（2017）京03民终5367号

裁判日期: 2017-05-18

公开日期: 2017-10-30

案件名称

赵颖彦与王永兰房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

赵颖彦,王永兰

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2017）京03民终5367号上诉人（原审被告）赵颖彦，女，1973年2月22日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：阴运生（赵颖彦之夫），1972年6月25日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈宁，北京卓翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王永兰，女，1961年3月16日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘冬梅，北京市京师律师事务所律师。上诉人赵颖彦因与被上诉人王永兰房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初28258号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵颖彦委托诉讼代理人阴运生、陈宁，被上诉人王永兰委托诉讼代理人刘冬梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王永兰向一审法院提出诉讼请求：1、赵颖彦支付未按期交付房屋的违约金75600元；2、赵颖彦支付未按期办理物业交割手续的违约金75600元；3、赵颖彦支付房屋占有使用费5500元。事实及理由：2015年12月6日，我与赵颖彦通过北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定由我购买1004号房屋（以下简称涉案房屋）。合同约定双方应在2016年4月14日前自行办理物业交割手续，我于当日向赵颖彦支付物业交割保证金10000元。赵颖彦应于2016年4月15日将涉案房屋交付给我。但赵颖彦直到2016年5月25日才与我办理了物业交割手续，因此我也是在2016年5月25日才将保证金交给赵颖彦。同日，我收到赵颖彦交来的涉案房屋的钥匙。我是用我唯一的住房置换的涉案房屋，因为赵颖彦未按期交付房屋、未按期办理物业交割手续，导致我不得不在外租房居住，故我诉至法院，望判如所请。赵颖彦一审辩称：我不同意王永兰的诉讼请求。首先，双方在签订买卖合同时，曾口头约定因我的孩子幼儿园尚未毕业，故双方将办理物业交割手续延期至2016年6月份，当时双方都是认可的，链家公司员工也可以作证。其次，补充协议约定双方于2016年4月14日自行办理物业交割手续，并由链家公司员工陪同。但我一直住在涉案房屋，从未收到王永兰要求进行物业交割的邀请，王永兰亦未按约定向我支付保证金10000元。根据合同约定，保证金的交付是物业交割的前置程序，而直至2016年5月25日，我才收到保证金，并且还是由链家公司员工垫付的。王永兰违约在先，我只是采取自力救济措施保障自己的合法权益。也正是基于对协议的违反，链家公司才会通过王永兰向我支付违约金20000元。第三，王永兰基于一个事实，主张两项违约金、一项损失赔偿，没有法律依据，亦无合同约定。涉案房屋的网签价格是210万元，不是387万元，故王永兰违约金计算依据存在重大错误，且王永兰承认实际造成的损失为5500元，却主张150000元的违约金，远大于实际损失。另外，合同约定逾期15日之内可以支付违约金，超过15日可以解除合同，不得再要求我赔偿违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2015年12月6日，经链家公司居间，赵颖彦作为出卖人与王永兰作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定由买受人购买涉案房屋，该房屋未设定抵押，成交价格为210万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为168万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金20万元。关于房屋交付，约定出卖人应当在2016年4月15日将涉案房屋交付给买受人，在房屋交付时，出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修，相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接补充协议及物业交割单中所列的物品；买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；移交该房屋房门钥匙。