（2017）苏03民终1644号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-07-17
案件名称
1644卓先丽与南京亿嘉隆商业管理有限公司新沂分公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
卓先丽,南京亿嘉隆商业管理有限公司新沂分公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终1644号上诉人（原审原告）：卓先丽,女,1968年12月16日生，汉族,住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人:杨国辉,江苏佘勇律师事务所律师。委托诉讼代理人:艾可,江苏佘勇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京亿嘉隆商业管理有限公司新沂分公司,住所地新沂市钟吾路35号。负责人：ＸＸ,该公司经理。委托诉讼代理人：吴信永，男，该公司人事行政经理。委托诉讼代理人:钱程,上海市协力（徐州）律师事务所律师。上诉人卓先丽因与被上诉人南京亿嘉隆商业管理有限公司新沂分公司（以下简称亿嘉隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2016)苏0381民初777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人卓先丽的委托诉讼代理人杨国辉、艾可，被上诉人亿嘉隆公司的委托诉讼代理人吴信永、钱程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卓先丽上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，并由被上诉人承担诉讼费。事实和理由：1、亿嘉隆公司没有向卓先丽交付商铺的主观意思表示。卓先丽一审提交的2016年2月2日卓先丽与亿嘉隆公司张文刚经理的谈话录音可以证明，张文刚明确表示涉案合同无法执行，无法执行的原因是该商铺存在纠纷。在亿嘉隆公司诉李亚、魏锦、石磊案件中，亿嘉隆公司要求魏锦、石磊支付至2015年12月15日的房租，该租赁期间与本案诉争租赁期间是一致的，说明亿嘉隆公司在主观上认为2015年12月份该商铺的承租人依然为魏锦、石磊。2、亿嘉隆公司没有实际向卓先丽交付涉案商铺。亿嘉隆公司作为涉案租赁合同的出租人，负有交付租赁物的义务，应当举证证明其已交付商铺。卓先丽从未从任何人手中接管涉案商铺，一审法院认定卓先丽从魏锦、石磊手里接管商铺，没有事实依据。商铺交付应当明示，不能因为门牌更换推定该商铺系卓先丽实际占有使用。亿嘉隆公司一审提交的录音为复印件，经卓先丽对真实性提出异议后，亿嘉隆公司并未能提供该录音的原始载体。且法院据以作出认定的录音当事人均系案外人，故该录音不能作为证据使用。3、卓先丽租赁该商铺的用途为经营餐饮。卓先丽只有在亿嘉隆公司交付商铺、租赁合同后才能办理经营许可证、工商营业执照等手续。但亿嘉隆公司以合同需要总公司审核才可签章为由，并未在现场盖章，直至本案一审庭审中，亿嘉隆��司才出示双方签订的租赁合同，显然卓先丽不具备餐饮经营条件，更谈不上占有商铺并实际经营。4、因亿嘉隆公司一直未交付合同，也未交付涉案商铺，致使卓先丽合同目的无法实现，经沟通后，卓先丽函告亿嘉隆公司解除合同，卓先丽要求解除涉案合同、返还已支付的款项的诉请，有事实与法律依据。被上诉人亿嘉隆公司辩称，1、魏锦从石磊、魏锦夫妇手中接管商铺符合转让商铺的交易惯例。石磊、魏锦夫妇将涉案商铺转让给卓先丽，卓先丽为此支付了几万元的转让费，转让费包括了商铺内各种经营设备、设施。石磊、魏锦夫妇收到转让款将商铺直接交付给魏锦符合日常生活中转让商铺的惯例。录音资料能够证明卓先丽从石磊、魏锦夫妇手中接管商铺。一审中卓先丽听完录音资料当庭确认了张松的身份。虽然卓先丽事后不予认可录音内容，但其无法��翻该证据的真实性。上述录音内容真实的反映了2015年9月份卓先丽从石磊魏锦夫妇手里接管商铺的事实。2、涉案商铺门头更换为“新沂过锅瘾三汁焖锅”能够证明石磊魏锦夫妇已经将商铺交付给上诉人。石磊魏锦夫妇经营期间涉案商铺门头为“过锅瘾三汁焖锅”，卓先丽与亿嘉隆公司签订的租赁合同中约定卓先丽经营品牌为“新沂过锅瘾三汁焖锅”，2015年9月份涉案商铺门头变更为“新沂过锅瘾三汁焖锅”，所以门头变更说明商铺已经转由卓先丽经营，否则不会变更门头。3、2015年12月15日，卓先丽带人到涉案商铺将铺内设备设施拉走，若其不实际接管商铺怎么能够打开铺门拉东西。