（2017）豫01民终5148号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-10-09
案件名称
张士甫、郑州北开置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张士甫,郑州北开置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终5148号上诉人（原审原告）：张士甫，男，汉族，1985年9月20日出生，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：刘月凤，河南国银律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑州北开置业有限公司，住所地河南省郑州市金水区文化路北段118号院5号楼3单元6层18号。法定代表人：王集体，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵瑞先，女，该公司员工。委托诉讼代理人：胡莉莉，女，该公司员工。上诉人张士甫因与被上诉人郑州北开置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初16082号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年3月13日立案后，依法组成合议庭,于2017年4月21日公开开庭对本案进行了审理。上诉人张士甫的委托诉讼代理人刘月凤、被上诉人郑州北开置业有限公司的委托诉讼代理人赵瑞先和胡莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张士甫上诉请求：1.撤销河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初16082号民事判决并依法改判；2.郑州北开置业有限公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.一审判决将产权登记与合同备案两个不同的概念混同，张士甫请求的是逾期办理产权登记的违约金，而非逾期合同备案的违约金；双方签订的合同约定，郑州北开置业有限公司应在2013年6月30日前交付房屋，并在商品房交付使用后365日内办理权属登记，郑州北开置业有限公司实际交付时间是2013年7月，郑州北开置业有限公司不但逾期交房而且逾期办理产权登记，构成违约；2.郑州北开置业有限公司使用供电公司的备用方案进行供电且未与张士甫协商一致，明显违约；张士甫一审提交的《关于签署供电合同的温馨提示》证明，2016年9月份才办理相关手续，与合同约定的水、电在交付时达到使用条件不符，郑州北开置业有限公司违约明显；3.郑州北开置业有限公司一审时的辩称相互矛盾，合同约定在交房后第二个采暖期按照市政有关规定达到供暖条件，但郑州北开置业有限公司并未履行上述约定；即使因市政原因导致二次施工，2014年供暖前也应达到供暖条件，市政原因不是导致郑州北开置业有限公司违约的必然因素和免责理由，郑州北开置业有限公司应承担违约责任。郑州北开置业有限公司针对张士甫的上诉辩称：1.产权登记不存在违约，如因市政原因导致逾期的，应按合同约定免责，且现已完成产权登记；2.供电不存在违约，由于市政原因导致逾期的，应按合同约定免责，且现已达到合同约定，市政电力直接供给；3.供暖不存在违约，郑州北开置业有限公司已按合同约定履行义务，虽存在市政原因，但仍克服困难如期供暖，现已达到合同约定，市政直接供暖。一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。张士甫向一审法院起诉请求：1.判令郑州楷林置业有限公司支付逾期将办理权属登记需由郑州楷林置业有限公司提供的资料报到产权登记机关备案的违约金2900.89元，逾期达到供暖设施正常采暖条件，运行方式为市政管网集中供暖，使用市政管网集中供暖的，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热，并与供热企业签订集中供热并网协议的违约金38871.99元；逾期供配电设施达到申请使用条件，运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件的违约金80992.98元，共计122765.86元；2.本案诉讼费由郑州楷林置业有限公司承担。一审法院认定的事实：2012年3月3日，张士甫、郑州楷林置业有限公司签订商品房买卖合同一份，主要约定：张士甫购买郑州楷林置业有限公司开发的坐落于郑州市××区××西方××路北××楼××单元××房屋××套，该商品房建筑面积82.8平方米，每平方米7006.99元，房款共计580179元。郑州楷林置业有限公司应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因郑州楷林置业有限公司的责任，张士甫不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按照张士甫不退房，郑州楷林置业有限公司按已支付房价款的0.5%向张士甫支付违约金。合同第十四条约定，水、电在交付时达到使用条件；管网入户、暖气片自理，在交房后第二个采暖期按照市政有关规定达到供暖条件。如果在规定日期内未达到使用条件，张士甫、郑州楷林置业有限公司同意按以下方式处理：1、郑州楷林置业有限公司应在一个月内完成整改，仍未达到使用条件则按合同第九条第1款执行。2、由于政府或市政部门原因或不可抗力因素，导致基础设施或公共配套无法在规定日期内达到使用条件的，张士甫应免除郑州楷林置业有限公司的责任。