（2017）冀07民终593号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2018-07-12
案件名称
王飞、徐放房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省张家口市中级人民法院
所属地区
河北省张家口市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王飞,徐放,李茂可
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省张家口市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀07民终593号上诉人（原审原告）：王飞（桥东区辣嘟嘟麻辣烫店负责人）男，汉族，1985年10月13日出生，现住张家口市桥西区。上诉人（原审原告）：徐放，（桥东区辣嘟嘟麻辣烫店合伙人）男，1985年11月17日出生，汉族，现住张家口市桥东区。上诉人（原审被告）：李茂可，男，1986年10月27日出生，汉族，现住张家口市桥东区。委托代理人：康炜，河北兴蔚律师事务所律师。上诉人王飞、徐放因与上诉人李茂可房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥东区人民法院（2016）冀0702民初1636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王飞、徐放，上诉人李茂可及其委托代理人康炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王飞、徐放上诉请求：一、撤销原判，依法改判。二、依据双方当事人的转让协议特定（另注）条款，被上诉人在转让店面时有隐情，造成了上诉人在2016年不能继续承租，上诉人有权解除合同，并要求被上诉人退还转让费24万元。三、被上诉人隐瞒实情，给上诉人造成了巨大经济损失，要求给予赔偿，并赔偿24万元的利息。四、由被上诉人承担一、二审的案件诉讼费用。事实与理由：一、转让协议应当受到法律保护。由于被上诉人在签订协议时故意隐瞒了事实真相，也就是隐瞒真实的原房主，在2015年10月份原房主出现，要求上诉人如继续租赁，必须给他25万元的房租，否则腾店。由于原房主的出现，强行干预，被上诉人也不给解决，使上诉人再无法履行2016年的承租协议。上诉人完全有理由依据协议的特殊条款，要求被上诉人退还24万元的转让费及赔偿对上诉人造成经济损失。就经济损失，上诉人24万元利息，员工损失，还有按上诉人在2015年的经营利润就挣到40万元以上，那么2016年这个经济损失应当由被上诉人赔偿。二、双方的特殊条款约定：“甲方转让店面时有隐情，乙方有权解除合同并要求甲方退还转让费”。协议第四条也写的非常明确，转让费是24万元。但协议条款当中，没有任何一条写着，退还转让费时应当扣除装修、装饰、设备、店铺房租、采暖费、物业费等费用。一审法院无依据的扣除这些费用，没有证据。三、协议第四条24万元的转让费，包括装修、装饰、设备，但并没有包括店铺房租、采暖费、物业费11万元。被上诉人自己主张24万元转让费包括店铺房租、采暖费、物业费没有证据。在第四条中，将几千元装修、装饰、设备都写在24万元的包括之中，11万元这么大的数目就更应该写明，未写明，就是24万元转让费不包括11万元这个数目。根据谁主张，谁举证的原则，否则应承担举证不能的后果。至于被上诉人在与上诉人签订协议之前，交原房主多少钱与上诉人没有任何关系。并且双方当事人在交房租问题上三年来从没有发生过任何争议，假如，上诉人不交房租9万元，他不可能让我们租店。一审判决在没有证据的情况下，用了“公平合理、过错责任、财产折旧等因素综合考虑，原告应承担适当的费用，本院认为应承担2万元为宜”，此认定没有证据，未经过评估，上诉人没有过错，被上诉人对上诉人造成的损失，一审法院没有综合考虑。特殊条款签订的目的，当时就怕被上诉人隐瞒实情，实施欺诈行为，给上诉人造成损失，才定了特殊条款，以保三年顺利经营，被上诉人也是同意的。被上诉人隐瞒了实情，实施了欺诈行为，使上诉人无法正常经营，被上诉人应当无条件的服从特殊条款，退还上诉人24万元转让费及其他损失。