（2017）沪02民终48号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-06-20
案件名称
朱桑姜、姜素平与王辉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
朱桑姜,姜素平,王辉,陈少华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终48号上诉人(原审被告)：朱桑姜，女，1988年10月5日生，汉族，住上海市宝山区。上诉人(原审被告)：姜素平，女，1963年10月3日生，汉族，住上海市宝山区。上列两上诉人共同的委托诉讼代理人：罗卫东，上海市恒业律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王辉，男，1984年4月16日生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：华茂良，上海利歌律师事务所律师。原审第三人：陈少华，男，1980年9月3日生，汉族，户籍地安徽省。上诉人朱桑姜、姜素平因与被上诉人王辉、原审第三人陈少华房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初6060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。姜素平、朱桑姜共同上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审，或改判驳回王辉的一审诉讼请求。事实和理由：2016年3月3日，姜素平、朱桑姜与王辉的代理人陈少华签订《协议书》，约定王辉不再购买先前买卖的房屋，只要姜素平、朱桑姜返还已收房款人民币(以下币种均为人民币)183万元，王辉就立即取消房屋买卖合同。2016年3月10日，姜素平、朱桑姜按约向王辉的账户转账183万元，王辉又将上述钱款转给了陈少华。同日，双方签订的《上海市房地产买卖合同》亦予以了撤销。根据《协议书》的约定，姜素平、朱桑姜与王辉之间签订的房屋买卖合同至此应当自动解除。此后，王辉又向一审法院起诉要求继续履行合同，违反了诚实信用原则，不应得到支持。一审期间，朱桑姜因涉嫌犯罪被刑事拘留，在被采取羁押措施、失去人身自由的状态下，为了尽快筹集钱款退赔赃款、减轻自己的犯罪情节，被迫写下《承诺书》，同意继续履行房屋买卖合同。但此时上海市宝山区松兰路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)的市价已经远远超过了原合同约定的610万，故继续履行合同显失公平，亦非姜素平、朱桑姜的真实意思。王辉充分利用了姜素平、朱桑姜急于摆脱刑事追诉的心理弱点，欲以低于市价一半的价格取得系争房屋，不仅违背诚实信用和公平原则，而且属于乘人之危和胁迫情形，故《承诺书》应属无效。虽然此后姜素平、朱桑姜实际收取了王辉支付的钱款，但双方当事人之间的真实法律关系是名为买卖、实为借贷，故不同意继续履行房屋买卖合同。王辉辩称，2016年3月4日，双方签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应当得到履行。朱桑姜因“一房多卖”，导致系争房屋被司法查封，并对外四处欠债，后又因涉嫌信用卡诈骗被刑事羁押。为摆脱上述困境，姜素平主动找到王辉，希望继续履行双方此前签订的房屋买卖合同，朱桑姜也在律师的指导下签署了同意继续履行买卖合同的《承诺书》。朱桑姜受刑事羁押及经济困顿的窘境与本案无关，继续履行合同也是朱桑姜本人的真实意思表示，不存在显失公平、胁迫和乘人之危的情形。姜素平和朱桑姜分别出具协议书后，王辉已按承诺书要求履行了大部分付款义务，并将剩余房款交付一审法院代为保管，故姜素平、朱桑姜应当积极协助王辉办理房屋产权过户手续。综上，请求驳回上诉，维持原判。陈少华述称，不同意姜素平、朱桑姜的上诉请求。2016年3月3日，姜素平找到陈少华，说她的房屋存在一房二卖的情况，可能会被其他买受人追究刑事责任，问陈少华能否帮她。同日，陈少华在朱桑姜拟定的《协议书》上签字，签订《协议书》的目的只是为了帮助朱桑姜，避免其被刑事追诉，双方并无解除房屋买卖合同的真实意思。王辉对上述情况也均不知情。一审法院处理正确，请求驳回上诉，维持原判。王辉向一审法院起诉请求：判令姜素平、朱桑姜继续履行与王辉签订的《上海市房地产买卖合同》，协助将系争房屋登记至王辉名下，并将系争房屋交付给王辉。一审法院认定事实：2016年3月4日，姜素平、朱桑姜(甲方)与王辉(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将上海市宝山区松兰路XXX弄XXX号房屋出售给乙方，转让总价为610万元。2016年6月30日前办理过户手续。合同就有关房屋买卖的各项条款予以了详细约定。合同签订前后，王辉共计向姜素平、朱桑姜支付了房款183万元。3月3日，姜素平、朱桑姜与王辉签订了《房地产交接书》。同日，姜素平、朱桑姜与陈少华签订《协议书》，主要约定，甲方王辉的代理人陈少华和乙方即姜素平、朱桑姜协商，甲方同意不要系争房屋，但首付款183万元已经给了乙方，为保证甲方利益，双方签订房屋买卖合同，同意再去找下家，卖房得到的钱支付给甲方，何时付183万元甲方就立即取消买卖合同。3月10日，姜素平、朱桑姜通过银行转账将183万元汇入王辉的账户。后朱桑姜因涉嫌诈骗罪被刑事拘留，2016年9月3日和9月5日，朱桑姜和姜素平分别出具《承诺书》，载明，继续与王辉履行系争房屋的买卖合同，房价按照原合同610万元执行，王辉支付首付款60万元，剩余的全部房款打入宝山法院专用账号，以便支付另案诉讼中原告俞礼成、朱佩的房款130万元，他们撤回起诉，解除房屋查封。以上售房款再用于归还系争房屋的银行贷款。