除上述内容外，合同还对双方其他权利义务做了约定。2013年7月，郑州楷林置业有限公司将上述房屋交付张士甫使用。郑州楷林置业有限公司于2016年11月3日更名为郑州北开置业有限公司。一审法院认为，张士甫、郑州北开置业有限公司双方签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现张士甫主张郑州北开置业有限公司违约并请求郑州北开置业有限公司按照合同约定支付违约金，就张士甫的诉讼请求，该院分别分析认定如下：一、张士甫主张郑州北开置业有限公司逾期备案应向张士甫支付违约金。但双方签订的房屋买卖合同中没有明确约定逾期备案应承担的违约金，故对该诉讼请求该院不予支持。二、张士甫主张郑州北开置业有限公司的供配电设施逾期达到合同约定条件支付违约金。对此，郑州北开置业有限公司提供了供电方案答复单等证据，可以认定，郑州北开置业有限公司在合同约定的期限内已经申请供电，也已经按照供电公司的提供的备用方案对张士甫房屋所在小区进行了供电，此后所进行的变更及后期签订供电合同属于不能归责于郑州北开置业有限公司的原因所致，故郑州北开置业有限公司在提供供电设施方面因双方有关于免责事由的约定而免责。张士甫该项诉讼请求该院亦不予支持。三、张士甫主张郑州北开置业有限公司未按照约定达到暖气供应条件应支付的违约金。郑州北开置业有限公司辩称由于文化北路上未按照规划铺设热力管道，导致逾期供暖的，属市政原因。郑州北开置业有限公司针对其辩称理由提供了证据以证明金晨嘉园一期热力工程于2013年5月完成施工，并将小区内一次支网接口预留至文化北路路口，由于文化北路上未按照市政规划铺设热力管道，未能与小区预留接口对接，后郑州北开置业有限公司对金晨嘉园的热力工程进行二次施工，将院内一次支网接口预留至北环路路口，郑州北开置业有限公司该辩解有相关证据印证，且符合双方关于郑州北开置业有限公司免责的相关约定，故张士甫该项诉讼请求该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回张士甫的诉讼请求。一审案件受理费2755元，由张士甫负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张士甫提交2015年2月6日《大河报》报道复印件一份，拟证明郑州北开置业有限公司违约供暖，不是由于市政原因造成的，而是由于郑州北开置业有限公司自身原因造成的。郑州北开置业有限公司质证称，对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据系复印件。郑州北开置业有限公司未提交新的证据。根据当事人的举证、质证情况，本院经审查认为张士甫提交的证据系复印件，真实性无法核实，且郑州北开置业有限公司不予认可，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院相同。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，张士甫与郑州北开置业有限公司（原郑州楷林置业有限公司）签订的《商品房买卖合同》及相关附件，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事均具有约束力，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。该《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定显示，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。该条款仅约定产权登记的期间，而未约定“规定期限”的具体期间。郑州北开置业有限公司承担违约责任的前提是“买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”而非郑州北开置业有限公司是否超过办理产权登记的期间，故张士甫主张逾期办理产权登记的违约金缺乏依据，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。双方签订的《商品房买卖合同》第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中约定：出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.水、电在交付时达到使用条件；……。即郑州北开置业有限公司承诺交付本案所涉商品房时用电达到的使用条件，但双方并未约定供电的方式。张士甫上诉主张郑州北开置业有限公司使用供电公司的备用方案进行供电且未与张士甫协商一致，明显违约缺乏证据支持，应当承担举证不利的后果。双方签订的《商品房买卖合同》约定：由于政府或市政部门原因或不可抗力因素，导致基础设施或公共配套无法在规定日期内达到使用条件的，买受人应免除出卖人的责任。郑州北开置业有限公司一审提交证据证明，金晨嘉园一期热力工程于2013年5月完成施工并将小区内一次支网接口预留至文化北路路口，由于文化北路未按市政规划铺设热力管道，郑州北开置业有限公司对热力工程进行了二次施工并将一次支网接口预留至北环路口，故张士甫关于郑州北开置业有限公司应承担供暖违约责任的上诉理由，本院不予支持。综上所述，张士甫的上诉理由不能成立，其上诉请求应当不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2755元，由上诉人张士甫负担。本判决为终审判决。审 判 长 扈孝勇审 判 员 付大文代理审判员 刘 敏二〇一七年五月十八日书 记 员 娄杨杨书 记 员 景慧洁