李茂可辩称：二上诉人提出的上诉请求和事实理由与事实不符，请求依法驳回。李茂可上诉请求：依法予以改判。事实和理由：一、被上诉人作为原审原告的诉讼主体资格不适格,二被上诉人虽系合伙关系，但其所经营的“桥东区辣嘟嘟麻辣烫店”属个体经营，性质属于个体工商户。依据相关法律规定，是不能以二被上诉人作为原告起诉的，至于二被上诉人的合伙关系，只是双方内部的一种合作关系，不能对抗第三方。因此，本案中即使提起诉讼，也应当以合同的相对方作为原告。二、一审法院认定事实错误。首先，上诉人并没有实施合同欺诈的行为，上诉人自2009年从董彩丽手中租赁了位于桥东区××楼铂××时代广场××底商，当时租赁时董彩丽并没有告知其不是该房屋的真正房主，从2009年至2014年转让时上诉人一直在此经营，期间也没有任何人自称是房主向上诉人主张权利，因此，上诉人一直认为董彩丽系该房屋的真正所有权人。据此，上诉人在转让协议第二条中明确告知被上诉人其并不是房屋的房主，对此，被上诉人也是知晓的。被上诉人在上诉人的配合下与董彩丽成功签订了续租合同，因此，上诉人并不存在欺诈行为。其次，一审法院认为是由于原房主张玉生的介入，致使上诉人超期转租无效。对此，上诉人认为，一审法院的认定明显与张玉生的证人证言不相符，根据张玉生向一审法院的陈述，他是找二被上诉人谈续租之事。如果缴纳房租，可以继续租赁，如果不交，只能将房屋交回。但被上诉人并没有向张玉生缴纳房租，致使张玉生将房屋收回，所以该房屋被收回，并不是因为上诉人超期转租所致。据此，上诉人认为一审法院认定事实错误。王飞、徐放辩称：我们俩是一直经营这个店的，李茂可也知道，我们符合合伙关系。李茂可不知道原房主这个事属于欺诈行为。原房主提出搬房时我们没有交房租，因为当时原房主涨房租到25万元，房租是合同约定好的，所以我们不会交纳25万元。王飞、徐放向一审法院起诉请求：1.被告退还店铺转让费24万元；2.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2014年1月，被告李茂可（甲方）与原告徐放（乙方）签订转让协议，约定：一.甲方将其位于桥东区胜利北路94号铂金时代广场1栋10号的辣功夫店铺转租给乙方，保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利义务。二.甲方与原房主签订的租赁合同租期到2014年10月10日止，年租金13.8万元。店铺转让给乙方后，甲方保证乙方在房租到期后，与原房主能够成功续约两年以上，甲方配合乙方同原房主商定合理的续年租金；乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。三.转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租期届满后房屋装修等不动产归原房主所有，营业设备等动产归乙方（动产不动产的划分按原有租赁合同执行）。四.乙方分两次支付甲方转让费共计人民币240000元，分别在2014年1月22日付10000元，同月29日付230000元，上述费用已包括第三条所述中装修、装饰及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。……另注：如甲方转让店面时有隐情（比如事先知道这地方要拆迁或是有其他会给甲方经营造成影响的问题，但在转让时未能如实告知乙方），乙方有权解除合同并要求甲方退还转让费。转让协议签订同时，被告并给原告提供了与其前出租人董彩丽签订的自2014年10月10日-2016年10月10日的续租合同。对上述事实双方当事人均无异议，但对部分协议的条款履行情况双方各执一词，对协议“另注”条款的约定认识不一。其主要争议焦点如下：一.原告王飞主体是否适格？二.24万元转让费的构成？三.原告是否交付了2014年10月-2015年10月的租金及给付对象？四.导致原告第三个租期（2015年10月-2016年10月）不再续租的原因、过错责任主体及其应承担的责任？针对第一项争点，原告主张其二人系合伙关系，并提供了2014年以原告王飞为经营者，取名为“桥东区辣嘟嘟麻辣烫店”办理的在该租赁场所经营餐饮业的《餐饮服务许可证》、《营业执照》。