（2016）苏0114民初6358号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-12-01
案件名称
原告南京瑞尔房地产开发有限公司与被告方俊昆房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市雨花台区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京瑞尔房地产开发有限公司,方俊昆
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第六条，第一百三十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0114民初6358号原告：南京瑞尔房地产开发有限公司,组织机构代码：75414519-3，住所地南京市雨花台区郁金香路17号A幢703室。法定代表人：相金彪,南京瑞尔房地产开发有限公司监事。委托诉讼代理人：徐某。被告：方俊昆，住南京市秦淮区。原告南京瑞尔房地产开发有限公司（以下简称瑞尔公司）诉被告方俊昆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞尔公司的委托诉讼代理人徐某、被告方俊昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞尔公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间签订的《房屋认购单》无效；2.解除协议，原告向被告返还购房款，并自签订《房屋认购单》之日起按照中国人民银行同期贷款利率的二倍向被告支付利息。事实和理由：2004年4月8日，原告与南京市雨花台区发展和改革局签订了合作建设瑞尔大厦的协议书。合同签订后，原告进行施工建设，但因瑞尔大厦手续不完备，已停工数年。2014年3月3日，南京市雨花台区发展和改革局向法院提起诉讼，请求判令其与原告签订的协议书无效。2015年3月9日，南京市雨花台区人民法院作出（2014）雨民初字第503号民事判决书，确认原告与南京市雨花台区发展和改革局签订的协议书无效，土地、土地上建筑物一并归南京市雨花台区发展和改革局处理。根据《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。原告与被告于2005年12月23日签订了《房屋认购单》，此时，原告未取得商品房预售许可证，被告亦是明知，所以原、被告之间签订的《房屋认购单》应为无效。按照实事求是的原则，原、被告双方签订《房屋认购单》均有过错，应各自承担损失。被告方俊昆辩称：1.原告的主张与被告无关，被告在2207年10月10日将涉案房屋认购单转让给了案外人徐某，原告应向案外人主张。2.涉案房屋认购单应为合法有效，不同意原告赔偿标准，原告赔偿标准过低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人无异议的事实如下：2004年4月8日，原告瑞尔公司与南京市雨花台区发展和改革局签订了合作建设瑞尔发展大厦的《协议书》，协议签订后，原告瑞尔公司进行施工建设，但瑞尔发展大厦因手续不完备，已停工数年。2014年3月3日，南京市雨花台区发展和改革局向本院提起诉讼，请求判令其与原告瑞尔公司签订的《协议书》无效。2015年3月9日，南京市雨花台区人民法院作出（2014）雨民初字第503号民事判决书，确认原告与南京市雨花台区发展和改革局签订的协议书无效，原告与南京市雨花台区发展和改革局在履行协议过程中建设的瑞尔发展大厦及相应所占土地返还给南京市雨花台区发展和改革局，并由南京市雨花台区发展和改革局进行处理。原告瑞尔公司不服上述判决，提起上诉。南京市中级人民法院于2015年6月16日作出（2015）宁民终字第2629号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，2005年12月23日，原告瑞尔公司与被告方俊昆签订《房屋认购单》一份，约定由方俊昆认购瑞尔大厦xx室房屋一套，面积约为82.7方米，单价为7210元/平方米，总价为596267元；并约定本认购单经买卖双方同意签定，方俊昆所交款项在签订《商品房买卖合同》时自动转为房款，同时约定签订《商品房买卖合同》具体时间由瑞尔公司通知方俊昆。《房屋认购单》签订当日，被告方俊昆向原告瑞尔公司交付认购款35000元。后原告瑞尔公司未与被告方俊昆签订《房屋买卖合同》。又查，原告瑞尔公司未取得涉案房屋相关土地使用权，亦未取得建设工程规划许可。原、被告双方争议焦点如下：1.被告方俊昆转让《房屋认购单》的行为对原告瑞尔公司是否有约束力；2.原告瑞尔公司与被告方俊昆之间签订的《房屋认购单》是否有效；3.原告瑞尔公司主张被告方俊昆房屋认购款按照中国人民银行同期贷款利率的二倍的标准支付利息，是否符合法律规定。本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。关于争议焦点1，本院认为，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中被告方俊昆称其在与原告瑞尔公司签订《房屋认购单》后将有关该《房屋认购单》的权利和义务一并转让给案外人徐某，但被告方俊昆未能证明其在转让时已获得原告瑞尔公司是同意，所以其转让行为对被告瑞尔公司不发生法律拘束力，故被告方俊昆辩称本案与其无关的意见，本院不予采纳。方俊昆与案外人的转让行为所引发的纠纷可另案处理。关于争议焦点2，本院认为，原告瑞尔公司与被告方俊昆于2005年11月22日签订的《房屋认购单》中约定双方需要另行签订《房屋买卖合同》，故该《房屋认购单》是以将来签订商品房销售(买卖)合同为目的的预约合同。该预约合同中原告瑞尔公司向被告方俊昆出售的房屋未取得相关土地使用权亦未取得建设工程规划许可，故该预约合同应为无效。被告方俊昆称其与原告签订的《房屋认购单》合法有效的抗辩意见，无法律依据，本院不予采纳；原告瑞尔公司主张原、被告双方签订的《房屋认购单》无效的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于争议焦点3，因原、被告双方之间签订的《房屋认购单》无效，原告瑞尔公司应将其收取被告的认购款35000元退还被告方俊昆。原告瑞尔公司在未取得土地使用权亦未取得建设工程规划许可时即对被告方俊昆出售房屋，违反了有关的法律法规，且双方已无可能进一步协商并签订本约合同，故原告瑞尔公司应对被告方俊昆承担缔约过失责任。而被告方俊昆在签订《房屋认购单》时未尽到谨慎审查义务，其对《房屋认购单》的无效亦有过错。现原告瑞尔公司在与被告方俊昆签订《房屋认购单》时收取了35000元，且原、被告双方未能签订《房屋买卖合同》，原告瑞尔公司自愿按照中国人民银行同期贷款利率的二倍的标准自2005年11月22日起至实际给付之日止向方俊昆承担缔约过失责任，不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第一百三十四条第（七）项、《中华人民共和国合同法》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告南京瑞尔房地产开发有限公司与被告方俊昆于2005年12月23日签订的《房屋认购单》无效；二、原告南京瑞尔房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还被告方俊昆房屋认购款35000并赔偿损失（自2005年11月24日起以35000元为本金按照中国人民银行同期贷款利率的二倍的标准支付至实际给付时止）。原告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费675元减半收取337.5元，由原告南京瑞尔房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费675元。账户名称：南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：x。审判员 李筱艳二〇一七年五月十八日书记员 王启慧 来源：