（2017）川0115民初951号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-09-27
案件名称
谢上略与成都英杰机械有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市温江区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谢上略,成都英杰机械有限责任公司,四川众汇融资担保有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
成都市温江区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0115民初951号原告：谢上略，男，汉族，1955年4月21日出生，住新疆若羌县。委托诉讼代理人：郭召波，四川凤鸣律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：向运强，四川凤鸣律师事务所律师，特别授权代理。被告：成都英杰机械有限责任公司。住所地：成都市温江区柳林乡和平村*组。法定代表人：文利云。委托诉讼代理人：李乾，四川汇圣律师事务所律师，特别授权代理。第三人：四川众汇融资担保有限公司。住所地：成都市武侯区二环路南二段*****号*楼***号。法定代表人：伏勇全。委托诉讼代理人：黄炯，男，汉族，1985年3月15日出生，住成都市高新区。该公司工作人员，一般授权代理。原告谢上略与被告成都英杰机械有限责任公司、第三人四川众汇融资担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案受理后，本院于2017年2月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢上略及其委托代理人郭召波、被告成都英杰机械有限责任公司(简称英杰公司)的委托代理人李乾、第三人四川众汇融资担保有限公司（以下简称众汇公司）的委托代理人黄炯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢上略向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告购买的位于“柳岸阳光”***号房屋办理房屋签约备案登记、房屋所有权证、房屋国有土地使用权证；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2010年9月13日签订《商品房买卖合同》，被告将“柳岸阳光”***号房屋出售给原告，合同约定在房屋交付之日起365日内为原告办理房屋权属转移登记。被告将房屋交付给原告后，原告经装修后业已入住。但是被告在约定期限内未为原告办理房屋产权证及土地使用证。后经原告查询发觉被告为了从四川众汇融资担保有限公司筹借资金，又将该房屋以买卖形式给四川众汇融资担保有限公司办理了签约备案，致使未能给原告办理产权证书，被告的行为业已构成违约，故此，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，原告特向贵院起诉，请求法院依法支持诉讼请求。庭审中，原告放弃“判令被告立即为原告购买的位于“柳岸阳光”***号房屋办理办理房屋签约备案登记”的诉讼请求。被告英杰公司辩称，对原告的诉求不持异议。原被告之间签订的商品房买卖合同真实有效，按照合同约定协助原告方办理不动产转移登记手续。众汇公司和英杰公司签订的商品房买卖合同不具有合同的要件，只是为了提供反担保。虽然众汇公司与英杰公司进行了网签备案是行政行为，但不具备物权登记的效力，被告愿意积极配合第三人人解决反担保所涉及的债权债务纠纷。被告应当协助原告方办理不动产转移登记手续。第三人众汇公司辩称，2013年7月29日，众汇公司和被告英杰公司签订了房屋买卖合同并办理了备案登记，并且交付了全款，对原告的诉讼请求不予认可。众汇公司与英杰公司的房屋买卖合同真实有效，并且进行了签约备案，且支付了购房款，如果英杰公司配合原告办理房屋产权转移手续，将严重损害众汇公司的利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告于2010年6月30日签订《商品房买卖合同》，约定被告将“柳岸阳光”***号房屋出售给原告，房屋总价款为449202元。原告于2010年9月13日向被告支付了购房款449202元。被告于2013年12月2日将该房屋交付给原告，同日原告向被告缴纳了办理房屋不动产权证书的相关费用。第三人众汇公司与英杰公司签订了《商品房买卖合同》，约定第三人以468209元的价格购买“柳岸阳光”***号房屋。2013年7月29日，众汇公司将其与英杰公司签订的《商品房买卖合同》进行了合同签约备案，备案号为181112。截至法庭辩论终结，原告与第三人均未办理完毕该房屋产权登记手续。