被告承认二原告的合伙关系，但认为王飞不是合同相对人，不是适格的原告主体。《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第47条规定“个人合伙的全体合伙人在诉讼中为共同诉讼人。”故而，被告的异议理由不成立。对第二项争点，原告主张，其在24万元转让费之外，又根据与被告的口头协议，另以现金形式交付给被告2014年的租金9万元。对此，被告否认。认为这不符合协议的约定，2014年的租金及采暖费11万元均已包含在24万元转让费中。对给付此9万元的主张原告未能提供证据。根据双方当事人转让协议第四项中：转让费24万元已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用的约定，原告的此项主张，与约定不符。另外又给付大额款项，既不与被告变更合同条款，又不要求对方出具收据，亦有悖于日常生活经验法则而缺乏可信性，故不应采信。对第三项争点，原告提供了该房屋的原承租人董彩丽于2014年10月4日给原告出具的收到房租13.8万元的收据，被告对此事实不再持异议。对第四项争点，第一次庭审中经询问被告，查明此处房屋真正的房主是张玉生。之后原告申请本院向其调查，由于其正在京为其母亲陪床，其欲委托的知情人又不愿参与此事，到庭做证。本院对向其所询问的相关内容做了录音。录音内容证明：该处房屋确系张玉生所有。其出租给董彩丽使用，租期至2013年届满。此后，其多次收房由于承租人董彩丽拒绝交回而未能如愿。其与次转租人李茂可和最后的承租人原告均不相识。2015年10月10日前，其确去过该店，与当时的承租人谈过收房之事。至于若欲续租的价格讲的是20万还是25万已记不清了。但当时的承租人未再与其洽谈。至2015年10月10日，其收回了房屋。经质证，原告对此录音内容无异议；被告认为，此证据属于证人证言，证人应该到庭，否则真实性无从考证。被告的异议理由不符合民诉法第六十三条的规定，不能成立。之后，原告又提供了2015年9月6日晚及次日清晨与被告李茂可的电话录音，经当庭播放，主要内容为：由于房主张玉生向原告要求涨价，原告要求被告与董彩丽、张玉生交涉。被告称，张玉生与董彩丽的租期亦已到期，张要求涨的价格有点离谱，董也不想续租了。若原告执意想续租，就得直接与张商谈……。之后，被告并未与张联系洽谈。被告对此录音证据认可。一审法院认为，诚实信用原则是合同当事人应当自觉遵守的帝王原则，亦是诉讼当事人必须恪守的基本准则。当事人不仅应当本着这项原则诚实缔约、履行合同义务，亦应遵守此项原则在诉讼中如实陈述事实、提供证据。这不仅关乎经济秩序的正常有序，亦关乎到保护社会秩序安全有序的司法活动能否公平公正，还关乎到合同当事人、诉讼当事人是否诚实可信的人格评价，关乎到每一个社会成员的荣辱毁誉。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”纵观本案，被告在与原告缔结转租协议时，并未如实告知其已是次承租人和次转租人以及房主的真实情况，而致原告在不明真相的情况下与其缔结了转让协议。正是由于真正房主的介入，致使原告方未能行使2015年10月-2016年10月继续使用承租房屋的权利，势必产生投入及经营利益的损失。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第68条规定“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”被告在与原告签约时显然隐瞒了真实的原房主，应当认定其实施了欺诈行为。对因由于原房主的介入，致被告超期转租期限的无效，被告应当承担缔约过失的赔偿责任。由于超期部分无效，原告基于协议特殊条款主张解除并返还24万元转让费的请求，鉴于合同解除权的行使须以合同成立、生效并且有效为前提，故而，原告的此项请求不应全部支持。对于原告已经使用租赁物期间的房租及其他合理的费用，原告应当支出。装修、装饰及相关设备的使用费，由于被告与前转租人的租期至2014年10月10日到期，以原租期内其利用价值耗尽为考虑原则，原告方在此租期内仅使用了9个月余，根据公平合理、过错责任、财产折旧等因素综合考虑，原告应当承担适当的费用。