此外，2015年9月24日在签订《租赁协议》当日缴纳了2015年9月26日至12月5日的租金、物业费、保障金等共计107300元，若卓先丽没有从石磊、魏锦夫妇手中接管商铺，应及时向亿嘉隆公司要求��还上述费用。但是卓先丽搬走商铺设备前从没有提及未交付商铺事宜，而在此期间商铺始终处于经营状态。综上，一审法院认定事实清楚、证据确凿，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。卓先丽向一审法院起诉请求：1、判令解除卓先丽与亿嘉隆公司于2015年9月26日签订的《新沂悠沃时尚街区商铺租赁合同》；2、判令亿嘉隆公司返还卓先丽租金、押金等合计107300元及利息××自2015年9月30日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率两倍计算至实际返还之日止）；3、案件受理费由亿嘉隆公司负担。一审法院经审理查明：2015年9月24日，经案外人石磊介绍,卓先丽与亿嘉隆公司签订了《新沂市悠沃时尚街区商铺租赁合同》一份，约定亿嘉隆公司将位于新沂市雨润广场悠沃街区中【B1】层【075、068】号商铺××即原新沂市雨润广场“过锅瘾三汁焖锅”门店）出租给卓先丽使用，租期2015年9月26日至2017年10月27日；经营品牌为【新沂过锅瘾三汁焖锅】；免租装修期为进场日起算15日××最长60日），就本合同而言，即2015年10月11日开业；第一个租约年免租期4个月××即2015年11月26日至2015年12月25日、2016年2月26日至2016年3月25日、2016年5月26日至2016年6月25日、2016年8月25日至2016年9月25日）；合同签订后5个工作日内支付第一期租金48600元××免租期租金已扣除）及物业费24300元××即2015年9月26日至2016年12月25日期间租金及物业费），合同签订当日应支付履约保证金24300元及物业费保证金8100元,同时还应交纳2000元作为销售商品或提供服务的质量保证金；合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，卓先丽按照约定通过银行转账向亿嘉隆公司交纳了第一期租金、物业服务费及履约保证金、质量保证金合计107300元,并直��从案外人石磊手中接管商铺,更换了商铺的门牌××即由“过锅瘾三汁焖锅”更换为“新沂过锅瘾三汁焖锅”），一直使用商铺至2015年12月15日，将商铺内所有物品搬走。对此事实,跟随卓先丽前往亿嘉隆公司处协调处理此事的张松与案外人石磊的对话录音予以了印证。后卓先丽以亿嘉隆公司未将商铺交付其使用为由，多次向亿嘉隆公司提出解除租赁合同，返还已交纳的各项费用，但双方始终未能达成一致意见。一审法院认为：卓先丽与亿嘉隆公司于2015年9月24日签订的《新沂市悠沃时尚街区商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，故合法有效。合同当事人应当按照约定行使权利，履行义务。上述合同签订后，卓先丽按照约定向亿嘉隆公司交纳了该商铺的第一期租金、物业服务费及履约保证金、质量保证金等合计107300元���并从案外人石磊手中直接接管商铺，按照合同约定更换了门牌,××年12月15日将商铺内所有物品搬走。从该事实来看，卓先丽已经实际占用商铺，不存在其主张的亿嘉隆公司至今没有交付商铺的情形。综上所述，卓先丽主张解除其与亿嘉隆公司2015年9月26日签订的《新沂悠沃时尚街区商铺租赁合同》缺乏事实和法律依据，该院不予支持，故亿嘉隆公司也不应当返还卓先丽已经交纳的租金、物业服务费、保证金及利息损失等，卓先丽在本案中的所有诉讼请求应当判决驳回。一审法院判决：驳回卓先丽的全部诉讼请求。案件受理费2486元，由卓先丽负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审认定事实中“卓先丽直接从案外人石磊手中接管商铺,一直使用商铺至2015年12月15日”不予确认外，对一审查明的其他事实予以确认。本院二审期��另查明：卓先丽与亿嘉隆公司于2015年9月24日签订的《新沂市悠沃时尚街区商铺租赁合同》第三条3、进场日：甲方移交、乙方进入该房屋之日。甲、乙双方应签署《进场确认书》确定进场日。第七条进场及房屋交付乙方应自行前往商业广场与乙方或物业服务公司办理房屋交接手续，并签署《房屋交接确认书》。关于涉案合同的签订过程，亿嘉隆公司在本案一审庭审中陈述：卓先丽与亿嘉隆公司签订租赁合同是因为石磊想租赁该商铺，为防止与李亚的合伙纠纷，石磊指定卓先丽签订合同，实际经营人还是石磊。亿嘉隆公司要求石磊出具承诺书，石磊在卓先丽签订合同后拒绝，故亿嘉隆公司没有将涉案租赁合同交付卓先丽。