关于违约责任，约定逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期在15日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。关于权属转移登记，双方自合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2015年12月6日，赵颖彦作为甲方（出卖方）、王永兰作为（乙方）买受方与链家公司作为丙方（居间方）签订《补充协议》，约定涉案房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为378万元，此价格为甲方净得价，不含税；乙方于2015年12月6日向甲方自行支付10万元，乙方于核验房本后5个工作日内通过理房通托管的方式向甲方支付10万元；乙方于缴税当日通过理房通托管的方式向甲方支付第一笔首付款357万元；在缴税完毕后按照建委网上成功预约的指定日期双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；双方应当在2016年4月14日前自行办理物业交割手续，丙方陪同，乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，该保证金应当在办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方；本次交易涉及的税费全部由乙方承担；任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。同日，王永兰作为乙方（买受人）、赵颖彦作为甲方（出卖人）与链家公司作为丙方（居间人）签订《居间服务合同》，甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，甲、乙双方签订买卖合同时，居间行为完成，乙方应向丙方支付本合同约定的居间代理费83160元，并应于本合同签订当日向丙方支付。上述合同签订当日，王永兰向赵颖彦支付定金10万元，并向链家公司支付居间服务费；2015年12月12日，王永兰通过理房通托管方式向赵颖彦支付定金10万元；2016年2月25日，王永兰通过理房通托管方式向赵颖彦支付首付款357万元；2016年3月22日，赵颖彦协助王永兰将涉案房屋过户至王永兰名下；2016年5月25日，王永兰、赵颖彦完成物业交割手续，王永兰于当日向赵颖彦支付物业交割保证金1万元。2016年5月25日，赵颖彦出具《收据》，载明：“今收到王永兰交来的2万元现金，用于赵颖彦在房屋买卖合同中的违约金。收款人：赵颖彦。证明人：王某。日期：2016年5月25日。”据此，赵颖彦主张王永兰存在违约行为。王永兰对此不予认可，其主张链家公司为了让双方尽快办理房屋交付手续，才决定向赵颖彦赔偿2万元，从王永兰已交纳的居间代理费中予以扣除。但因为链家公司流程规定，赔偿款必须先行支付到王永兰支付居间代理费的账户，再由王永兰将赔偿款支付给赵颖彦。对此，王永兰提交其与链家公司经理的电话录音及梁超的证人证言加以证明。一审庭审中，赵颖彦主张虽然合同约定交房日期为2016年4月15日，但实际双方口头约定交房日期为2016年6月。后来应王永兰要求，其才于2016年4月30日搬离房屋，并将房屋钥匙交给链家公司，同时王永兰口头承诺不向赵颖彦收取4月15日至4月30日期间的房屋占有使用费。王永兰对此不予认可，主张交房日期应以合同约定日期为准，虽然赵颖彦曾与其协商6月份交付房屋，但双方最终并未达成一致意见。另，王永兰主张赵颖彦未按照合同约定于2016年4月14日进行物业交割存在违约。赵颖彦则主张因链家公司承诺的赔偿款尚未实际给付，故2016年4月14日其未与王永兰办理物业交割手续。一审法院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，根据合同及补充协议约定，双方应于2016年4月14日前自行办理物业交割手续，赵颖彦抗辩因链家公司承诺的赔偿款尚未实际给付，故其未在合同约定的时间办理物业交割，该主张缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。另，赵颖彦应于2016年4月15日将涉案房屋交付给王永兰，赵颖彦抗辩双方达成口头约定于2016年6月交房，但就此未能充分举证，故一审法院不予采信。