上述事实有原、被告及第三人的陈述，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，原告出具的购房款收据、契税收据、物业管理费收据、水费收据，交房通知书、房屋验收表，第三人众汇公司提交的其与英杰公司签订的商品房买卖合同、购房款收据、商品房买卖合同信息摘要等证据予以证明。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效。本案的争议的焦点在于:1、英杰公司和众汇公司签订的房屋买卖合同的是否具备买卖房屋的真实意思表示；2、英杰公司和谢上略、众汇公司分别签订的《商品房买卖合同》的履行顺位问题。对于上述争议焦点，本院分析认定如下：一、关于英杰公司和众汇公司签订的房屋买卖合同的是否具备买卖房屋的真实意思表示的问题。原告和被告英杰公司在庭审中均对英杰公司和众汇公司签订的《商品房买卖合同》的真实性提出了异议，认为英杰公司和众汇公司签订的《商品房买卖合同》不具备合同成立的要件，是英杰公司为众汇公司提供的反担保，该房屋买卖合同本质上属于担保性质，双方之间未建立真实的买卖房屋的关系。但是英杰公司和原告均未对这一抗辩理由提供证据予以证明，且众汇公司予以否认。本院认为，在未有充分证据证明英杰公司和众汇公司签订的《商品房买卖合同》的目的是为了担保众汇公司实现对英杰公司的债权且第三人众汇公司对此表示否认的状况下，本院应充分保障民商事交易活动过程中的契约自由，不宜认定众汇公司和英杰公司之间不存在真实的房屋买买卖合同关系。二、关于英杰公司和谢上略、众汇公司分别签订的《商品房买卖合同》的履行顺位的问题。该问题涉及“一房数卖”的合同履行问题，关于“一房数卖”的权利保护顺位问题在司法实践中已有相对成熟的裁判规则，本院就该问题具体分析认定如下：第一，考量合同履行情况。在商品房买卖合同均未办理转移登记手续，且未办理预告登记的情况下，在对外效力上，商品房买卖合同地位平等，均不得以其自身特定情形设定排除另一合同的优先权。但在合同的对内效力上，交付房屋和登记备案之后产生的效力优先问题，交付使用房屋对于销售方而言视为其履行了合同主要义务，而且产生了诸多积极的合同效果。而合同的登记备案仅系合同双方当事人对于合同本身成立效力的一种确认与强化，没有产生实际履行意义，故，此时应当确认销售方将房屋实际交付使用的合同得到优先履行。第二，占有事实具有准物权效力，法律应当保护此种事实状态。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款关于“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条关于“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”等规定，占有的推定效力决定了占有事实具有一定意义上符合物权法规范性要求的公示效力。原告谢上略庭审出示了交纳物业管理费，水、电、气等费用票据原件，交房通知书，房屋验收表，第三人众汇公司对证据三性予以认可，足以证明被告英杰公司和原告完成了诉争房屋的移转占有手续，视为英杰公司将房屋交付给了原告，原告对讼争房屋的占有行为就是在公示其对于房屋的权利主张，且这种占有具有公开性、排他性和持续性特点。基于谢上略已就诉争房屋支付完全部购房款，已经取得英杰公司交付房屋并占有使用的事实，法律应当保护此种事实状态。第三，合法占有房屋的房屋买受人的债权应得到优先保护。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条中关于一房数卖的合同履行问题的裁判指引为：“审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”本院确认原告谢上略的房屋买卖合同债权应当优先保护。综上所述，本院依法确认原告谢上略和被告英杰公司签订的《商品房买卖合同》中谢上略享有的债权请求权（请求被告英杰公司协助其办理所购房屋的不动产权转移登记手续）予以优先保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：成都英杰机械有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助谢上略到成都市温江区不动产登记服务中心办理柳岸阳光小区***号房屋的不动产权转移登记手续。本案案件受理费减半收取50元，由成都英杰机械有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。各方当事人均服本判决，本判决送达各方当事人后即发生法律效力。当事人必须履行本判决，若负有义务的当事人拒绝履行本判决确定的义务，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满之日起两年内向本院或者本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 ：魏义欢二〇一七年五月十八日书记员 ： 罗 银 百度搜索“”