（2016）赣0926民初626号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-07-28
案件名称
胡尔全、张齐英等与梁建荣等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
铜鼓县人民法院
所属地区
铜鼓县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡尔全,张齐英,梁建荣,梁建平
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江西省铜鼓县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0926民初626号原告（反诉被告）:胡尔全，男，1936年5月14日出生，汉族，铜鼓县人，农民，住铜鼓县，原告（反诉被告）:张齐英，女，1946年3月13日出生，汉族，铜鼓县人，农民，住铜鼓县，委托代理人：罗祥平，铜鼓县法律援助中心律师。被告（反诉原告）：梁建荣，男，1981年2月27日出生，汉族，铜鼓县人，农民，住铜鼓县，被告（反诉原告）：梁建平，男，1985年6月6日出生，汉族，铜鼓县人，农民，住铜鼓县，委托代理人：胡林（系梁建平、梁建荣的姐夫），农民，住铜鼓县，原告胡尔全、张齐英诉被告梁建荣、梁建平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月20日作出（2015）铜塅民初字第20号民事判决。被告梁建荣、梁建平对判决不服，提出上诉。宜春市中级人民法院于2016年3月15日作出（2015）宜中民四终字第225号裁定，撤销原判，发回重审。在重审期间，被告（反诉原告）梁建荣、梁建平向本院提起反诉，本院受理后，另行组成合议庭，将本诉与反诉合并，公开开庭进行了审理。本案当事人及委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡尔全、张齐英向本院提出诉讼请求：要求被告梁建荣、梁建平将协议约定的房屋交付给原告。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：要求被告按月支付房租600元。事实和理由：原告夫妻俩2006年购买了原带溪发电站旧房。2011年12月7日，经与被告俩兄弟达成《宅基地转让协议书》，约定将宅基地以5.5万元转让给被告。并约定该住房建好后，将二楼的一间卧室、一间饭厅、一间厨房、一间卫生间免费给原告夫妻俩居住直至终老。为保证履行协议，被告交纳了1万元保证金。被告的房屋建成后，拒不将协议约定的二楼的房屋（实际为临街的一层）交给原告。自房屋拆除后，原告一直在外租房，现因房屋纠纷与被告矛盾激化，再与被告居住一栋楼内实有不便。原告现租赁的店面房租为每月300元，但店面太小，还需另租一间居住，故要求被告按600元每月的标准补偿原告直至原告夫妻终老。被告梁建荣、梁建平辩称，对原告诉称的双方协议买卖房屋的事实无异议。协议签订后，被告向原告支付了55000元转让费并交付了10000元保证金。房屋建成后，被告已准备了房屋给原告居住，但原告不愿意入住。双方在协议中约定由被告提供房屋给原告居住，并不是提供店面给原告做生意，故原告所提600元租金过高，不应支持。反诉原告梁建荣、梁建平向本院提出反诉请求：要求反诉被告胡尔全、张齐英赔偿建房损失17500元。事实和理由：反诉原告与反诉被告在《宅基地使用权转让协议书》中明确约定了转让价格和宅基地四界范围，反诉原告据此经村组批准办理了宅基地使用手续。反诉原告开始建房时，却遭案外人胡某的阻止，原因是反诉被告转让的土地包含了胡某的菜地。此事经村组调解，反诉原告又支付了17500元的转让费。反诉原告认为，反诉被告转让宅基地时包含了胡某的菜地，并收取了相应的转让费。如今反诉原告又被迫支付转让费，应由反诉被告承担赔偿责任。反诉被告胡尔全、张齐英对反诉原告的反诉辩称，没有任何证据证明反诉被告转让的宅基地包含了案外人胡某的土地权益，17500元系反诉原告自愿向案外人支付，与反诉被告无关，没有理由要求反诉被告承担该笔转让费。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对下列证据无异议，本院予以确认。１.《宅基地转让协议书》；２.带溪乡大群村村委会出具的证明；3.胡尔全交购房款收据；4.保证金收条；5.带溪集镇部分店面的照片及承租人的证词。对有争议的证据，本院认证如下：被告（反诉原告）提交的证据：1.《集体土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》，以证明被告（反诉原告）系合法建房。原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）不是本村村民，办理本村的建房手续不合法；2.2013年7月12日签订的《协议》及17500元的收条，以证明原告（反诉被告）转让的宅基地存在纠纷，被告（反诉原告）为此另外支付了17500元转让费。原告认为协议不能确定原告（反诉被告）转让的宅基地上有争议。