综上，可以认定赵颖彦存在违约行为，王永兰就此向赵颖彦主张违约金于法有据，但双方约定的违约金过高，一审法院酌情予以调整。关于房屋占有使用费，合同中并无特别约定，且违约金性质包含了损失赔偿，故一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决：一、赵颖彦于本判决生效之日起七日内赔偿王永兰违约金五万元；二、驳回王永兰的其他诉讼请求。赵颖彦不服一审判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由：1、在认定法律事实方面，一审法院有有证不认、对事实认定不准的错误。关于房屋交付问题：上诉人卖房的条件就是等孩子毕业即六月份再办理物业交割手续，中介公司三位工作人员均有证言，且证人肖某、王某明确表示出卖人继续租用房屋为出卖人卖房的前提条件，否则也不会带客户看房。被上诉人既然买房即应接受该意思表示，口头协议成立且有效。上诉人在未收到全款且被上诉人违反口头协议的情况下，有权采取自力救济措施保障自己的合法权益。基于对协议的违反，链家公司才会以退款的形式在5月25日由被上诉人支付上诉人2万元违约金，同时双方在链家的见证下办理了物业交割手续。上诉人在4月30日将房屋钥匙交给链家，并于收到违约金的当日即5月25日办理完毕交接手续，是保护自己合法权益的体现。房屋交易价格为210万元，即使按照日万分之五计算违约金也完全达不到一审法院酌定的违约金金额。并且在合同及补充协议中明确约定：迟延15日内，主张按照日万分之五承担违约责任，超过15日买受人有权解除房屋买卖合同，退还全部已付款，并按照买受人全部已付款20％。向买受人支付违约金。合同已对违约责任作了明确的限定，被上诉人的要求没有合同依据；二、一审法院适用法律错误。被上诉人在一审中的诉讼请求第三项是要求支付房屋占用使用费5500元，且在庭审中明确此为给被上诉人造成的直接损失。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，即使损失存在，也是5500元的房屋使用费，一审中上诉人在答辩状中明确提出违约金远大于实际损失。一审法院酌情判定的违约金远高于实际损失，显失公平。综上，请求：1、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初字28258号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。王永兰辩称：同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。上诉人在合同履行中明显有违约行为，给被上诉人造成了损失，请求驳回上诉人的请求，维持一审判决。本院经审理查明的上述事实与一审法院查明的事实相同。本院另查明，在一审审理中，对于王永兰因赵颖彦违约损失情况，王永兰称由于没有及时办理物业交割手续，王永兰无法入住，在外多租住了一个月的房屋，造成了租金损失，租金每月5500元。赵颖彦申请的链家公司员工肖某倩、王某出庭作证，肖某倩证明：赵颖彦在出售房屋做委托登记时，出售的前提条件是涉案房屋要居住到6月份，我带买方看房的时候也说过涉案房屋要居住到6月份业主才同意出售。在签约的时候，我和经纪人沟通过需要居住的时间，但是具体签约过程我没有直接参与谈判，不清楚。签约的时候双方沟通的比较好，没有特别强调写在合同里，就写了居住到4月份。每次看房都是我陪着去，我和王永兰说了涉案房屋需要居住到6月份，王永兰说都可以商量，但是没有百分之百同意；王某证明：王永兰与赵颖彦于2016年5月25日做了物业交割。赵颖彦何时搬离涉案房屋不清楚，她是在2016年5月25日之前将房屋钥匙给中介了，我们也代收了。王永兰申请的原链家公司员工梁超出庭作证，证明：赵颖彦说王永兰违约，向其索要3万元。经链家公司经理与赵颖彦协商，由链家公司赔付给赵颖彦2万元，从王永兰已经交纳的中介费中予以扣除。但因为公司流程规定，链家公司必须要把赔偿款2万元先行赔付到王永兰当初支付中介费的银行卡里，王永兰收到退款后，再把2万元支付给赵颖彦。我们认为王永兰没有违约行为，我们希望尽快处理此事。经与赵颖彦协商，我们决定损失链家公司一部分利益，来让双方当事人尽快办理房屋交付手续，2万元必须通过王永兰给付赵颖彦。因为合同拖了太长的时间，我们不想在合同上耗费太多时间，因此我们损失公司一部分利益来平息此事。链家公司赔偿赵颖彦2万元考虑到可能会影响公司名誉，因为赵颖彦一直以3万元违约金这个事情不放。赵颖彦没有直接向王永兰主张违约金，是直接找的中介。违约金的性质是王永兰没有及时过户，而没有及时过户是建委造成的。2016年4月11日给赵颖彦打电话，告知物业交割手续。赵颖彦回复：时间太紧张，无法腾退房屋。我又跟王永兰商量，把时间推迟4月底。