（2017）鲁08民终1133号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-12-22
案件名称
济宁市兖州区就业办公室、丁久云房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济宁市中级人民法院
所属地区
山东省济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
济宁市兖州区就业办公室,丁久云
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁08民终1133号上诉人（原审原告、反诉被告）济宁市兖州区就业办公室，住所地济宁市兖州区建设东路36号，组织机构代码49400803-6。法定代表人王成喜，主任。委托诉讼代理人李峰，山东华安御桥律师事务所律师。委托诉讼代理人左衍普，男，1976年7月27日出生，汉族，该就业办副主任，住济宁市兖州区。被上诉人（原审被告、反诉原告）丁久云，女，1962年3月14日出生，汉族，济宁市兖州区就业服务开发中心劳动宾馆法人，住济宁市兖州区。委托诉讼代理人白平，山东伟祺律师事务所律师。上诉人济宁市兖州区就业办公室因与被上诉人丁久云房屋租赁合同纠纷一案，不服济宁市兖州区人民法院（2016）鲁0812民初1511号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。济宁市兖州区就业办公室上诉请求：一、撤销原审判决第一项和第三项，改判被上诉人继续履行租赁合同，被上诉人给付上诉人租赁费187650.84元（暂计算至3月份），被上诉人返还经营怡园大酒店时接收的上诉人资产；二、一二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实部分错误。1、原审判决已经认定双方签订的合同内容不违反法律法规，《劳动宾馆租赁合同》第十八条虽然规定了变更或解除合同的条件，但是被上诉人自行搬离劳动宾馆经营场地的行为不符合该条约定，并且《劳动宾馆租赁合同》第十九条对变更或解除合同进行了明确约定，即“双方未达成书面协议以前，原合同仍然有效”。被上诉人2015年12月2日给上诉人《关于要求解除“劳动宾馆租赁经营合同”的通知》，上诉人收到后于2015年12月7日给被上诉人《关于劳动宾馆要求解除租赁经营合同的答复意见》，上诉人明确表示不同意解除合同，所以《劳动宾馆租赁合同》继续有效，被上诉人应当继续履行该合同。2、原审判决在滞纳金问题的认定上存在错误。上诉人在一审时提交了济宁市兖州区社会保险处证明一份，2016年3月2日山东省社会保险基金专用票据（A606003655660），票据中明确记载了基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费，起始年月2015年1月，终止年月2016年3月，人数15人，单位缴纳额118697.10元，个人缴纳额51279.00元，滞纳金15600.77元，合计185676.87元。《中华人民共和国社会保险法》第八十六条明确规定了用人单位未按时足额缴纳社会保险费，自欠缴之日起按日加收万分之五的滞纳金。况且被上诉人持有单位职工的养老保险证书，金额是确定的，明确的。代扣代缴社会保险费是被上诉人的义务，因其不缴纳的行为产生的滞纳金应全部由被上诉人承担。3、原审判决对于怡园大酒店接手时的资产认定错误。2002年3月16日，《酒店租赁合同》是上诉人将怡园大酒店整体租赁给被上诉人，并明确约定了资产的管理、报废处置程序。上诉人提交的资产明细和固定资产总分账册真实反映了当时怡园大酒店的资产情况，上诉人不否认怡园大酒店资产中有易耗品，去除易耗品，被上诉人完全可以向上诉人交接。二、原审判决适用法律错误。上诉人与被上诉人已明确约定了合同解除条款，原审法院也认定合同有效。本案中被上诉人单方通知的行为不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定，因此原审判决按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十四条的规定，适用法律错误。丁久云辩称，一、上诉人要求被上诉人继续履行租赁合同于法无据。按照租赁合同第18条的规定，被上诉人依法享有合同解除权。被上诉人在2015年11月30日向上诉人提出书面的《关于要求解除“劳动宾馆租赁经营合同”的通知》，并送达给上诉人。本案租赁合同已经解除。2、上诉人一系列的违约行为，也证实上诉人在租赁合同履行期限届满前系以“明确表示或者自己的行为表示不履行主要债务”的情形，因此被上诉人享有法定解除权。3、被上诉人向上诉人发出解除租赁合同的书面通知时间为2015年12月2日，上诉人回复被上诉人的时间为2015年12月7日，上诉人在收到该解除通知书后的3个月内就被上诉人解除合同通知未向法院主张异议，因此，被上诉人请求法院确认本案租赁合同已于2015年12月2日被合法解除是有依据的。二、租赁合同第十九条的内容不得作为限制被上诉人行使合同解除权的条件，也不得作为租赁合同应继续履行的依据。解除合同是合同主体的权利，合同可以依约定解除也可以法定解除。上诉人解除合同的行为完全符合法定解除情形。