（2017）豫07民终87号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-07-03
案件名称
新乡凯德商用置业有限公司、冯志凌房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省新乡市中级人民法院
所属地区
河南省新乡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
新乡凯德商用置业有限公司,冯志凌
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫07民终87号上诉人（原审原告）：新乡凯德商用置业有限公司。住所地：新乡市人民中路199号。法定代表人：黄瑞娟，总经理。委托诉讼代理人：谢荣华，河南国豪律师事务所律师。上诉人（原审被告）：冯志凌，女，汉族，1976年9月22日出生，住新乡市。上诉人新乡凯德商用置业有限公司（以下简称凯德公司）与上诉人冯志凌房屋租赁合同纠纷一案，不服新乡市红旗区人民法院作出的（2014）红民一初字第1926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。冯志凌、凯德公司委托诉讼代理人谢荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯德公司上诉称：1、原审法院认定凯德公司因自身经营不善，导致冯志凌后续无法经营，构成违约，不符合客观事实。2、原审判决由凯德公司赔偿冯志凌各项损失80770元没有事实和法律依据。3、原审法院未按《房屋租赁合同》约定判决冯志凌支付凯德公司房屋占用费和违约金、租金等费用合计56555.1元，明显错误。请求：依法撤销原审判决第一、二、三、四项，支持凯德公司的诉讼请求。冯志凌辩称：凯德公司的上诉请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。冯志凌上诉称：1、原审判决第三项没有依据，冯志凌不应该向凯德公司支付该笔费用。2、原审法院判决货物损失过低，同时冯志凌没有放弃残值，应当判令凯德公司返还冯志凌的物品。请求：依法撤销原审判决第二项、第三项、第四项、第六项，依法改判驳回凯德公司的诉讼请求，并改判凯德公司增加赔偿冯志凌各项损失（经营损失30000元，货品损失30000元），并返还侵占的衣物物品。诉讼费用由凯德公司负担。凯德公司辩称：冯志凌的上诉请求没有是事实和法律依据，应当依法予以驳回。原审法院查明：冯志凌是个体工商户，2012年9月6日，冯志凌与凯德公司签订房屋租赁合同（合同约定租赁房屋面积为105平方米，预付每平方米每月租金35元，合同到期时间为2012年12月31日），冯志凌对商铺进行精装修，后因凯德公司经营不善，导致冯志凌后续无法经营。现凯德公司以冯志凌拖欠租金为由诉至法院。冯志凌以凯德公司违约造成其损失为由在提起了反诉。另查明,冯志凌将房屋腾空时间为2013年7月10日（合同到期后占用191天），冯志凌装修设施已被凯德公司强制拆除。本案中冯志凌的损失认定如下：租赁保证金7350元；装修费用根据鉴定为53420元；货物损失（货物在凯德公司处，长期放置，原告已放弃残值）根据冯志凌所提供的照片和市场的价格因素，酌定为20000元较为适宜；租金、货品损失、货物贬值损失因冯志凌未提供证据证明，本院不予支持，以上合计80770元。冯志凌应支付凯德公司占用房屋期间的租金应为105平方米×35元/天÷30天×191天=23397.5元。现凯德公司已将该商场售于新乡胖东来百货有限公司。原审法院认为：冯志凌与凯德公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。冯志凌应依约足额缴纳房租，凯德公司应保证冯志凌对房屋的正常使用，但凯德公司因其自身经营不善，导致冯志凌后续无法经营，故凯德公司的行为已构成违约，对冯志凌的各项合理损失应予以赔偿，故对冯志凌要求凯德公司赔偿其损失80700元的反诉请求，予以支持。凯德公司诉称冯志凌违约，要求解除双方之间签订的合同并将房屋恢复原状的诉讼请求，且凯德公司已将商铺拆除，现双方不具备履行合同的条件，故凯德公司要求解除合同的诉讼请求，予以支持。因冯志凌未提供证据证明其在合同到期后仍占有租赁房屋系凯德公司的同意，故凯德公司要求冯志凌支付合同到期后占用房屋的租金23397.5元的诉讼请求，予以支持。凯德公司要求恢复原状等诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除凯德公司与冯志凌在2012年8月24日签订的《凯德广场红旗房屋租赁合同》；二、凯德公司于判决生效之日起十日内赔偿冯志凌各项损失共计80770元；三、冯志凌于判决生效之日起十日内支付凯德公司房屋占用期间的租金31508.63元；四、上述两项折抵后，凯德公司应当向冯志凌支付49261.37元；五、驳回凯德公司的其他诉讼请求；六、驳回冯志凌的其他反诉请求。如果凯德公司未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。案件受理费428元，反诉费2073元，合计2501元，由凯德公司负担。本院查明事实与原审一致。本院认为，凯德公司在履行本案房屋租赁合同过程中，是否存在违约行为。依据双方签订的房屋租赁合同第一部分通用条款第四条租赁保证金、物业管理费及其他费用、第五条收银系统及第七条双方的权利和义务的约定，甲方（注：凯德公司）应当按照合同约定的条件向乙方（注：冯志凌）提供可以正常使用的房屋，并不得对乙方正常使用该房屋进行干扰和妨碍。凯德公司除应将房屋交付给冯志凌使用之外，还应当提供物业、收银系统等其他保证冯志凌正常经营的设施和环境。冯志凌作为承租人，其对案涉商铺投入资金进行精装修，其履行合同的目的在于正常经营案涉商铺以获得案涉租赁合同的逾期收益。凯德公司未按照约定向冯志凌经营提供正常的设施和环境，已构成违约。故原审法院认定凯德公司未能保证冯志凌对案涉房屋的正常使用，导致冯志凌后续无法经营，构成违约并无不当。针对凯德公司是否应当返还保证金。涉案商铺现已拆除并交由第三方使用、收益，本案租赁合同已不具备履行条件，凯德公司应当返还冯志凌就本案商铺交纳的保证金。关于装修费用问题。原审法院根据鉴定结论认定为53420元，于法有据并无不当。关于本案货物损失认定的问题。原审诉讼过程中，凯德公司认可冯志凌的剩余货物在其存放或被其转移至他出仓库，故凯德公司有能力举证证明冯志凌的实际货物损失，但未提交相应证据予以证明，原审法院酌定冯志凌的货物损失20000元并无不当。关于冯志凌是否应支付凯德公司的房屋占用费。本案合同未能依约完全履行，系因凯德公司未能提供正常的经营设施和环境所致，原审判决冯志凌按照租赁合同约定的租金标准支付费用，并无不当。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费3842元，凯德公司负担2542元，冯志凌负担1300元。本判决为终审判决。审判长 刘志飞审判员 翟 晓审判员 马兵务二〇一七年五月十八日书记员 吕自尧