4月15日到4月30日，王永兰不向赵颖彦收房租。赵颖彦大概4月底交的钥匙，具体时间记不清了。因为双方没有完成物业交割，所以钥匙由我保管。拿到钥匙后，王永兰找过我要进行物业交割，每天都有联系。赵颖彦以那3万元的理由没有进行物业交割，我在5月下旬把钥匙交给王永兰。本院庭审中，赵颖彦提交了链家公司骆进军的书面证言：证明其于2016年4月30日将涉案房屋钥匙交付给链家公司梁超。王永兰认可真实性，但认为证明目的与事实不符，对方虽然将钥匙交给中介，但却告知中介不能向我方交付，且与其称6月份交付房屋的陈述矛盾。针对本院询问赵颖彦交付房屋时间，王永兰是否给予过宽限期，王永兰称：商量过，但是没有确定；赵颖彦称：给了半个月的宽限期。对此，根据王永兰一审提交的其与链家公司骆经理的录音中记载，王永兰称：完了呢，就是到4月15号，我不是那个，我不是说宽限他半个月嘛，到4月30号去的时候她就说什么啊，我可以给你腾房子，把钥匙交给链家了……。针对链家公司何时将款打入王永兰账户，王永兰称：链家公司于2016年5月24日将钱打到我方账户，5月25日办理了物业交割。针对赵颖彦为何将钥匙交给中介，赵颖彦称：一直是链家公司与我方对接，被上诉人也没有支付违约金，所以让链家公司代交。针对赵颖彦要求违约金的原因，赵颖彦称：是租金和提前搬离我们找房的费用；王永兰称：是链家公司与赵颖彦的事情，和我们没关系。赵颖彦认为过户晚了，所以要求这个费用。以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》、《不动产权证书》、《物业管理服务协议》、《收据》、录音、证人证言及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。根据本案查明的事实，王永兰与赵颖彦签订的房屋买卖合同及与链家公司签订的三方补充协议系当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。对于赵颖彦以双方实际约定房屋交付和物业交割在2016年6月的抗辩意见，根据链家公司员工肖某倩的证言，应认定赵颖彦在委托链家公司过程中商谈过此事，但在其与王永兰的房屋买卖合同中并未明确表述。现王永兰、链家公司均认可赵颖彦收到的违约金系链家公司给付，故王永兰在合同履行中并无过错，其要求赵颖彦承担逾期履行的违约责任，本院应予支持；但因依据王永兰提交的录音、梁超的证言及赵颖彦的自认，可以确定王永兰给予赵颖彦半个月的宽限期，故王永兰主张赵颖彦自2016年4月15日至4月30日期间迟延履行的违约金请求，本院不予支持；对于2016年5月1日至25日期间违约金的支付，根据链家公司员工的证言、链家公司支付违约金的事实、赵颖彦对违约金原因的陈述及赵颖彦在4月30日将房屋钥匙交付链家公司，且在收到在链家公司的违约金后即与王永兰办理了物业交割手续等情况综合判断，应认定赵颖彦与链家公司就涉案房屋腾退时间存在的争议，是导致赵颖彦未按时办理房屋交付和物业交割手续的根本原因。据此，赵颖彦的违约行为事出有因，并非主观故意拖延履行。因此，王永兰要求赵颖彦承担完全的违约责任，缺乏依据，一审法院据此判决赵颖彦承担全部违约责任不妥；另因双方当事人在房屋买卖合同及补充协议中就物业交割和房屋交付约定了二项违约金条款，但王永兰的实际损失为5500元，故一审法院判决违约金5万元，明显过高。本院将根据王永兰的实际损失、合同履行情况、赵颖彦的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金的给付数额。对于赵颖彦上诉主张房屋交易价格为210万，应按此计算违约金一节，因其主张与合同约定不符，故本院不予采信。综上，赵颖彦上诉请求部分成立，本院对一审判决部分予以变更，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初28258号民事判决第二项；二、变更北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初28258号民事判决第一项为：赵颖彦于本判决生效之日起七日内赔偿王永兰违约金人民币一万元；三、驳回王永兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3434元，由王永兰负担3384元（已交纳），赵颖彦负担50元（于本判决生效后七日内给付王永兰）。二审案件受理费1050元，由王永兰负担1000元（于本判决生效后七日内给付赵颖彦），赵颖彦负担50元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　　王　朔审判员　　付　辉审判员　　曾　彦二〇一七年五月十八日法官助理　　梁　丽书记员　　李星月微信公众号“”