（2016）京0115民初11453号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-12-12
案件名称
靳松、王小刚与黄滢房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市大兴区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
靳松,王小刚,黄滢,王成
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0115民初11453号原告（反诉被告）：靳松，女，1983年1月27日出生，北京南牧兴资产管理中心职员，住北京市大兴区。原告（反诉被告）：王小刚，男，1981年12月24日出生，中国农业银行股份有限公司总行职员，住北京市大兴区。二原告委托诉讼代理人:毕凤英，北京兴开律师事务所律师。被告（反诉原告）:黄滢，女，1985年2月23日出生，住河北省沧州市。委托诉讼代理人：冀莹莹，北京中恪律师事务所律师。第三人：王成，男，1985年8月14日出生，住北京市大兴区。原告（反诉被告）靳松、王小刚与被告（反诉原告）黄滢、第三人王成房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告靳松、王小刚及委托诉讼代理人毕凤英，被告黄滢的委托诉讼代理人冀莹莹到庭参加诉讼,第三人王成经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）靳松、王小刚向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行于2016年1月16日与原告签订的房屋买卖合同，并立即为原告办理涉案的北京市大兴区郁花园二里4号楼4层402号房屋的所有权转移登记手续；2、被告支付原告迟延履行房屋权属登记的违约金（自2016年5月16日起至实际产权转移登记之日止）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告黄滢于2016年1月16日经由北京存房房地产经纪有限公司（以下简称：存房公司）签订了存量房屋买卖合同，购买位于北京市大兴区郁花园二里4号楼4层402号房屋。黄滢当天将该房屋交付原告。房屋建筑面积47.86平方米，成交价129万元，原告公积金贷款支付房款。黄滢应于2016年2月27日前办理抵押注销手续。合同签订后，原告按照合同约定于2016年1月16、17日向黄滢转帐支付购房定金25万元，向中介支付居间服务费12030元。后于2016年2月1日提前将剩余首付款44万元转账给黄滢。截至2016年7月6日，原告给付购房款共计69万元，但黄滢并未按协议约定办理解抵押手续。黄滢于2016年3月15日在原告多次催促下才办理了房产解抵押手续。此后，原告多次要求黄滢配合办理房产过户，但黄滢一直推拖。被告（反诉原告）黄滢辩称：不同意靳松、王小刚的诉讼请求。根据双方签订的合同，应在签订合同之日120日内完成房屋所有权转移，但因为靳松、王小刚未能在120日内完成批贷，导致未能办理。并且，为了维护我的合法权益，我提出反诉。被告（反诉原告）黄滢提出反诉请求：1、解除2016年1月16日反诉人与被反诉人签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、被反诉人向反诉人支付违约金25.8万元；3、被反诉人配合反诉人在北京市住房和城乡建设委员会办理北京市大兴区郁花园一里40号楼4单元201房屋的网上签约联机备案注销手续；4、被反诉人向反诉人腾退北京市大兴区郁花园一里40号楼4单元201房屋；5、由被反诉人承担本案本诉及反诉的全部诉讼费用。事实与理由：2016年1月16日，反诉人与被反诉人签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同签订后，被反诉人向反诉人支付了房屋首付款，反诉人也多次配合被反诉人办理公积金贷款手续，但因被反诉人个人原因，至合同约定的120日其仍未能成功办理公积金贷款，也未能在120日内向反诉人支付剩余房款并办理房屋权属登记转移手续。由此，反诉人按合同约定向被反诉人提出解除双方签订的房屋买卖合同，但被反诉人拒绝接受。原告（反诉被告）靳松、王小刚针对被告（反诉原告）黄滢的反诉辩称：不同意被告的全部反诉请求，其主张因原告未及时批贷导致未在120日内办理产权转移手续，不属实。第三人王成未到庭，亦未陈述意见。经审理查明：2016年1月16日，经存房公司提供居间服务，靳松（买受人）与黄滢（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：靳松购买黄滢位于北京市大兴区郁花园二里4号楼4层402号房屋；涉案房屋建筑面积47.86平方米；房屋抵押金额60万元，抵押登记日期为2015年12月1日，出卖人应于2016年2月27日前办理抵押注销手续；出卖人应于2016年1月16日将房屋交付买受人；房屋成交价格为129万元；买受人向出卖人支付定金25万元，买受人采取公积金贷款付款的方式支付该房屋成交总价款，具体付款方式及期限的约定详见补充协议（附件二）；买卖双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，买卖双方应当另行签订书面的补充协议。因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日120日取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同：1、如买受人选择解除合同，使用本合同第十条第（一）款约定。