（2017）鄂0111民初1909号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-11-30
案件名称
顾雪梅与王毅雄房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市洪山区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
顾雪梅,王毅雄
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0111民初1909号原告：顾雪梅，女，1967年8月4日出生，汉族，江苏无锡人，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：张华，湖北乾行律师事务所律师。被告：王毅雄，男，1970年8月21日出生，汉族，江西安义人，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：廖春勇，湖北知有律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡金凤，湖北知有律师事务所实习律师。原告顾雪梅与被告王毅雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案。2017年3月28日，被告王毅雄申请证人有楚兰、万某出庭作证，本院依法予以准许。2017年3月28日，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告顾雪梅及其委托诉讼代理人张华，被告王毅雄的委托诉讼代理人廖春勇、胡金凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王毅雄向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2016年11月12日所签订的《房屋租赁合同》解除；2、判令被告退还原告房屋租金108000元、租房保证金（押金）72000元，共计180000元，并赔偿原告以180000元为基数，按月利率5%计算的自本判决生效之日起至款项退还之日止的利息损失、所雇请员工工资和装修损失180000元；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年11月21日，原告因经营需要，与被告签订《房屋租赁合同》1份，约定：被告将位于武汉市洪山区宝安·江南村二期1#商铺1层4室二、三楼的房屋及其附属平台和楼顶平台、墙面广告位出租给原告；合同签订之日，被告将涉案租赁房屋交与原告经营使用，原告当日支付首期房租108000元、押金72000元，合计180000元。原告按约履行了付款义务，因原承租人未腾出涉案房屋，被告至今未向原告交房。原告多次找被告协商，催促交房，被告已逾期3个月仍未交房。原告所聘请的员工工资及其他开支等损失不断扩大，原告被迫于2017年2月15日向被告发出解除房屋租赁合同的通知。被告王毅雄辩称，双方于2016年11月12日签订《房屋租赁合同》后，原告向被告支付了首期租金及押金合计180000元，被告当即交付了涉案房屋。合同签订后至收到原告发出的解约通知之前，原告从未与原告提及交房事宜。原告接收涉案房屋后，将手术床、办公用品等搬进涉案房屋，对部分房间上了锁，并对涉案房屋进行了装修。2017年2月15日，原告通过邮寄特快专递的方式向被告送达了解除涉案租赁合同的通知。2017年2月28日，原告的工作人员将搬进涉案房屋的家具搬走时，“110”警察出警，原告的工作人员出具了情况说明。原告毁约，涉案房屋空置至今，造成被告巨大损失。本院经审理认定事实如下：2016年11月21日，原告与被告签订《房屋租赁合同》1份，约定：被告将其所有的坐落于武汉市洪山区宝安·江南村二期1#商铺1层4室二、三楼的房屋（建筑面积720平方米）及其附属平台和楼顶平台出租给原告，用于商业经营；租赁期8年，被告从2016年11月15日起将涉案房屋交付原告使用至2024年11月14日收回，房屋装修期2个月，免租金；租金标准：50元/平方米/月，年租金432000元，每月7日前付房租，第一、二年租金不变，从第三年起每年租金递增6%；合同签订后，原告支付被告3个月的房租108000元，另交2个月的房租作为租房保证金，计72000元，租赁期满后，房屋及配套部件无损坏的，被告将保证金归还原告，保证金不得冲抵房租；租赁期间双方不得提前终止合同，若被告违约需赔偿原告相关的经济损失，若原告违约，租房保证金归被告所有；原告租赁房屋区域内墙面及楼顶广告位归原告无偿使用，一楼酒店门前停车位与一楼酒店共同免费使用；被告在一个月内未按照前述合同条款向乙方交付合乎要求的出租房屋时，被告应对此向原告予以赔偿。