即使有争议，被告（反诉原告）另外支付转让费没有经过原告（反诉被告）同意，也与原告（反诉被告）无关；3.照片6张，以证明被告（反诉原告）按协议为原告（反诉被告）准备了房屋，履行了协议。原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）提供的房屋不符合约定，不同意入住。本院认为：1.《集体土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》是有关部门颁发的农村建房的法律凭证。被告（反诉原告）取得有关证照说明其建房获得了有关部门批准，履行了法定手续。至于行政机关发证是否合法不是民事审判审查的范围，只要被告（反诉原告）建房的有关证照未被依法撤销，就应认定其建房合法。原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）建房不合法的异议不成立。本院确认被告（反诉原告）提交的该组证据为有效证据；2.被告（反诉原告）与案外人签订的协议及收条仅证明被告（反诉原告）因建房与案外人发生纠纷并达成补偿协议，不能排除纠纷及补偿系因原告（反诉被告）出售房屋不符合约定之外的其它可能因素。因此，该证据不具有唯一性和排他性，对被告（反诉原告）的事实主张证明力不足；3.原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）提供的房屋不符合约定，该证据可以证明被告（反诉原告）已准备了房屋，但提供的房屋是否符合约定应结合其它证据综合分析认定，不能以此认定被告（反诉原告）履行了协议。原告（反诉被告）在庭审过程中提交了铜鼓县带溪国土资源管理所2006年9月6日出具的一张收条，以证明房子的拆旧建新手续系由其办理的事实。被告（反诉原告）虽然对该证据未提异议，但本院经审查认为该证据和本案当事人的诉讼请求没有关联性，故不予采纳。综合原、被告的陈述及本院采信的有效证据，本院确认如下事实:2011年12月7日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《宅基地转让协议书》约定：甲方［原告（反诉被告）］将住宅地基及旧房一幢以55000元转让给乙方［被告（反诉原告）］建房。并约定房屋建好后乙方在二楼提供一间住房、一间饭厅、一间厨房、一间卫生间给甲方居住，直至终老不收房租费。届时腾出店面给甲方办喜事。甲方另收乙方保证金1万元。其它各方面产生的费用甲方一概不负担。协议中确定了房屋的四界：东，现有房屋齐檐滴水；南，至马路，从赖风田房屋往东向捌米；西，沿赖风田房屋后段为现有房屋及附房齐檐滴水；北，齐檐滴水。协议签订当日，被告（反诉原告）按协议支付了转让费55000元及保证金10000元。其后，被告（反诉原告）将旧房拆除另行建造新房。2013年7月12日，因被告（反诉原告）建房与案外人胡某发生纠纷，带溪乡大群村村委会组织双方调解并达成协议。协议载明：关于胡尔全旧房一栋出售给梁建荣、梁建平建房而与胡细石引发纠纷，经县、乡、村、组和买卖双方当事人到场进行调解，特立以下协议为据：（一）按县级调解意见，由出售人补交17500元，纠纷解决后购买方才能再动工建房；（二）由于出售方胡尔全不愿退款，梁建荣、梁建平为解决矛盾，不得已再付17500元上交大群村（该款由大群村村委会收取集体土地补偿款3000元，胡细石领取土地补偿款11300元，胡尔村领取3000元）。再由村上处理好村组邻居及胡细石等人的纠纷……梁建荣、梁建平及胡细石等人在协议后当事人栏签名，大群村村委会有关人员在村级调解人栏签名，村民小组长也在协议上签名。2014年12月，有关部门向梁建平颁发了《集体土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》。另查明，在涉诉宅基地上新建房屋所有权人为梁建平。房屋第一层为地下层，第二层为店面，第三、四层为住房。被告（反诉原告）在该房后侧另建二层房屋，准备将二楼给原告（反诉被告）居住。原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）提供的房屋与约定不符，要求被告（反诉原告）提供靠近街道的店面层供其居住。案件审理期间，为明确涉诉房屋的租金标准，本院委托铜鼓县物价局价格认证中心对与涉诉房屋同类房屋的租金进行司法鉴定。铜鼓县物价局价格认证中心接受委托后认为鉴定项目无政府定价等参照因素作依据，无法进行鉴定。被告（反诉原告）提供的带溪集镇部分业主的证词载明带溪集镇面积从66㎡～280㎡不等的部分店面、房屋的租金为250元/月～500元/月之间不等，原告（反诉被告）对此当庭认可。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）经协商签订《宅基地使用权转让协议书》，达成转让宅基地的一致意见，并经村组同意。被告（反诉原告）取得宅基地后，向有关部门申办并取得了《集体土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》等农村建房手续。双方当事人之间的宅基地转让协议意思表示真实，内容不违反法律法规的禁止性规定，是有效协议。