（2017）京03民终5467号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-05-26
案件名称
郭彬、其其格与黄宝辉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
其其格,郭彬,黄宝辉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终5467号上诉人（原审被告）：其其格，女，1962年3月8日出生，住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。上诉人（原审被告）：郭彬，男，1956年12月25日出生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。二上诉人之委托诉讼代理人：倪茂华，北京市逸峰律师事务所律师。二上诉人之委托诉讼代理人：游志雄，北京市逸峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）黄宝辉，男，1963年12月12日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李雪峰，北京市博圣律师事务所律师。上诉人其其格、郭彬因与被上诉人黄宝辉房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初20447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人其其格及上诉人其其格、郭彬之委托诉讼代理人游志雄，被上诉人黄宝辉及其委托诉讼代理人李雪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。其其格、郭彬上诉请求：撤销一审判决，驳回黄宝辉全部诉讼请求。事实和理由：郭彬与黄宝辉签订的《北京市存量房屋买卖合同》第四条第四款约定：双方于2013年2月25日办理涉案房屋的所有权转移登记；买受人以资金监管的方式，于产权过户手续当日支付出卖人购房款人民币大写贰佰玖拾万元整。第五条第一款约定：办理完该房屋所有权转移登记手续后壹日内将该房屋交付买受人。（2013）朝民初字第15986号民事判决书主文第一、二项判决黄宝辉和郭彬于判决生效之日起三十日内办理房屋过户手续并交付房款300万元。北京市第三中级人民法院（2014）三中民终字第00447号民事判决书维持一审法院前述判决，相关判决于2014年3月27日生效。黄宝辉于2014年6月4日将300万元房款汇至一审法院。一审法院声称：其于2014年7月20日向郭彬、其其格发出执行通知，但郭彬、其其格在指定的期限内未履行法律文书确定的义务。但事实上，一审法院至今未将前述执行通知送达其其格、郭彬，一审庭审中，也从未出现一审法院依法送达执行通知的任何证据。一审相关事实认定没有证据证实且与事实不符。2015年11月5日，一审法院作出（2014）朝执字第6897号强制执行裁定书。2015年11月27日，黄宝辉取得涉案房屋所有权证。2016年6月4日，一审法院将300万元房款交付其其格。2016年8月，其其格将涉案房屋钥匙寄至一审法院执行庭，同月17日，前述执行案承办法官收到房屋钥匙。综上所述，其其格、郭彬与黄宝辉的房屋交易流程应当是，黄宝辉给付300万元房款，其其格、郭彬协助办理房屋产权过户，这属于同时履行的合同义务。在房屋产权过户的次日，其其格、郭彬才有义务交付房屋，这相较于黄宝辉交付300万元房款而言，应属在后履行的合同义务。基于履行抗辩权，其其格、郭彬在收到房款前，本来就有权拒绝交付房屋，在没有收到房款以前，只要该种状态并非其其格、郭彬故意拒绝所致，其其格、郭彬就对暂不交付房屋没有任何过错，不应承担损失赔偿责任。但问题是，一审法院执行庭从未将黄宝辉申请强制执行一事依法通知郭彬、其其格。在未能收到也不知悉黄宝辉交付的房款情况下，郭彬本来就没有义务配合办理房屋过户及交付房屋。