（2017）沪0113民初5657号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-06-22
案件名称
席桂华与晏鑫、晏国权房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市宝山区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
席桂华,晏鑫,晏国权
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条
全文
上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初5657号原告：席桂华，女，1960年1月17日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：黄建兵，上海市银星律师事务所律师。被告：晏鑫，男，1991年6月21日生，汉族，户籍地上海市宝山区。委托诉讼代理人：晏国平。委托诉讼代理人：叶剑，上海联业律师事务所律师。被告：晏国权，男，1961年10月4日生，汉族，户籍地上海市宝山区。原告席桂华与被告晏鑫、晏国权房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告席桂华及其委托诉讼代理人黄建兵，被告晏鑫的委托诉讼代理人晏国平、叶剑，被告晏国权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告席桂华向本院提出诉讼请求，1、判令晏鑫、晏国权将上海市宝山区海滨新村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)过户给原告；2、判令晏鑫、晏国权支付2016年11月20日至2017年4月20日的逾期迁移户口违约金人民币20万元。事实和理由：2016年9月28日，晏鑫、晏国权与席桂华签订房地产买卖居间协议和房地产买卖协议，约定，晏鑫、晏国权将系争房屋以270万元出售给席桂华。2016年10月31日，席桂华向晏国权支付购房款120万元(含定金20万元)。2016年11月12日，晏国权将系争房屋交付给席桂华，并由席桂华装修后居住使用。2016年12月16日，中介公司通知晏鑫、晏国权与席桂华签订上海市房地产买卖合同并办理过户，晏国权予以配合，但遭到了晏鑫的拒绝，其理由是其与晏国权就房款的分配方式产生了争议。此外，晏鑫、晏国权至今未按约迁出户口，亦构成违约，故诉请如上。被告晏鑫辩称，晏鑫一直以来同意配合过户、现也同意过户；但不同意支付逾期迁移户口违约金。被告晏国权辩称，同意过户，不同意支付违约金。本院经审理查明以下事实：2016年9月，晏鑫、晏国权(出卖方、甲方)与席桂华(买受方、乙方)签订房地产买卖居间协议及房地产买卖协议。席桂华及晏国权系于2016年9月12日签字，晏鑫于2016年9月28日签字。其中约定，系争房屋总房价款270万元。为办理交易过户手续之需，双方同意于本协议生效后45日内签订示范文本的上海市房地产买卖合同。首期房价款100万元；甲乙双方应于签订买卖合同后七日内向贷款银行申请贷款，签订借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)。甲乙双方应于贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同示范文本公证书(若有)、借款抵押合同公证书(若有)，且甲方名义之抵押登记(若有)已注销后/个工作日内，赴该房地产所在区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记(若有)手续。乙方应于房地产交易中心出具产权过户的收件收据后当日内支付第二期房价款145万元。双方应于该房地产所在区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证后30日内，甲乙双方应对房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将房屋交付乙方。同时乙方应支付甲方尾款5万元。甲方承诺自该房地产权利转移(送件取得收件收据)之日起的60日内，完成原有户口(若有)的迁出手续，如由于甲方未及时迁出户口造成乙方损失的，甲方承担赔偿责任。每逾期一日应按总价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口迁出时止。第五条其他约定中注明：甲方户口于2016年11月20日之前迁出，因甲方现使用权房收取定金后转移产权(2016年10月30日之前)。审理中，晏鑫表示，第五条的约定是在事后添加的；席桂华、晏国权表示，该条在签约时就有，是填写合同条款的中介人员手写的。