（2017）豫01民终3638号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-07-04
案件名称
河南亿恩科技股份有限公司、河南今典物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
河南亿恩科技股份有限公司,河南今典物业服务有限公司,陶利
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终3638号上诉人（原审被告）：河南亿恩科技股份有限公司，住所地郑州市高新区。法定代表人：陶利，董事长。委托诉讼代理人：周跃，河南三融律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南今典物业服务有限公司，住所地郑州市经济技术开发区。法定代表人：邵志慧，总经理。委托诉讼代理人：王术军、王素艳，河南国基律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陶利，男，1983年5月15日出生，汉族，住郑州市金水区。上诉人河南亿恩科技股份有限公司因与被上诉人河南今典物业服务有限公司、陶利物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初4048号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人河南亿恩科技股份有限公司的委托诉讼代理人周跃，被上诉人河南今典物业服务有限公司的委托诉讼代理人王术军、王素艳到庭接受了询问。本案现已审理终结。上诉人河南亿恩科技股份有限公司上诉请求：依法撤销郑州高新技术产业开发区人民法院（2016）豫0191民初4048号民事判决；被上诉人河南今典物业服务有限公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1、本案所涉房屋是被上诉人陶利独自购买的房屋，后将房屋租赁给上诉人使用，自2013年8月30日起，被上诉人河南今典物业服务有限公司多次在未通知的情况下擅自断电，上诉人共使用燃油价值198145.3元，该款是上诉人支付，应从物业费中扣除。2、业主才有交物业费的义务，上诉人只是使用人，不是物业服务合同的一方，没有向被上诉人河南今典物业服务有限公司交纳物业费的义务。被上诉人陶利与被上诉人河南今典物业服务有限公司订立了前期物业服务合同，未得到上诉人追认，对上诉人没有约束力。3、原审判决适用法律错误，本案应适用合同法的相对性原则，将纠纷定在被上诉人陶利与被上诉人河南今典物业服务有限公司之间。被上诉人河南今典物业服务有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。1、上诉人所称因断电遭受的损失，与本案无关，上诉人的损失应另案主张，而不能作为本案的上诉理由，另在本案中上诉人也未提供任何证据对该项事实进行证明，因此该项上诉理由不能成立。2、根据《物业管理条例》第41条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第7条规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任，该规定并未约定必须采用书面形式，且上诉人2015年1月之前一直在向被上诉人河南今典物业服务有限公司交纳物业费，被上诉人对于上诉人与业主之间的此项约定也予以认可，因此业主陶利应与上诉人承担连带清偿责任。被上诉人陶利未提交有效的答辩状。河南今典物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、二被告连带支付原告物业管理费38832元（暂计算至2015年12月31日，实际应算至被告实际使用之日止）；2、二被告连带支付原告滞纳金15727元（暂计算至2015年12月31日，实际应算至被告实际使用之日止）。一审法院审理查明：被告陶利购买了位于郑州高新技术产业开发区翠竹街××楼××号的房产，该房产为被告陶利单独所有，建筑面积为1798.86平方米。被告陶利系被告河南亿恩科技股份有限公司的法定代表人，本案所涉房产由被告河南亿恩科技股份有限公司实际使用，公司注册地址即为本案所涉房产所在地址。2013年6月3日，原告河南今典物业服务有限公司（甲方）与被告陶利（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，协议载明：物业服务标的坐落于郑州市高新技术开发区翠竹街××#××楼，建筑面积1797.80㎡（此面积为合同面积，待房屋产权证办理完后，以产权证面积为准）。其中第四条约定了物业管理服务费用：一、乙方交纳费用时间，从开发商通知的业主交房之日起，开始向甲方缴纳物业管理服务费；业主办理入伙时须预交首期三个月的物业管理费。以后每季度首月10日前缴纳本季度物业管理费。业主应按时缴纳物业管理费，逾期缴纳物业管理费按照每日千分之三收取滞纳金。二、物业管理服务费，独栋按照建筑面积每平方米每月1.80元收取，分层及商业按照建筑面积每平方米每月2.50元收取（在乙方取得房产证前，建筑面积按照《商品房买卖合同》确定，在乙方取得房产证之后，以房产证登记面积为准）。物业服务合同签订后，被告河南亿恩科技股份有限公司分别于2014年2月26日、4月10日、7月12日、7月21日向原告交款共计254580.24元，银行业务回单备注显示为125号楼物业费、水电费。2015年1月开始，二被告未再缴纳物业服务费，原告于2015年4月起多次向被告公司发送“总部基地服务中心费用通知单”，通知单显示自2015年1月至2015年12月，被告公司应缴纳物业费为38832元。原告因索要物业服务费诉至一审法院，从而形成本案纠纷。一审法院认为：原告与被告陶利签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，是有效合同，对双方均具有约束力。原告按照协议约定为业主陶利提供了物业服务，陶利应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。被告河南亿恩科技股份有限公司为该物业的实际使用人，且之前的物业服务费用一直由河南亿恩科技股份有限公司交纳，二被告也称应由被告公司交纳，一审法院从其约定，认定应由河南亿恩科技股份有限公司向原告交纳所欠缴物业服务费用，业主陶利承担连带责任。经计算，自2015年1月至2015年12月，二被告共拖欠原告物业服务费38832元，故对于原告请求的物业服务费，一审法院予以支持。关于滞纳金，因物业服务合同中约定的标准过高，一审法院参照年息24%的标准计算滞纳金，二被告应从2016年1月1日起向原告支付滞纳金。依照《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，判决如下：一、被告河南亿恩科技股份有限公司于本判决生效后10日内支付原告河南今典物业服务有限公司截至到2015年12月31日的物业服务费38832元，并按照年利率24%的标准支付滞纳金（自2016年1月1日起计算至本判决确定的履行之日止）。二、被告陶利对本判决第一项承担连带清偿责任。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1164元，由被告河南亿恩科技股份有限公司、被告陶利共同负担。被上诉人陶利未到庭接受法庭询问。二审查明事实同一审查明事实一致。本院认为，上诉人承租其法定代表人陶利所有的房产办公并接受被上诉人河南今典物业服务有限公司的物业服务，则上诉人或者陶利应当向被上诉人河南今典物业服务有限公司按时、足额缴纳物业费。根据本案事实，2014年和2016年的物业费均是由上诉人实际缴纳，现上诉人主张所欠的2015年的物业费应当由被上诉人陶利缴纳，未能提供相关证据予以证明。上诉人另主张2015年因被上诉人河南今典物业服务有限公司违规停水停电造成其损失，却在一审中就该问题既未提起反诉，又未提供相关证据进行证明，故本院不予处理。上诉人上诉理由证据不力，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1164元，由上诉人河南亿恩科技股份有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 欧阳梅审判员 张向军审判员 张海霞二〇一七年五月十八日书记员 马 婷 来自