与此同时，只要黄宝辉将房款交至一审法院，一审法院在强制过户的同时，就有义务通知郭彬领取房款。只有将房款交付郭彬或者郭彬拒绝领取一审法院执行庭发放的房款，才可以起算逾期交房的损失。基于以上事实，其其格、郭彬再次明确：涉案房屋已经腾空，钥匙已经交付一审法院执行庭，黄宝辉既可从一审法院拿到钥匙自行接管房屋，也可以凭房屋产权证书自行打开房门、接管房屋；在房屋产权证已被变更，房屋已经腾空，钥匙已经交付一审法院的情况下，其其格、郭彬不应当再承担黄宝辉不进入、不接管房屋的损失。黄宝辉辩称：同意一审判决，不同意其其格、郭彬的上诉请求。其其格、郭彬隐瞒了两个重要的事实，在2014年6月4日之前，房屋买卖合同确认履行之诉执行程序启动之后一审法院收到房款一直在向其其格本人及律师以及呼和浩特的法官联系，其其格本人拒不领取房款，企图将房屋以债务执行回去。黄宝辉多次与执行法官沟通发现执行不了，不得已去一审法院领取执行款。本案中，其其格、郭彬一直称其把钥匙给了执行庭的法官，法官多次向其其格、郭彬释明，让其把钥匙给审判庭法官，其其格拒不执行，导致黄宝辉对房子主张不了权利。黄宝辉向一审法院起诉请求：1.要求其其格和郭彬腾退北京市朝阳区×号房屋，并返还电卡和煤气卡；2.要求其其格和郭彬赔偿2014年6月4日至腾退房屋之日的经济损失，赔偿标准按照鉴定机构鉴定金额区间取中数额的双倍确定（截止到2017年1月5日开庭之日损失金额为350472元）；3.诉讼费用由其其格与郭彬承担。事实理由：2013年1月31日，黄宝辉与郭彬签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定郭彬将其位于北京市朝阳区×号房屋出售给黄宝辉。黄宝辉依约履行了合同约定的义务，但郭彬拒绝履行过户义务。2013年7月，黄宝辉向一审法院提起诉讼，要求郭彬配合办理房屋所有权转移登记手续。一审法院依法判决郭彬履行义务。郭彬不服判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。2014年3月，北京市第三中级人民法院依法作出了维持原判的终审判决。判决生效后，郭彬以种种理由拒绝履行，黄宝辉申请强制执行。2014年6月4日，黄宝辉按照一审法院要求，将全部购房款300万元交付法院。2015年11月27日，一审法院将房屋所有权转移登记至黄宝辉名下。黄宝辉取得房屋所有权后，多次要求其其格和郭彬腾退房屋，但其其格和郭彬拒绝履行腾退义务。因此，黄宝辉提起诉讼，向其其格和郭彬主张权利。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。其中，黄宝辉提交了北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第15986号民事判决书、北京市第三中级人民法院（2014）三中民终字第00447号民事判决书、北京市朝阳区人民法院6879号强制执行裁定书、房屋所有权证、汇款凭证、呼和浩特法院16号裁定书。经庭审质证，其其格和郭彬对黄宝辉提交证据的真实性均没有异议。其其格和郭彬提交了北京市存量房屋买卖合同、北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第15986号民事判决书、北京市第三中级人民法院（2014）三中民终字第00447号民事判决书以及顺丰快递清单。黄宝辉对其其格和郭彬提交的证据均没有异议。经法院审查，对双方当事人提交证据的真实性均予以确认，并据此认定如下事实：2013年1月31日，黄宝辉与郭彬（其其格为代理人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定郭彬将其位于北京市朝阳区×号房屋出售给黄宝辉。房屋成交价格300万元，黄宝辉在签订合同时向郭彬支付定金10万元。双方应于2013年2月25日办理申请房屋所有权转移登记手续。黄宝辉以资金监管方式于产权过户当日支付郭彬购房款290万元，郭彬于办理完房屋所有权转移登记手续后一日内将房屋交付黄宝辉。