（2017）京0101民初4532号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-06-21
案件名称
宁杰与宋正雄房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
北京市东城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宁杰,宋正雄,王兵
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0101民初4532号原告：宁杰，男，1975年3月28日出生。委托诉讼代理人：王宏伟，北京市国联律师事务所律师。被告：宋正雄，男，1984年2月28日出生。委托诉讼代理人：吴忠武，北京市易行律师事务所律师。第三人：王兵，男，1973年12月29日出生。委托诉讼代理人：郑伟星，北京市尚荣信律师事务所律师。原告宁杰与被告宋正雄、第三人王兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案受理后。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁杰的委托诉讼代理人王宏伟，被告宋正雄的委托诉讼代理人吴忠武，第三人王兵的委托诉讼代理人郑伟星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宁杰向本院提出诉讼请求：请求判令被告宋正雄履行与原告宁杰达成的口头协议，将北京市东城区×××号楼×层×××号房屋过户至原告名下；案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年4月20日，宁杰与王兵签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王兵将北京市东城区×××号楼×层×××号房屋（建筑面积82.34平方米，以下简称涉诉房屋）出售给宁杰。涉诉房屋性质为商品房，未设定抵押且未进行出租，房屋成交价为人民币370万元。付款方式为，合同签订后宁杰向王兵支付定金5万元，剩余购房款365万元于2015年7月20日前支付王兵。王兵于合同签订后90日内将涉诉房屋交付宁杰。自合同签订之日起90日内，双方共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，宁杰于2015年6月8日通过网银转账方式向王兵支付了定金5万元。因宁杰在签订《房屋买卖合同》时尚不具备在京购房资格，宁杰与王兵及宁杰公司的员工宋正雄协商达成口头协议，约定宁杰借用宋正雄名义购买涉诉房屋，王兵先将涉诉房屋过户给宋正雄，待宁杰取得在京购房资格后再由宋正雄将涉诉房屋过户给宁杰。2015年7月9日，宁杰通过王某的账户以银行转账方式支付剩余购房款365万元。王兵向宁杰出具收据，收据写明：“今收到宁杰购房尾款人民币365万元，户主暂时落在宋正雄名下，房屋坐落东城区×××号楼×××层×××号”。2015年7月10日，王兵将涉诉房屋交付宁杰。2015年7月13日，王兵将涉诉房屋过户至宋正雄名下，过户时所交纳的税费均由宁杰支付。涉诉房屋的购房款发票、税收缴款书等材料的原件由宁杰持有。过户后，宋正雄领取了证号为京房权证东字第×××号房屋所有权证，并将该房屋所有权证交给宁杰持有。2016年12月，宁杰取得在京购房资格后，与宋正雄联系办理涉诉房屋过户手续，但宋正雄拒不配合，2017年2月，宁杰经过查询发现宋正雄正在办理涉诉房屋所有权证的挂失补办手续。故宁杰向法院提起诉讼。被告宋正雄辩称：1、宋正雄认为宁杰不是本案适格原告。宁杰为北京众城合一投资管理有限公司的董事长，而宋正雄为该公司职员。北京众城合一投资管理有限公司系从事小额信贷业务的企业。在业务往来过程中，有的借款人不能如期还款，以房屋进行抵债。涉诉房屋涉及的关系复杂，宋正雄与王兵不是房屋买卖关系，而是三角债权债务关系，最终结果为王兵用涉诉房屋抵销了北京众城合一投资管理有限公司的债务。宋正雄认为宁杰与北京众城合一投资管理有限公司不是法律层面的同一概念，宁杰不是本案适格原告，本案的适格原告应为北京众城合一投资管理有限公司。2、宋正雄与宁杰不存在借名买卖的事实，王兵将涉诉房屋抵债给北京众城合一投资管理有限公司后，北京众城合一投资管理有限公司找到宋正雄，要求将涉诉房屋登记在宋正雄名下，用涉诉房屋进行抵押贷款。如果涉诉房屋再次出售，购房款优先偿还北京众城合一投资管理有限公司，由此产生的溢价款双方口头约定二八分成，宋正雄分得20%的溢价款，公司分得80%的溢价款。涉诉房屋一直由宋正雄实际使用。后因双方产生纠纷，宁杰提出给宋正雄20万元，但宋正雄不同意，因双方争议较大，还曾报警处理。综上，宁杰的诉讼请求没有事实与法律依据，被告宋正雄不同意宁杰的诉讼请求。第三人王兵述称：王兵的意见同宁杰起诉状陈述的事实一致。本院经审理认定事实如下：2009年9月，王兵与史浔安、史琳签订房屋买卖合同，购买了涉诉房屋。2009年10月20日，王兵领取涉诉房屋所有权证。