（2017）津01民终4034号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-06-12
案件名称
天津广厦融胜置业发展有限公司、天津市正坤物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津广厦融胜置业发展有限公司,天津市正坤物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）津01民终4034号上诉人（原审被告）:天津广厦融胜置业发展有限公司，住所地天津市河北区昆纬路与东七经路交口西北侧河北新闻大厦主楼三楼307室。法定代表人:刘元生，董事长。委托诉讼代理人:鲁艳，天津杰森律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:天津市正坤物业管理有限公司，住所地天津市和平区福安大街和平园7-702。法定代表人:董文，总经理。上诉人天津广厦融胜置业发展有限公司（以下简称融胜公司）因与被上诉人天津市正坤物业管理有限公司（以下简称正坤物业）物业服务合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2017）津0105民初341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。融胜公司上诉请求：撤销原审判决，驳回正坤物业一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，被上诉人服务质量不到位，服务意识差，不能向上诉人提供物业服务合同规定的服务标准和质量；2013年7月15日官邸3号全体业主经业主大会公开表决，解聘了正坤物业，并要求正坤物业撤场，该合同已经依法解除了；一审判决适用法律错误，正坤物业所主张的物业服务费中有部分期间（2013年4月15日起至2015年1月止）已经超过了诉讼时效；正坤物业未发表答辩意见。正坤物业向一审法院起诉请求：要求融胜公司给付坐落河北区海河东路41-43号102房屋2013年4月15日至2016年4月14日共计36个月的物业服务费47107.80元及违约金235.54元。诉讼费由融胜公司负担。一审法院认定事实：2013年4月正坤物业与天津市河北区官邸3号业主委员会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定由正坤物业对天津市河北区官邸3号小区进行物业管理服务，服务期限自2013年4月15日起至2016年4月14日终止；多层住宅房屋物业管理服务费收费标准按建筑面积每月每平方米1.90元；商业房屋物业管理服务费收费标准按建筑面积每月每平方米3.50元；配备电梯、消防，二次供水等机电设备的运行，维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.90元的标准由业主交纳；业主于每月10日前交纳，开发建设单位于每季10日前交纳。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，正坤物业为该小区提供了物业管理服务。融胜公司系天津市河北区官邸3号小区的开发建设单位且系河北区海河东路41-43号102（非居住）房屋的权利所有人，该房屋建筑面积为373.87平方米，每月应交纳物业管理服务费1308.55元。融胜公司自2013年4月15日至2016年4月14日共计36个月未交纳物业管理服务费，欠费金额47107.80元。另外，天津市河北区官邸3号业主委员会曾起诉本案天津市正坤物业管理有限公司，要求其退出官邸3号小区并移交官邸3号小区物业用房、公共设施及资料。2015年7月25日一审法院以（2015）北民初字第883号民事判决书认定河北区官邸3号业主委员会与本案正坤物业签订的《天津市住宅物业服务合同》有效，并判决驳回该业主委员会诉讼请求。后该业主委员会提出上诉，2015年12月8日天津市第一中级人民法院以（2015）一中民二终字第0447号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。对于上述事实，一审法院予以确认。一审法院认为，正坤物业与天津市河北区官邸三号业主委员会签订的《天津市住宅物业服务合同》已经两审人民法院生效裁判文书确认合法有效，应予认定。合同签订后，双方均应按照合同约定全面履行义务。现正坤物业已经履行了物业管理服务的义务，但融胜公司拒绝交纳物业管理服务费，侵犯了正坤物业的合法权益，也损害了小区绝大多数交费业主的利益，故正坤物业要求融胜公司给付物业管理服务费的请求，应予支持。另外，融胜公司提出正坤物业履行物业服务合同不到位的抗辩理由，能够部分反映出正坤物业在履行物业管理服务主要义务的同时存在一定的瑕疵，故对正坤物业主张的物业管理服务费应酌情予以减免，并不应给付违约金。关于融胜公司主张正坤物业的部分诉讼请求已经超过诉讼时效一节，根据物业服务企业主张业主给付物业费的诉讼时效，从合同期内最后一期物业费的履行期限届满之日起计算的审理标准，本案涉案合同中双方约定的物业管理服务期限为2013年4月15日起至2016年4月14日终止。据此，正坤物业的诉讼请求，并未超过诉讼时效。融胜公司提出上述物业服务合同早已依法解除，因证据不足，不予支持。关于融胜公司的其他辩称理由不足，亦不予支持。综上所述，正坤物业要求融胜公司给付尚欠物业管理服务费的请求，法院予以支持。鉴于正坤物业在物业管理服务中存在个别瑕疵，对融胜公司所欠物业管理服务费应酌情予以核减10%，同时对正坤物业要求融胜公司支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、判决生效后十日内，天津广厦融胜置业发展有限公司给付天津市正坤物业管理有限公司2013年4月15日至2016年4月14日物业管理服务费47107.80元的90%即42397.02元；二、驳回天津市正坤物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费984元，减半收取492元，由天津市正坤物业管理有限公司负担49.20元，天津广厦融胜置业发展有限公司负担442.80元。二审中，本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，正坤物业按合同规定的内容为该小区提供了物业服务，上诉人融胜公司作为业主应交纳相应期间的服务费用。一审判决中对正坤物业的服务存在瑕疵予以了认定，并相应地在融胜公司应付的物业管理服务费中予以适当酌减，符合公平原则。关于融胜公司主张已经解聘了正坤物业，双方物业服务合同已经依法解除，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。融胜公司据此未能提供有效证据，本院难予支持。关于诉讼时效问题，一审法院依据相关法律规定，认定本案的物业管理服务期限为2013年4月15日起至2016年4月14日止，未超过诉讼时效并无不当，本院应予维持。综上所述，上诉人融胜公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费978元，由上诉人天津广厦融胜置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷 焱代理审判员 姜纪超代理审判员 康 艳二〇一七年五月十八日书 记 员 白俊勇附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自