双方应按约定履行义务，若逾期履约，在逾期之日起违约方按合同约定成交价格每日万分之五向守约方支付逾期违约金。同日，黄宝辉与郭彬、第三人北京麦田房地产经纪有限公司签署《居间服务合同》。合同签订后，黄宝辉如约将10万元定金支付郭彬。2013年3月13日，其其格将10万元定金退回至黄宝辉账户。双方发生争议。2013年，黄宝辉、王某（买受人共有人）作为共同原告在法院提起诉讼，要求其其格和郭彬继续履行合同，郭彬配合办理房屋所有权转移登记手续，将出售房屋过户至黄宝辉名下；要求其其格和郭彬按照每日1500元的标准支付自2013年2月26日至实际办理房屋所有权转移登记之日止的违约金。其其格和郭彬不同意黄宝辉诉讼请求，并向黄宝辉提起反诉，要求解除双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》以及郭彬与黄宝辉、王某签订的《存量房屋买卖合同》，并要求黄宝辉赔偿经济损失5万元。黄宝辉不同意其其格和郭彬的反诉请求。法院经审理认为，黄宝辉与郭彬签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。根据各方陈述，可认定各方在2013年2月25日办理产权过户手续时均已到场，但由于时间等问题未能在当日完成过户，亦未能支付尾款，各方对此并无主观过错。2013年9月13日，一审法院依法作出（2013）朝民初字第15986号民事判决书，判决郭彬于判决生效之日起三十日内配合黄宝辉办理房屋所有权转移登记手续，将北京市朝阳区×号房屋变更登记到黄宝辉名下，同时判决黄宝辉于判决生效之日起三十日内一次性给付郭彬购房款300万元，驳回了黄宝辉其他诉讼请求以及其其格和郭彬的反诉请求。其其格和郭彬不服判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。2014年3月17日，北京市第三中级人民法院依法作出（2014）三中民终字第00447号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，黄宝辉申请强制执行，并于2014年6月4日将300万元购房款汇至法院账户。2014年7月20日，法院向郭彬、其其格发出执行通知，但郭彬、其其格在指定期限内未履行法律文书确定的义务。2015年11月5日，法院依法作出（2014）朝执字第6897号强制执行裁定书，裁定将郭彬名下北京市朝阳区×号房屋过户至黄宝辉名下。2015年11月27日，黄宝辉取得了北京市朝阳区×号房屋所有权。本案在审理中，黄宝辉主张按照每月8000元的租金标准由其其格和郭彬支付房屋占用费，其其格和郭彬认为房屋租金每月3000元。随即，黄宝辉申请对房屋租金标准进行评估。双方均表示采取摇号的方式选取评估机构。经北京市高级人民法院随机选择，确定由北京康正宏基房地产评估有限公司（以下简称康正公司）进行评估。2016年8月5日，法院向康正公司发出委托函。2016年11月15日，法院通知双方到庭，明确要求其其格和郭彬配合康正公司评估工作。其其格表示已将房屋钥匙邮寄给执行庭，无法配合康正公司现场勘查。2016年12月12日，康正公司出具不动产估价报告书，估值时点2014年3月至2016年11月，估价对象北京市朝阳区×号住宅2014年每月平均房地产市场租金水平为每套6664元至8144元，2015年每月平均房地产市场租金水平为每套6399元至7821元，2016年每月平均房地产市场租金水平为每套6995元至8549元。黄宝辉对评估结论没有异议，其其格和郭彬认为评估值高。一审法院认为，黄宝辉与郭彬在合同中约定，双方于2013年2月25日办理申请房屋所有权转移登记手续，黄宝辉以资金监管方式于产权过户当日支付郭彬购房款290万元，郭彬于办理完房屋所有权转移登记手续后一日内将房屋交付黄宝辉。据此，履行顺序是郭彬配合办理房屋所有权转移登记手续，同时黄宝辉以资金监管方式向郭彬支付购房款，然后，郭彬于一日内将房屋交付黄宝辉。双方发生争议后，法院已认定各方均无主观过错，并确定双方继续履行合同，判决郭彬配合办理房屋所有权转移登记手续，黄宝辉向郭彬支付购房款，驳回了黄宝辉要求支付违约金的诉讼请求以及其其格和郭彬要求赔偿损失的反诉请求。