2015年7月7日，宋正雄与王兵签订《存量房屋买卖合同》。合同约定，宋正雄（买受人）购买王兵（出卖人）名下的涉诉房屋，建筑面积82.34平方米，房屋成交总价202万元。该房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格另有约定的，具体约定见附件一。买受人采取自行交割的付款方式。出卖人应在5日内将涉诉房屋交付买受人。自本同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2015年7月10日，宋正雄缴纳涉诉房屋契税。2015年7月13日，宋正雄取得涉诉房屋所有权登记。2015年9月16日，涉诉房屋设立抵押登记，后于2015年11月18日注销抵押登记。2016年3月31日，涉诉房屋再次设立抵押登记，后于2016年6月2日注销抵押登记。庭审中，为证明宁杰与宋正雄之间存在借名买房合同关系，宁杰提供2015年4月20日宁杰与王兵签订的关于涉诉房屋的《北京市存量房屋买卖合同》原件，该合同约定涉诉房屋成交价格为370万元；网银转账查询单复印件；收据原件，内容为：“收到宁杰购房尾款人民币365万元，户主暂时落在宋正雄名下（坐落东城区民旺园28号楼1层0106号），王某，2015年7月9日”；购房发票、税收缴纳书以及房屋所有权证原件，以证明宁杰与王兵签订涉诉房屋的房屋买卖合同，宁杰按照约定向王兵支付定金5万元并通过王某账户向王兵支付剩余购房款365万元，同时宁杰向中介支付中介费及全部税费。宋正雄对宁杰提交的《北京市存量房屋买卖合同》、收据的真实性不予认可，对宁杰提交的上述证据的关联性及证明目的均不认可，认为上述证据无法证明宁杰、宋正雄之间存在借名买房关系。王兵对宁杰提交的上述证据均予认可。原告还提交证人王某、赵某的证人证言，证人王某到庭作证称，2015年4月，宁杰通过王某中间介绍购买王兵的涉诉房屋，宁杰交给王兵5万元定金。因宁杰没有购房资质，先将涉诉房屋过户至宋正雄名下。过户当日，王某、王兵及宋正雄在场，宁杰将365万元房屋尾款打到王某账户，王某给宁杰出具购房款365万元的收据，宁杰拿到产权证第二天，王某将剩余购房款按照王兵的指示打入王兵朋友的账户。证人赵某到庭作证称，宁杰的房屋买卖、交易及网签都是在赵某处进行。宁杰在2015年要购买涉诉房屋，由赵某进行购房资格核验。宁杰将宋正雄的资格给赵某，赵某询问原因，宁杰称其没有购房资格，先过户至宋正雄名下，之后再过回来。赵某给宋正雄办理了资格审核、交税及房屋过户，后让宋正雄将房屋所有权证交给宁杰。宋正雄对王某及赵某的证人证言均不予认可，认为王某与宁杰存在利害关系，赵某陈述王兵为卖方代理人，与宁杰所述不符，对赵某证言的关联性不予认可。王兵对证人证言表示认可，认为王兵即为卖房人。此外，宁杰向本院提交购房资格审核单，以证明其现在在京有购房资格。宋正雄对该证据的证明目的不予认可。王兵对该证据表示认可。关于购买涉诉房屋的出资情况，宋正雄认可其未支付过购房款，认为涉诉房屋系抵债所得。王兵称，宋正雄未支付购房款，购房款系宁杰支付。宁杰通过网银转账支付定金5万元，后按照王兵指示，通过王某将365万元转给了他人。关于宁杰持有房屋所有权证、契税发票的原因，宋正雄称当时宋正雄所在公司老板宁杰找到宋正雄，双方口头约定将涉诉房屋先过户至宋正雄名下，房屋变现后，宋正雄与公司双方二八分成。按照口头约定，宋正雄将房屋所有权证原件交给宁杰办理抵押。关于涉诉房屋使用情况，宁杰称，2015年7月涉诉房屋交付后由宁杰居住使用，宋正雄未在涉诉房屋内居住。宋正雄先称，其在涉诉房屋内居住过，但具体时间记不清楚了，后因双方发生争议，宋正雄搬出涉诉房屋。后宋正雄又称，2015年7月王兵将涉诉房屋交付宋正雄，2015年9月因家中老人生病才不在涉诉房屋内居住。在案件审理过程中，根据宁杰的申请，本院于2016年3月7日作出（2017）京0101民初4532号民事裁定书，对涉诉房屋进行了查封。上述事实，有房屋档案，《存量房屋买卖合同》，房屋所有权证，及当事人的当庭陈述等证据在案为证。本院认为：根据本案已查明事实，涉诉房屋虽登记在宋正雄名下，但宁杰及王兵均认可涉诉房屋系宁杰全部出资购买。宋正雄未支付任何购房款，且宁杰持有纳税凭证、房产证原件。被告未提供翔实、有效的证据证明其实际入住涉诉房屋。宁杰通过实际付款、实际占有等一系列间接证据的举证，已完成对借名购房事实的证明，应认定宁杰主张的借名买房事实成立。故宁杰要求宋正雄将涉诉房屋登记过户至其名下的请求，本院予以支持。被告关于涉诉房屋系以房抵债以及原告主体不适格的抗辩意见，因被告未提供翔实、有效的证据予以证明，本院不予采信。综上所述，判决如下：被告宋正雄于本判决生效后十五日内将北京市东城区民旺园×××号楼×层×××号房屋所有权转移登记至原告宁杰名下。案件受理费18200元，由被告宋正雄负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费5000元，由被告宋正雄负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 莹二〇一七年五月十八日书记员 赵思宇 微信公众号“”