2016年9月12日，晏国权收取席桂华购买系争房屋的预付款20万元。2016年10月31日，晏国权收取席桂华购买系争房屋的购房款100万元。2016年11月11日，晏鑫、晏国权经核准登记为系争房屋的房地产权利人。2016年11月12日，晏国权将系争房屋交付给了席桂华，现系争房屋由席桂华居住使用。2016年12月6日，晏国权与席桂华、宗源就系争房屋签订上海市房地产买卖合同，其中约定，卖售人晏鑫、晏国权，买受人席桂华、宗源，房地产转让价款270万元，双方确认于2017年2月15日前申请办理转让过户手续。若该房地产上有户口，则甲方应于新产证出来后两个月内办理完毕原有户口的迁出手续，否则，乙方有权利不支付尾款，且甲方每逾期一日迁出户口，甲方应按照总房价的万分之五向乙方支付违约金，直至户口迁出时止，乙方有权在尾款中扣除违约金部分金额。付款协议中约定，乙方已于2016年9月12日支付定金20万元；签订本合同当日，乙方已于2016年11月25日支付甲方首期房价款100万元；乙方应于过户当日支付甲方第二期房款100万元；乙方应于户口迁出之日支付房价尾款50万元。2017年2月16日，买卖双方见面，因晏鑫与晏国权未能就房款分配方式达成一致等原因，故买卖双方就过户未协商一致。现系争房屋内尚有晏鑫、晏国权的户口未迁出。以上证据，有原告席桂华提供的房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同、转账凭证、收款收据、情况说明等，及双方当事人陈述等证据为证，已经庭审质证，可以认定。审理中，晏鑫表示，因席桂华与晏国权签订的上海市房地产买卖合同变更了房款的支付方式，故其不同意签署。晏鑫还提供其与席桂华的短信往来，证明晏鑫一直在催促席桂华进行过户。相关短信中显示，席桂华曾于2017年1月3日催促晏鑫“户口要提前一星期迁出”。席桂华对短信往来予以认可，并表示“户口要提前一星期迁出”指的是在过户前一周迁出，但这是催促，并不代表放弃向对方主张逾期迁移户口违约金。此外，席桂华确认，在签订房地产买卖居间协议时，因系争房屋从使用权房转为产权房的时间未定，以及席桂华凑齐房款的时间未定，故买卖双方未对过户时间明确约定。本院认为，席桂华与晏鑫、晏国权就系争房屋签订了房地产买卖居间协议及房屋买卖协议，其中对房屋总价、付款方式等均进行了明确的约定，双方间已达成了房屋买卖合同关系。此后席桂华与晏国权又行签订上海市房地产买卖合同，其中对房款的付款方式等作出了变更，晏鑫对此不予认同，故席桂华与晏鑫、晏国权就系争房屋的买卖合同关系仍应按此前的房地产买卖协议履行。现席桂华诉请要求过户，晏国权、晏鑫对此不持异议，本院予以准许，席桂华按约应当于过户当日支付剩余房款150万元。现本案的主要争议焦点在于晏鑫、晏国权是否应当支付逾期迁移户口违约金，席桂华与晏国权均确认买卖协议签署时即有第五条的相关约定，晏鑫虽不予认可，但无法提供证据予以反驳。买卖协议上有多处手写内容，该条仅是其中一处，故席桂华与晏国权的陈述更为可信。但需要说明的是，买卖协议中既约定了出卖方承诺自房地产权利转移之日起的60日内完成原有户口的迁出手续，又约定了出卖方应当于2016年11月20日之前迁出，两项约定存在矛盾；且从席桂华与晏鑫的短信往来中可以反映出，席桂华曾提出系争房屋过户一周前迁出户口。但席桂华与晏鑫并未就何时过户达成一致，故现席桂华要求晏鑫、晏国权承担逾期迁移户口的违约金，晏鑫对此不予认可，故本院无法准许。但本院需要提醒晏鑫及晏国权的是，既然本案中买卖双方均已同意继续交易房屋，根据诚实信用原则，且为避免双方今后可能产生各方损失的扩大，建议晏鑫、晏国权尽早办理迁移户口的手续。此外，晏鑫与晏国权就房屋房款的分割，与本案并非同一法律关系，可由双方当事人另行解决，本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告晏鑫、晏国权于本判决生效之日起十日内，配合将上海市宝山区海滨新村XXX号XXX室房屋过户至原告席桂华名下；二、原告席桂华于上海市宝山区不动产登记事务中心受理上述房屋的房地产权利转移登记当日，向被告晏鑫、晏国权支付尾款150万元；三、原告席桂华的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取为15,000元，由原告席桂华负担7,900元，由被告晏鑫、被告晏国权负担7,100元；财产保全费5,000元，由原告席桂华负担2,500元，由被告晏鑫、晏国权负担2,500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 蒋梦娴二〇一七年五月十八日书记员 袁凯凯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 微信公众号“”