依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按协议履行义务。根据双方的约定及有关法律规定，对本案原告（反诉被告）的本诉诉讼请求及被告（反诉原告）的反诉诉讼请求分析处理如下：(1关于原告胡尔全、张齐英要求被告梁建荣、梁建平按月支付600元房租的本诉请求。按协议约定，房屋建好后，被告在二楼提供住房、饭厅、厨房、卫生间各一间给原告居住。房屋建成后，因对该协议条款的履行产生较大分歧，经多方调解亦不能达成一致。原告主张，被告违约拒不提供房屋，致使双方矛盾激化，再居住被告提供的住房势必给双方均带来不便，故不再接受被告提供房屋，要求被告每月支付600元由原告自行租房居住。被告认为其已按协议向原告提供房屋而原告不愿接受，其并未违约。反而原告转让宅基地时隐瞒事实，将存有权利争议的宅基地转让给被告，明显违约。何况按照协议，被告应向原告提供住房而非商铺，原告按商铺的租金标准主张房租，与约定不符。或者被告还可以提供临街一面楼上的住房给原告居住。本院认为，本案双方关于提供房屋的约定对原告而言不具有强制履行性，现原告不愿意接受被告提供的房屋，该协议已事实上履行不能。按照法律规定，原告应与被告协商变更合同。本案双方当事人未能就变更合同达成一致意见，但考虑双方之间的矛盾激化，由原告居住被告提供的住房，不利于双方日常的生产、生活。以支付房租的方式替代协议约定的提供住房的履行方式，有利于双方以后的生活，也更有利于社会的安定团结，并且参照协议房屋来确定被告支付房租的标准也没有加重被告的合同责任。因此本院对于原告要求被告支付租金的诉讼请求予以支持。双方协议中约定的由被告提供住房还是店铺不是非常明确，但从协议“届时腾出店面给甲方办喜事”的约定看，明显可以判断约定提供的不是店面。故原告以商铺的标准要求房租显然不妥，应按当地居住用房租金的标准确定被告支付房租的金额。因双方没有就租金补偿标准达成一致意见，鉴定机构也没有给出同类房屋的租金标准的鉴定结论，因此，本案的租金补偿没有确定的标准。结合案件事实，参照目前带溪集镇房屋出租市场同类房屋的租金情况，本院酌定由被告（反诉原告）按月租金360元的标准补偿原告（反诉被告）。期间自2015年5月1日起至二原告（反诉被告）最后一位寿终止；支付方式为每年1月1日及6月1日分别支付当年上半年及下半年的房租。并考虑到房屋租金由市场调节，存在不确定因素。如遇带溪集镇房租发生大幅度的波动（比目前的房租普遍性的上调30％以上），原告可主张增加房租标准。(1关于反诉原告梁建荣、梁建平要求反诉被告胡尔全、张齐英赔偿17500元损失的反诉请求。反诉原告主张，因反诉被告转让的宅基地包含他人的土地权益，致使反诉原告为此多支付土地转让费17500元，应由反诉被告承担。反诉被告认为第三人没有任何证据证明其有使用权的荒地包含于转让宅基地中,没有理由获取补偿款，因此反诉原告要求反诉被告负担补偿款没有依据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”及第九十一条第二项“主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”。本案反诉原告并没有提供被侵占土地的权属证明或职权部门对反诉被告侵权的事实、侵犯土地的面积以及被侵犯土地权利的对价进行认定的证据来证明侵犯土地权益、被侵犯土地权利对价为17500元的事实。反诉原告提供的其与案外人之间的支付转让费协议，对反诉被告转让的宅基地侵占他人土地的事实证明力不足。且该协议只对协议当事人具有约束力，并不能约束反诉被告。不能作为应由反诉被告承担赔偿款的依据。反诉原告的反诉请求所依据的事实没有证据支持，应承担不利后果。反诉原告要求反诉被告支付补偿款17500元的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第二项之规定，经本院审判委员会讨论决定,判决如下：(1由被告（反诉原告）梁建平、梁建荣按月租金360元的标准补偿原告（反诉被告）胡尔全、张齐英。补偿期间自2015年5月1日起至二原告（反诉被告）最后一位寿终时止；支付方式为每年1月1日及6月1日分别支付当年上半年及下半年的补偿金（本判决生效之前的补偿金加上距之后的1月1日或6月1日的实际时间按前述标准计算后于本判决生效之日起三日内一并支付）。被告（反诉原告）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回被告（反诉原告梁建平、梁建荣）要求原告（反诉被告）胡尔全、张齐英赔偿损失17500元的反诉请求。本案受理费100元，反诉费118元，共计218元吧，由被告（反诉原告）梁建平、梁建荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至宜春市中级人民法院，账号：14×××48，开户银行：中国农业银行宜春市分行袁州支行。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。审判长 刘 刚审判员 张荣辉审判员 王德志二〇一七年五月十八日书记员 沈 丽 来源：