法的，是黄福有口头申请拆除电表，并且在整个过程中对方未提出任何反驳的证据，所以拆除电表是存在的；2、双方认为是法律适用不当，是存在的，但不是对方所说那样；3、一审判决显示公平，我们认为一审法院仅支持5万的违约金，确实是不公平的；4、维护交易安全不是法院的义务，市场经济遵循的是诚实信用的法治原则，对方已构成根本违约。二上诉人的上诉请求是没有法律依据的，请求驳回二上诉人的上诉请求。上诉人陈晓云向一审法院起诉请求：请求解除原、被告双方签订的《庭院租赁合同》，责令两被告立即返还原告租金25万元，判令两被告支付原告违约金5万元，本案诉讼费由两被告承担。一审法院认定事实:2012年4月13日，原告陈晓云与被告黄福有、木笋签订了《庭院租赁合同》，合同约定原告承租被告黄福有及木笋自有的位于丽江市古城区束河街道办事处龙泉社区庆云村38号庭院及其附属场地及设备，租期为二十年，自2012年7月15日至2032年7月15日止，2012年4月15日至2012年7月15日为装修免租期，租金每年为50000元，总金额为1000000元。在租赁期内，任何一方因违约造成本合同无法继续实施，应向另一方赔偿本合同总租金的0.5倍作为违约金。木少章以共同出租人身份在该合同中署名，经原、被告及木少章本人确认木少章系双方签订该合同的见证人，并不是共同出租人。原、被告确认二被告于2012年4月将房屋交付原告使用，现原告已支付二被告房屋租金400000元。2015年8月，因原告租用被告的房屋未按时交纳电费，供电所工作人员到场进行催收后，被告黄福有缴纳了所欠电费，并口头向供电所工作人员申请要求将电表拆除，后供电所工作人员将电表拆除并交于用电户保管。原告代理人确认二被告在更换房屋门锁后将新锁一把钥匙交给原告丈夫。现原告认为被告阻拦装修、私自到供电局报停、拆除电表、采取停电等措施霸占庭院，致使合同目的无法实现，故诉至本院要求解除合同，并要求二被告返还租金25万元，支付违约金5万元。一审法院认为：原、被告签订的《庭院租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务，被告黄福有在代原告交纳电费后要求拆除电表的行为致使原告按照合同约定用途使用房屋受限，已构成了违约，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，出租人应保持租赁物完整，符合约定用途，被告应当承担相应的违约责任，故对原告要求二被告支付50000元违约金的主张予以支持。二被告的上述行为虽影响了原告使用租赁房屋，但未导致原告合同目的不能实现，且原告对其提出的被告阻拦装修等措施霸占庭院的主张亦无证据证实，故原告要求解除合同的主张无法律依据，现二被告亦不同意解除合同，故对原告要求解除合同的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决：一、被告黄福有、木笋于本判决生效之日起十日内支付原告陈晓云违约金50000元；二、驳回原告陈晓云其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由原告陈晓云承担4833元，由被告黄福有、木笋承担967元。本院二审期间，上诉人黄福有与木笋向本院提交了一份证据，即《调查笔录》。拟证明撤除旧电表的原因。经质证，上诉人陈晓云的代理人认为该《调查笔录》不是新证据，不符合证据要件。被询问人是杨志刚，对方未提交身份证复印件，无法核实其身份，作证资格不具备；作为证人证言，应该履行出庭作证义务，对该证据不予认可。因上诉人黄福有与木笋向本院提交的证据《调查笔录》，其被调查人杨志刚未出庭接受质询，本院对该证据不予采信。上诉人陈晓云在二审中未提交新的证据。经二审审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人陈晓云与上诉人黄福有及木笋于2012年4月13日签订的《庭院租赁合同》，系双方真实意思表示，并未违反法律规定，为合法有效的合同，双方应按合同约定严格履行各自义务。上诉人黄福有在丽江供电局玉龙供电所催缴电费情况下代上诉人陈晓云交纳电费后要求拆除旧电表的行为，致使上诉人陈晓云未能按照合同约定用途正常使用承租房屋，已构成违约，应当承担相应的违约责任。一审判决对上诉人陈晓云要求二上诉人支付50000元违约金的主张予以支持是正确的，本院予以确认。二上诉人拆除旧电表的行为虽影响了上诉人陈晓云对租赁房屋的正常使用，但其后对该租赁房屋已安装上了新的电表，并未导致双方签订的合同目的不能实现及合同无法实际继续履行，且上诉人陈晓云对其提出的二上诉人阻拦装修等措施霸占庭院的主张亦无证据证实，故一审判决对上诉人陈晓云要求解除合同的主张不予支持并无不当。综上所述，上诉人陈晓云与上诉人黄福有及木笋的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800.00元，由上诉人陈晓云承担2900.00元，由上诉人黄福有及木笋承担2900.00元。本判决为终审判决。审判长 胡强胜审判员 姚中梁审判员 马 昕二〇一七年五月十八日书记员 陈旭燕 来源：百度“”