合同签订当天，原告支付被告租房保证金（押金）72000元。2016年11月13日，原告通过银行转账的方式支付被告房租108000元。被告将涉案房屋交付原告。原告将部分物品搬入涉案房屋，并对涉案房屋进行了部分装修。2017年2月15日，原告通过邮寄特快专递的方式向被告送达了解除涉案租赁合同的通知。2017年2月28日，原告将其搬入涉案房屋的物品搬走。2017年5月12日上午，本院对涉案房屋以及王毅雄的房屋进行了巡查勘验：涉案1-3号商铺（共2层）与王毅雄的1-4号商铺（共3层）相连，位于武汉市洪山区南湖路江南村门口，1-3号商铺是进入1-4号商铺二、三层的唯一通道。1-3号商铺楼梯旁有一传菜、运货用电梯（已停用），电梯旁有一通道，原与八喜盐烧口味馆（1-4号商铺一楼）相通，现已封闭；1-3号商铺与1-4号商铺二楼相通。1-4号商铺二楼之间的包房已拆除，南边包房门框一拆除；原1-4号商铺一楼通往二楼楼梯部位楼面已封闭；三楼靠西北部原为厨房（已停止使用），有部分灶具未搬走。八喜盐烧口味馆已将厨房搬至一楼，且已使用。另查明，被告在庭审中未明确表示愿意解除涉案租赁合同。以上事实，有原告提交的《房屋租赁合同》、收条、《解除房屋租赁合同通知书》及特快专递详情单、速递查询单等证据，被告提交的照片、报警记录等证据及民事答辩状，本院勘验笔录以及庭审笔录在卷证明。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应合法有效。双方当事人应全面履行合同义务。原告将其物品搬入涉案房屋，并对涉案房屋二楼进行了部分装修，可以证明原告已接收了涉案房屋。原告诉称被告未交付涉案房屋，本院不予采信。原告接收涉案房屋前，应知晓涉案房屋的状况。原告应知涉案房屋内厨房设施以及杂物未搬走，仍然接收涉案房屋，应视为双方对被告完全腾空涉案房屋的期限进行了变更。若经原告催告被告在合理期限内腾空涉案房屋，被告逾期仍将厨房设施以及杂物留置在涉案房屋，影响原告对涉案房屋的使用和收益，原告可以行使减价权，请求减少房屋租金或者不交房屋租金；若被告构成根本违约，原告还可行使法定的单方合同解除权，要求被告赔偿损失。在本案中，原告未举证证明被告构成根本违约，原告无法定解约权。被告在庭审中未明确表示愿意解约，涉案租赁合同在本案中无法以协商的方式解除。原告主张确认涉案租赁合同解除，本院不予支持。原告通知被告“解除合同”，实为拒绝履行合同，原告构成违约，依法应承担违约责任。原告提交的证据不能证明被告有违约行为，也不能证明其不能对涉案房屋使用、收益，原告无减价权。涉案租房保证金具有弥补被告因原告违约给其所造成的损失的作用，系原告预付的违约金。按照涉案《房屋租赁合同》中“租赁期间双方不得提前终止合同，若被告违约需赔偿原告相关的经济损失，若原告违约，房屋保证金归被告所有”以及“合同签订后，原告支付被告3个月的房租108000元，另交2个月的房租作为租房保证金，计72000元，租赁期满后，房屋及配套部件无损坏的，被告将保证金归还原告，保证金不得冲抵房租”之约定，原告无权要求被告退还租房保证金72000元。原告应向被告支付2017年1月14日至原告将搬入涉案房屋的物品搬走之日，即2017年2月28日期间的房屋租金54000元（432000元/年÷12月/年×1.5月）。原告已向被告支付房屋租金108000元，被告应退还原告房租54000元（108000元-54000元）。原告的损失，完全因其违约行为造成的，其主张被告赔偿损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告王毅雄于本判决生效之日起五日内退还原告顾雪梅房租54000元；二、驳回原告顾雪梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3350元，由被告王毅雄负担575元，由原告顾雪梅负担2775元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，账户户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 熊新文二〇一七年五月十八日书记员 姚紫茶书记员 成婧文 来源：百度搜索“”