判决生效后，黄宝辉将300万元购房款交付一审法院执行庭，但郭彬和其其格却拒绝履行配合办理房屋所有权转移登记义务，经一审法院强制执行，黄宝辉才于2015年11月27日取得了北京市朝阳区×号房屋所有权。郭彬未及时领取购房款，完全是因其拒绝履行义务造成的，责任应由郭彬和其其格自行承担。本案中，黄宝辉诉讼请求之一即要求其其格和郭彬腾退房屋，房屋腾退交接手续应在双方协商或者法院主持下办理，其其格和郭彬在既未与黄宝辉协商，也未通知一审法院的情况下，将房屋钥匙邮寄给本不属于执行内容的一审法院执行庭，其行为是在有意为诉讼的顺利进行设置障碍。因此，即使其其格和郭彬将房屋钥匙邮寄一审法院执行庭，也不能视为其履行了房屋腾退义务。关于黄宝辉要求自2014年6月4日开始计算损失的主张，法院根据双方约定以及判决生效后的履行情况，确定黄宝辉将300万元执行案款交付至一审法院的次日即2014年6月5日为郭彬、其其格向黄宝辉交付房屋之日，黄宝辉要求自2014年6月4日计算损失，不符合双方约定。关于租金的标准，黄宝辉主张按照康正公司评估值中计取，应属合理，法院予以支持。但是，黄宝辉要求按照评估值折中双倍计取，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。据此，法院酌情确定自2014年6月5日开始按照每月7428.66元的标准，由郭彬和其其格赔偿黄宝辉损失，直至郭彬和其其格将北京市朝阳区×号房屋腾退黄宝辉之日止。综上，判决：一、其其格和郭彬于判决生效之日起十日内将北京市朝阳区×号房屋腾退给黄宝辉，同时将房屋电卡及煤气卡一并返还黄宝辉；二、其其格和郭彬按照每月七千四百二十八元六角六分的标准赔偿黄宝辉自二〇一四年六月五日至履行上述第一项义务之日止的经济损失（判决生效之日起十日内执行）；三、驳回黄宝辉其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，自逾期之日起按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率的标准加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，黄宝辉与郭彬就涉诉房屋相关纠纷已经生效判决确认，郭彬配合黄宝辉办理涉诉房屋的所有权转移登记手续，黄宝辉向郭彬支付购房款。然，判决生效后，黄宝辉已将300万元购房款交付一审法院执行庭，郭彬和其其格却未履行配合办理房屋所有权转移登记义务，经一审法院强制执行，黄宝辉于2015年11月27日取得北京市朝阳区×号房屋所有权。而郭彬并未提供充分证据证明未及时领取购房款之原因并非系其个人原因所致，故责任应由郭彬和其其格自行承担。现郭彬和其其格仍未向黄宝辉交付房屋，黄宝辉诉请郭彬和其其格腾退房屋，于法有据，一审法院予以支持正确，本院予以确认。关于郭彬和其其格以其已将涉诉房屋钥匙邮寄至一审法院执行庭法官为由上诉主张不应承担黄宝辉损失的问题，本院认为，郭彬和其其格所主张的邮寄至一审法院执行庭法官的时间系发生在本案一审审理期间，在郭彬和其其格明知黄宝辉诉请其腾退房屋、且其已领取购房款的情况下，未告知本案一审法官即将涉诉房屋钥匙邮寄至一审法院执行庭，不能视为其履行了房屋腾退义务；且，郭彬和其其格未提供充分有效的证据证明一审法院执行庭法官已收到郭彬和其其格向其邮寄的涉诉房屋钥匙。故，郭彬和其其格的上诉主张无事实和法律依据，本院不予采纳。关于郭彬和其其格赔偿黄宝辉相关损失以及返还黄宝辉涉诉房屋的电卡及煤气卡，一审法院认定正确，本院不持异议。综上，其其格、郭彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9508元，由其其格、郭彬负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 陈 静代理审判员 赵 纳代理审判员 申峻屹二〇一七年五月十八日法官 助理 李 君书 记 员 高 明