本院认为，以承担2万元为宜。扣除上述费用后，实际的转让费应以13万元认定较为公平，此款被告应予返还，并应赔偿占有该款项期间给原告造成的利息损失。基于原告未主张其他损失亦未提供其他损失的证据，在本案中不予考虑。判决：被告李茂可应于本判决生效后10日内返还原告转让费130000元；并应赔偿原告自2014年2月1日始至本判决规定给付期内的实际给付日止的相应利息损失（至本判决落款日已为24185元）。本院二审期间，李茂可提供了其到桥东区工商局调取的王飞和董彩丽的租赁协议，年租金是138000元，王飞与董彩丽签订了租赁协议，交付了租赁费，证明承租方和出租方不是李茂可而是王飞和董彩丽。第二份是调取房屋产权证明一份，证明王飞在和董彩丽办手续时也知道董彩丽不是这个房屋的所有权人。王飞、徐放的质证意见为：协议是王飞和董彩丽签订的，这只是李茂可为了转移视线。王飞、徐放没有提供新证据。本院经审理二审查明的事实与原审无异。本院认为，李茂可与董彩丽的房屋租赁合同租期到2014年10月10日止，李茂可经董彩丽的同意将该房屋租赁转让给徐放，但依据相关法律的规定超过李茂可租赁期限的租赁合同无效，故一审判决认定双方在2014年10月10日之后的租赁期间为无效合同具有法律依据。王飞、徐放上诉主张双方在租赁合同中特别约定，李茂可在转让店面时有隐情，按照约定李茂可应退还转让费24万元。因本案双方的租赁合同部分无效，在双方的有效租赁期限即2014年1月至2014年10月10日期间为有效合同，双方在合同中约定，转让费共计24万元，该费用中包括装修、装饰及其他相关费用。王飞、徐放在与李茂可的租赁合同有效期间使用承租房屋9个月，李茂可在将房屋租赁给王飞、徐放时，转让费中应当包括该9个月的房屋租金，王飞、徐放作为承租人应当向李茂可支付承租房屋期间的租赁费，王飞、徐放上诉主张在转让费之外另行支付了9万元租赁费，但其未提供相应的证据证明，一审法院酌情在李茂可收取的24万元转让费中合理扣除在此期间的9万元租赁费符合租赁事实。对于王飞、徐放上诉主张一审判决其向李茂可支付租赁期间的装修、装饰使用费2万元并在退还的转让费中扣除不当的问题。因租赁的房屋是李茂可向案外人董彩丽租赁取得，房屋租金应由李茂可向董彩丽支付。双方在租赁合同中约定王飞、徐放向李茂可支付的转让费中，包括装修、装饰及其他相关费用，王飞、徐放使用房屋9个月，应当支付该期间的装修、装饰及其他设施的使用费，一审判决以李茂可的租赁期限于2014年10月10日到期，装修、装饰及其他设施的价值耗尽为原则，认定王飞、徐放向李茂可支付2万元的装修、装饰及其他设施的使用费符合双方的约定，本院对王飞、徐放要求李茂可退还24万元转让费的上诉请求不予支持。对于王飞、徐放要求赔偿损失的上诉请求，因其没有该项诉讼请求，一审法院未予支持并无不当，本院对其该项上诉请求亦不予支持。李茂可上诉称王飞、徐放作为原审原告的诉讼主体资格不适格,因王飞、徐放系合伙关系，一审判决依照相关规定认定王飞、徐放符合原告主体资格的理由符合相关法律的规定，本院对李茂可的该项上诉理由不予支持。李茂可上诉称其并没有实施合同欺诈的行为，因双方在转让协议中约定，店铺转让给乙方后，甲方需保证乙方在房租到期后，与原房主成功续约两年以上。……如前承租人即甲方转让店面时有隐情，（比如事先知道这个地方要拆迁或是其它会给乙方经营造成影响的问题，在转让时未能如实告知乙方），乙方有权解除合同并要求甲方退还转让费。李茂可作为本案租赁合同的次转租人，有义务按照合同约定，保证王飞、徐放在李茂可的租赁合同到期后，再成功续约两年以上。现因该房屋的真正房主出现，要求增加租金，否则收回房屋，致使王飞、徐放中途不能继续租赁经营，李茂可在法庭辩论终结前，未提供证据证明属于王飞、徐放自身的原因不再经营，李茂可应当承担违约责任，本院对李茂可的该项主张不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉主张均不能成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由王飞、徐放负担2450元，李茂可负担2450元。本判决为终审判决。审 判 长 马瑞云代理审判员 宋凯阳代理审判员 闫 格二〇一七年五月十八日书 记 员 田 佳 来源：