租赁合同第十九条约定的是双方的合同义务，而不是约定的解除合同的条件。三、原审法院判决被上诉人给付上诉人的租赁费符合客观事实。鉴于本案租赁合同已于2015年12月2日解除，上诉人再要求被上诉人支付租赁合同解除后的租赁费已无事实和法律依据。另外，上诉人主张的租赁费187650.84元中包含不应当缴纳的滞纳金，原审法院未完全支持符合案件的客观实际。四、上诉人主张被上诉人返还经营怡园大酒店时接受的资产，于法无据。被上诉人没有接受上诉人的资产，而且被上诉人在合同变更及解除后搬走的资产也均是租赁合同或变更协议约定的应搬走的资产，该留给上诉人的资产都留下了，并且所留下的资产已被上诉人在2013年收回后进行处置。丁久云向一审法院起诉请求：1．请求判令被告继续履行租赁合同；2．判令被告支付租赁费187650.84元、水费103.5元、电费10119.81元，合计197874.15元；3．请求法院判令被告返还经营怡园大酒店时接收的原告资产；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2002年3月16日，原、被告签订《酒店租赁合同》，原告将所属企业怡园大酒店租赁给被告经营，期限从2002年3月16日至2008年4月15日。合同中约定被告接收原告职工39人，养老保险及生活待遇双方协商解决；被告缴纳房租按每年6万元；被告应按照国家关于固定资产管理规定，使用和管理固定资产。合同签订后，被告接收酒店，开始经营，但双方未对固定资产形成交接清单。2006年10月1日，为扩大经营范围和加强企业管理，原、被告之间协商终止原《酒店租赁合同》，重新签订了《劳动宾馆租赁合同》。原告将所属企业劳动宾馆租赁给被告经营，租赁期从2006年10月1日至2018年9月30日。合同约定，被告接收劳动宾馆职工28人，并负责工资养老保险等，租赁费每年6万元；被告应按照国家关于固定资产管理规定，使用和管理固定资产，固定资产报废，必须经原告书面批准方可进行；租赁期间，被告水、电单独安装电表，单独结算；合同一方要求变更和解除合同时，应及时以书面的形式通知对方，双方未达成协议前，原合同仍然有效。后双方于2007年11月又签订了《关于进一步明确劳动宾馆接收原开发中心人员工资、养老保险情况的补充说明》，明确了合同中约定的应当由被告发放工资并交纳养老保险的人员名单。2011年7月25日，原告曾向被告发出《关于终止劳动宾馆租赁合同的通知》，要求解除劳动宾馆合同，并要求被告将劳动宾馆二层经营场所退还原告。经协商，2012年12月5日，原、被告双方签订《劳动宾馆租赁经营合同变更协议》一份，约定原告收回被告租赁的就业办大楼二楼全部房屋及附属设施；原告不再收取乙方每年租赁费6万元；原告将一楼东首门店房(爱君药店)交由乙方使用，2年一个周期，到期续签租赁合同；大楼一楼门厅及1-2层楼梯双方共同使用等。变更协议签订后，原告并未实际交付一楼东首门店房给被告，除此之外，原、被告双方在履行变更合同时均有违约行为。2015年12月2日，被告向原告送达关于要求解除《劳动宾馆租赁合同》的通知，认为原告不能完全履行合同，不能给予被告经营、审核等方面的有效配合，致使被告无法正常营业，要求解除合同，并已于11月30日搬出劳动宾馆经营场地。2015年12月7日，原告向被告出具《关于劳动宾馆要求解除租赁经营合同的答复意见》，认为按照双方签订的协议约定，在未达成书面协议之前，原合同仍然有效，要求被告继续履行合同约定内容，并及时发放工资并缴纳职工的社会保险。原就业办资产在双方未资产清算前，不得私自拆除和搬运等。2016年5月3日，因双方协商未果，原告起诉来院，要求请求判令被告继续履行租赁合同；支付租赁费187659.84元（原告拖欠的2015年1月至2016年4月的保险费），水费103.5元、电费10119.81元；以及返还经营怡园大酒店时接收的原告资产。诉讼费由被告承担等。另查明，原、被告合同履行期间，被告除按约定向原告交纳租金外，一直向社保处为合同中约定的职工缴纳社会保险费，2015年1月之后的保险费未缴纳。到2016年4月，应交保险费共计185576.87元，其中单位应当承担部分118697.10元，个人应当缴纳部分51279元，滞纳金15600.77元。截止被告实际搬离劳动宾馆经营场地，被告尚欠10119.81元电费、103.5元水费未缴纳。一审法院认为，本案争议的第一个焦点问题是，原、被告之间签订的合同是否已经解除，原告是否有权要求被告继续履行租赁合同。原、被告之间签订《酒店租赁合同》、《劳动宾馆租赁合同》以及《劳动宾馆租赁经营合同变更协议》均是双方当事人真实意思表示，合法有效。合同履行初期，双方当事人能够遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。但后来，特别是变更协议签订后，双方均未全面履行合同义务，均有违约行为。2015年11月30日，被告搬出了劳动宾馆的经营场地，并于12月2日向原告送达关于要求解除《劳动宾馆租赁合同》的通知，虽然2015年12月7日，原告向被告出具《关于劳动宾馆要求解除租赁经营合同的答复意见》，表示不同意解除合同，要求被告继续履行合同约定内容，但未在收到解除《劳动宾馆租赁合同》的通知送达之日起三个月内向人民法院提出诉讼。