2、如买受人选择继续履行合同的，出卖人应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，出卖人按照买受人全部已付款的日万分之五向买受人支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向买受人支付。双方还约定了其他事宜。当日，靳松（买受人）与黄滢（出卖人）还签订了公积金贷款付款方式补充协议（附件二），主要约定买受人委托担保公司向相关机构办理公积金贷款；买卖双方应于甲方办理完房屋解押手续与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件，买受人拟贷款数额为60万元；买卖双方应配合担保公司及相关机构提交贷款所需资料，贷款费用由买受人承担。贷款按公积金管理中心的规定支付给出卖人，买受人应配合办理抵押权登记等相关手续；若买受人贷款申请未获批准或批准的贷款数额不足拟贷款数额的，买受人应于办理权属转移登记手续前以现金形式补齐公积金贷款部分购房款；房屋所有权证办理完毕后10个工作日内，买受人应配合办理房屋抵押登记手续。若有土地使用权证，则应于房屋抵押登记手续办理完毕后10个工作日内办理土地使用权抵押登记；买受人于2016年2月5日前支付出卖人购房款44万元。当日，靳松、黄滢与存房公司（居间方）还签订了居间服务合同，约定了三方的权利义务，并约定靳松支付存房公司居间服务费2580元、黄滢支付6450元。2016年1月16日，靳松（买受人）与黄滢（出卖人）还签订了一份补充协议，约定了双方权利义务。黄滢的丈夫王成于当日签署了配偶同意出售证明。2016年1月16日，靳松向黄滢转账20万元。当日，靳松与黄滢还填写了物业交割单，黄滢将房屋及钥匙、电卡交付靳松。2016年1月17日，靳松向黄滢转账5万元。靳松已向黄滢支付定金合计25万元。靳松与王小刚系夫妻。2016年2月1日，靳松、王小刚经由王小刚的父亲王德虎的账户向黄滢转账44万元。王小刚（买方）、黄滢（卖方）签订了二手房首付款交付确认函。2016年3月2日，靳松（买受人、乙方）与黄滢（出卖人、甲方）又签订了一份补充协议，约定：合同约定甲方应于2016年2月27日前办理该房屋抵押登记注销手续，截止到目前甲方未按合同履行办理解押注销手续，经双方友好协商，乙方同意甲方最晚于2016年3月15日必须办理完该房屋抵押注销手续，如甲方仍未按约定时间办理，则甲方违约，乙方有权单方面解除此合同，甲方除退还乙方购房定金及首付款外，还应以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，由甲方直接赔付乙方。2016年5月16日，北京住房公积金管理中心批准向靳松、王小刚贷款60万元，并下发住房公积金贷款审核确认书。但此后靳松、王小刚与黄滢未办理房屋所有权变更。双方为此多次协商，也多次与中介公司工作人员协商，但均未果。上述事实，有房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同、二手房首付款交付确认函及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：靳松与黄滢签订的房屋买卖合同、补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行各自的合同义务。黄滢已将涉案房屋交付靳松，靳松也已给付黄滢购房款69万元，根据双方提交的证据及相关陈述综合判断，靳松在履行合同中未出现根本违约情形，因此黄滢应配合靳松、王小刚办理涉案房屋所有权转移登记手续。鉴于王成系黄滢的丈夫，其在黄滢履行上述义务中应予配合。所以，靳松要求黄滢办理房屋所有权转移登记的诉讼请求，本院予以支持。黄滢未在合同约定的时间内配合办理涉案房屋过户手续，应当支付逾期违约金，但鉴于双方约定的违约金过高，靳松亦未进一步举证证实其实际损失，本院酌情予以调整为3000元。对于黄滢的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下:一、于本判决生效后七日内，原告（反诉被告）靳松给付被告（反诉原告）黄滢剩余房款60万元；二、于本判决生效后十日内，被告（反诉原告）黄滢、第三人王成协助原告（反诉被告）靳松到房地产行政主管部门办理黄滢名下位于北京市大兴区郁花园二里4号楼4层402号房屋的过户手续，将该房屋过户至原告（反诉被告）靳松名下；三、被告（反诉原告）黄滢于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）靳松违约金3000元；四、驳回原告（反诉被告）靳松、王小刚的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）黄滢的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟廷履行期间的债务利息。本诉案件受理费16504元，由被告（反诉原告）黄滢负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费18732元，由被告（反诉原告）黄滢负担（已交纳9366元，余款9366元于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张冠楠人民陪审员 解春燕人民陪审员 秦东爱二〇一七年五月十八日书 记 员 张 萌 来自