王辉于2016年9月3日支付给姜素平20万元，9月5日支付20万，9月6日支付120万，9月12日支付380万，以上共计540万元。姜素平用该款偿还另案诉讼的当事人后，该案撤诉，法院解除了对该房屋的查封。9月14日，姜素平用该款偿还了银行的全部借款本息。另查明，2013年9月16日，中国工商银行股份有限公司上海市青浦支行经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为370万元，期限自2013年7月15日起至2043年7月15日止。一审法院认为，当事人履行合同义务、行使合同权利应当遵循诚实信用的基本民法原则。姜素平、朱桑姜与王辉就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同履行期间，双方发生矛盾并提起诉讼，在本案诉讼期间，依据姜素平、朱桑姜分别出具的《承诺书》，足以证明两人同意按照原合同条款继续履行与王辉的房屋买卖，双方就履行买卖合同达成了意思表达一致的合意。同时，王辉也已按约支付了540万元房款，姜素平、朱桑姜将该款用于清偿另案诉讼所发生的债务，以及用于归还拖欠银行的借款本金，以涤除抵押权的登记。即，王辉与姜素平、朱桑姜双方已经履行了合同的大部分义务，应当根据诚实、信用的基本民法原则，继续按约、全面履行，最终完成交易。姜素平、朱桑姜现反悔不再履行，构成违约，王辉要求继续履行买卖合同并完成交房和过户的诉请，符合双方的合同约定，也具有法律依据，一审法院予以支持。王辉表示房屋尾款70万元愿意在过户同时一并支付给姜素平、朱桑姜，于法不悖，一审法院予以准许。据此，一审法院判决：一、王辉与朱桑姜、姜素平就上海市宝山区松兰路XXX弄XXX号房屋签订的房地产买卖合同继续履行；二、朱桑姜、姜素平于判决生效之日起十日内，协助王辉将上述房屋的房地产权利过户至王辉名下，同时完成房屋的交付；三、王辉于上海市宝山区不动产登记事务中心受理上述房屋过户申请同时，一次性向朱桑姜、姜素平付清房屋尾款70万元。本院经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，2016年1月3日，经案外人上海菁英房地产经纪有限公司居间介绍，朱桑姜并代姜素平(甲方)与陈少华(乙方)签订了《房屋买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定甲方将上海市宝山区松兰路XXX弄XXX号房屋出售给乙方，转让总价为610万元，双方于2016年6月30日前共同向房地产交易中心申请办理产权过户手续等。合同并就有关房屋买卖的各项条款予以了详细约定。同日，陈少华向朱桑姜支付了购买上述房屋的定金3万元。2016年1月4日，王辉通过中国农业银行账户向朱桑姜转账支付房款180万元。2016年3月3日，陈少华在上海菁英房地产经纪有限公司工作人员陪同下，至朱桑姜、姜素平住处就签订《上海市房地产买卖合同》及收回已付购房款183万元问题进行协商。经协商，双方签订《协议书》一份，明确王辉(代理人陈少华)不再购买系争房屋，但因前期房款183万元已支付给朱桑姜、姜素平，为保证王辉的利益，双方同意签署《上海市房地产买卖合同》后再另找下家，一旦朱桑姜、姜素平将183万已付款返还给王辉，王辉立即取消房屋买卖合同，且不向朱桑姜、姜素平追讨因房屋买卖产生的违约金等费用。2016年3月4日，姜素平、朱桑姜与王辉签订了《上海市房地产买卖合同》(网签备案合同)。2016年3月10日，朱桑姜通过银行转账将183万元款项汇入王辉的银行账户，王辉于同日将183万款项转账给陈少华。上述事实，有相关《房屋买卖合同》、《协议书》、银行转账凭证、当事人陈述等证据予以佐证，足以认定。二审中，朱桑姜、姜素平提供《借条》照片打印件一份，载明姜素平于2016年9月3日借王辉20万元，欲证明朱桑姜、姜素平虽于2016年9月间收取了王辉支付的540万元款项，但双方之间的真实法律关系并非房屋买卖关系，而是借款关系。王辉对上述证据材料的真实性、关联性均不予认可。本院认为，根据在案证据显示，在王辉与朱桑姜、姜素平建立房屋买卖合同关系后，王辉确曾通过其代理人陈少华，向朱桑姜和姜素平表明了要求母女两人返还已付房款183万元、房屋买卖合同即予取消的意思表示。嗣后，朱桑姜、姜素平也确于2016年3月10日将183万元钱款汇入了王辉的账户，王辉接受上述款项后将其转账给了陈少华。按照双方当事人于2016年3月3日签订的《协议书》的约定，双方之间原定的房屋买卖合同本应予以解除。但在一审诉讼期间，朱桑姜和姜素平又分别出具《承诺书》，明确表达了继续履行原房屋买卖合同的意思，并就610万元房款的支付方式及具体去向作出了明确指示。根据朱桑姜本人陈述，上述《承诺书》是其在本人聘请的律师指导下写就的。因此，虽然相关《承诺书》是在朱桑姜被采取羁押措施期间所写，但应当认定为其本人的真实意思表示，也不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，应属合法有效。朱桑姜、姜素平称《承诺书》非其真实意思表示、存在显示公平、胁迫或乘人之危等可能导致合同无效或可撤销的情形，但未能提供相应的事实和证据作为支撑，故对朱桑姜和姜素平上述抗辩意见，本院不予采纳。朱桑姜、姜素平出具《承诺书》后，王辉已按《承诺书》要求支付了大部分房款，朱桑姜、姜素平也已实际接受了上述钱款并已派作他用，故对于王辉要求朱桑姜、姜素平继续履行房屋买卖合同的诉讼请求，依法应予支持。综上，一审判决处理正确，依法应予维持。朱桑姜、姜素平的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币54,500元，由上诉人朱桑姜、姜素平负担。本判决为终审判决。审判长 刘海邑审判员 彭 浩审判员 高 胤二〇一七年五月十八日书记员 朱伟静附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”