本院认为，且不论被告是按照《劳动宾馆租赁合同》第十八条约定还是因原告严重违约导致合同目的不能实现行使的合同解除权，原告对此有异议，均应在解除《劳动宾馆租赁合同》的通知送达之日起三个月内向人民法院提出诉讼，因原告于2016年5月3日才向法院起诉，按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十四条的规定，原告要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。但因被告自行行使合同解除权，并于解除《劳动宾馆租赁合同》的通知送达前自行搬离劳动宾馆的经营场地的行为，客观上对原告造成的损失，原告可以另行主张。第二个争议的焦点问题是，被告是否应当缴纳2015年1月至2016年4月保险费187650.84元的问题。原、被告双方签订的《劳动宾馆租赁合同》中约定被告接收劳动宾馆职工28人，后变更为15人，并负责工资养老保险。在双方履行合同过程中，2015年1月前被告也是按照约定按时缴纳的，因此负责缴纳接收职工的养老保险费，也是履行《劳动宾馆租赁合同》内容的一部分，是被告租赁劳动宾馆所必须支出的租赁费用，被告租赁劳动宾馆经营期间，理应承担接收员工的养老保险费用。被告于2015年11月30日搬出劳动宾馆，并于2015年12月2日向原告送达了解除《劳动宾馆租赁合同》的通知，因原告未在法律规定的异议期限内提起诉讼，因此原、被告之间《劳动宾馆租赁合同》已于2015年12月2日解除，被告应当承担合同解除前2015年1月至2015年12月之间的职工养老保险单位应当承担的部分。至于因被告未及时缴纳职工养老保险而产生的滞纳金，因该损失现未实际产生，具体金额也未确定，原告可在该滞纳金实际缴纳后，与因解除合同而产生的损失一并主张。对于原告要求被告返还经营怡园大酒店时接收原告资产的诉讼请求，因原告仅提供了2004年被告接管酒店部分高价值资产明细和固定资产总分账册一本，该账册是单位内部财务账册，并不能证明账册上资产已实际交付被告，双方并未签订资产交接凭证，因此原告要求被告返还经营怡园大酒店时接收原告的资产，因证据不足，本院不予支持。被告丁久云提出的要求原告赔偿经营收入9万元的反诉请求，原告未按照合同约定向被告交付东首门店房是事实，对被告产生的损失应当承担赔偿责任，但被告提供的两组证人证言并不足以证明因被告未交付东首门店房而给被告丁久云造成的经营收入损失是9万元，因此，被告的反诉请求，因证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十六条之规定，判决：一、被告丁久云于本判决生效之日起十日内给付原告济宁市兖州区兖州就业办房屋租赁费（具体金额为2015年1月至2015年12月之间的职工养老保险单位应当承担的部分）；二、被告丁久云于本判决生效之日起十日内返还原告济宁市兖州区兖州就业办已代缴纳劳动宾馆经营期间欠电费10119.81元、水费103.5元；三、驳回原告济宁市兖州区兖州就业办的其他诉讼请求；四、驳回被告丁久云的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4257元以及反诉费1025元，由被告丁久云负担。二审查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为，本案在二审阶段争议的焦点问题是：一、涉案宾馆租赁合同应否继续履行；二、上诉人要求的租赁费及滞纳金被上诉人应否支付及金额；三、怡园大酒店的固定资产如何认定，被上诉人应否返还。针对第一个焦点问题，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条规定，“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”据此，无论被上诉人丁久云是行使约定解除权还是法定解除权，上诉人对解除通知有异议的，均应在解除《劳动宾馆租赁合同》的通知送达之日起三个月内向人民法院提出诉讼。上诉人逾期后起诉，要求被上诉人继续履行合同的诉讼请求，依法不应予支持。针对第二个焦点问题，被上诉人丁久云在2015年12月2日向上诉人送达了解除《劳动宾馆租赁合同》的通知，因上诉人未在法律规定的异议期限内提起诉讼，因此双方签订的《劳动宾馆租赁合同》已于2015年12月2日解除。被上诉人丁久云依法应当承担合同解除前即2015年1月至2015年12月之间未缴纳的职工养老保险单位应当承担的部分。上诉人提出的2015年1月至2016年3月期间的滞纳金数额并非是被上诉人丁久云应全部承担的金额，故原审法院以该损失现未实际产生，具体金额也未确定为由，认定上诉人可在该滞纳金实际缴纳后，与因解除合同而产生的损失一并主张，并无不妥。针对第三个焦点问题，被上诉人丁久云接手经营怡园大酒店时，双方并未对固定资产形成交接清单，丁久云对上诉人提供的资产账册不予认可，且该账册是单位内部财务账册，并不能证明账册上资产已实际交付被上诉人丁久云，故对于上诉人要求丁久云返还经营怡园大酒店时接收的资产的上诉请求，本院依法不予支持。综上所述，济宁市兖州区就业办公室的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4053元，由济宁市兖州区就业办公室负担。本判决为终审判决。审 判 长 许贵梅审 判 员 史海洋代理审判员 韩 飞二〇一七年五月十八日书 记 员 周平平 微信公众号“”