本案二审期间的争议焦点为：卓先丽主张亿嘉隆公司未履行交付房屋的义务，要求解除涉案房屋租赁合同、返还已付租金、保证金、服务费等款项的诉请，是否有事实与法律依据。本院认为：卓先丽与亿嘉隆公司于2015年9月24日签订的《新沂市悠沃时尚街区商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履责。本案中，亿嘉隆公司作为涉案房屋租赁合同的出租人，负有交付房屋的义务。双方当事人关于房屋是否交付产生争议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，应当由亿嘉隆公司对房屋已交付卓先丽承担举证责任。关于亿嘉隆公司在本案中的抗辩理由及提交的证据是否足以证明其已履行交付义务，本院认定如下：首先，根据亿嘉隆公司在庭审中的陈述，亿嘉隆公司在与卓先丽签订涉案租赁合同时，��经知道李亚与魏锦、石磊就该商铺存在纠纷，且魏锦、石磊在签订合同时仍占有使用涉案房屋。在此情况下，亿嘉隆公司应当秉持诚实信用原则、审慎履行合同义务，先将涉案房屋从魏锦、石磊手中收回，再严格按照合同约定的交付方式，明确无误的交付卓先丽，以宣示卓先丽为涉案房屋的合法使用人。然而，亿嘉隆公司并未提供证据证明其已收回涉案房屋，也未按照合同约定与卓先丽签订《进场确认书》。其次，亿嘉隆公司主张应卓先丽从魏锦、石磊夫妇手里接管了商铺，魏锦、石磊已实际向卓先丽交付了涉案房屋。对此，魏锦、石磊与卓先丽均不认可，双方均陈述仅是买卖了餐具，魏锦、石磊在另案中陈述其实际经营至2015年12月15日；而亿嘉隆公司并未提供证据证明其其主张的卓先丽接手餐馆的事实。且在亿嘉隆公司诉李亚、魏锦、石磊房屋租赁合��纠纷案件中，亿嘉隆公司向魏锦、石磊主张至2015年12月15日的租金，说明亿嘉隆公司已通过诉讼行为认可涉案房屋尚未交付卓先丽。再次，亿嘉隆公司提交了2015年12月15日其工作人员与张松、石磊的谈话录音以及涉案商铺门头拍摄照片两张，拟证明卓先丽已经实际占有使用并经营涉案商铺。对此，本院认为，涉案合同的承租人为卓先丽，卓先丽虽然认可张松为其朋友，但并未明示张松有权代理卓先丽处理本案诉争租赁事宜。且从张松与石磊的对话来看，双方谈论的内容是餐馆承包经营问题，而非对亿嘉隆公司已向卓先丽交付涉案房屋的陈述，故该录音内容不足以证明亿嘉隆公司已向卓先丽交付房屋。涉案商铺的两张门头照片，门头区别之处在于其中一张照片门头多出“新沂”两字，该张照片显示涉案“三汁焖锅”餐馆已关门停业、正在装修，而亿嘉隆公司提供的水电费收据以及各方当事人的一致陈述，该餐厅实际经营至2015年12月15日方才停业，据此判断，亿嘉隆公司提交的该照片的形成时间应在2015年12月15日之后，该照片中体现的停业装修事实亦发生在2015年12月15日之后。关于门头增加“新沂”两个字，双方并无争议，该行为亦经魏锦同意，仅凭门头增加“新沂”，并不足以证明亿嘉隆公司已向卓先丽交付涉案商铺。此外，亿嘉隆公司对卓先丽提供的其委托诉讼代理人杨国辉律师与亿嘉隆公司张文刚经理于2016年2月2日的谈话录音真实性不持异议，张文刚在录音中陈述涉案合同没法执行，亦可佐证，亿嘉隆公司未将涉案房屋交付卓先丽的事实。综上，因亿嘉隆公司怠于履行合同义务，导致卓先丽合同无法实现，卓先丽要求解除涉案租赁合同，返还其于2015年支付的107300元款项的诉请，有事实与法律依据，本院���以支持。卓先丽未举证证明其遭受利息损失的数额，其要求亿嘉隆公司自2015年9月30日起按照中国人民银行同期贷款基准利率的2倍计算利息，没有事实依据，本院不予支持，本院酌定按照中国人民银行同期贷款基准利率计算利息损失。一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院依法改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省新沂市人民法院（2016)苏0381民初777号民事判决；二、解除南京亿嘉隆商业管理有限公司新沂分公司与卓先丽于2015年9月24日签订的《新沂悠沃时尚街区商铺租赁合同》；三、南京亿嘉隆商业管理有限公司新沂分公司于本判决生效之日起十日内返还卓先丽已支付的租金��物业服务费、履约保证金、质量保证金合计107300元，并赔偿卓先丽利息损失（以107300元为基数，自2015年9月30日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2486元，二审案件受理费2486元，合计4972元，由被上诉人南京亿嘉隆商业管理有限公司新沂分公司承担（卓先丽已预交，南京亿嘉隆商业管理有限公司新沂分公司随案款一并支付卓先丽）。本判决为终审判决。审 判 长 单雪晴审 判 员 单德水代理审判员 徐海青二〇一七年五月十八日书 记 员 范 璐 关注公众号“”