（2016）冀1102民初1133号

裁判日期: 2017-05-18

公开日期: 2018-02-06

案件名称

布英会、魏春娟等与河北建生房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

衡水市桃城区人民法院

所属地区

衡水市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

布英会,魏春娟,河北建生房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

河北省衡水市桃城区人民法院民事判决书（2016）冀1102民初1133号原告：布英会，男，1964年12月24日出生，汉族，住衡水市桃城区。原告：魏春娟，女，1965年6月13日出生，汉族，住衡水市桃城区，系原告布英会之妻。委托诉讼代理人：赵小雷，河北维平律师事务所律师。被告：河北建生房地产开发有限公司。住所地：保定市莲池区莲池南大街*******号。法定代表人：刘占平，总经理。委托诉讼代理人：张树可，该公司法律顾问。原告布英会、魏春娟诉被告河北建生房地产开发有限公司（以下简称为建生公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告布英会及二原告委托诉讼代理人赵小雷，被告建生公司委托诉讼代理人张树可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告布英会、魏春娟向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付违约金112426元（计算至2014年12月31日，之后另行主张）；2、诉讼费用由被告承担；3、要求被告按合同交接房屋并办理产权证。事实和理由：2012年6月6日，原告与被告订立了商品房买卖合同。约定原告购买被告开发的尚水金地小区1号楼1单元101室，价款为516191元，被告在2012年12月31日前将房屋经验收合格后交付给原告。合同还约定如被告逾期交房超过30天的，原告有权解除合同，被告退还已付款并按原告已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，从约定的交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付款万分之三的违约金。合同订立后，原告依约支付了全部购房款。合同约定的交付期限届满后原告并未收到被告的交房通知，直至2014年9月初，原告收到交房通知后同其他业主一起到被告处准备办理收房手续，但被告工作人员拒绝向原告交付房屋，以原告起诉被告的物权保护纠纷案件必须撤诉为由才能交付房屋，同时原告要求被告出具房屋规划、消防、环保等政府部门的审批手续，被告工作人员不能出示，此后被告又于2014年12月份向原告书面邮寄交房通知，原告到被告处进行交接，被告以同样理由拒绝交付。无奈原告于2015年6月份领房屋钥匙并开始对房屋进行装修，但此后又遭到了被告雇佣的社会闲杂人员阻止，钥匙孔被堵多次，现在房屋处于一个基本装修状态。根据双方签订的商品房买卖合同约定的房屋交付条件，即交付通知方式应为书面通知，原告认为被告已构成延期交房违约，因此原告要求被告按照合同约定按已交房款的日万分之三计算违约金，同时出具相关交房手续并办理房产证。被告建生公司辩称：原告所诉均没有事实根据和法律依据，应当判决全部驳回。一、原告诉讼请求已经超过法定二年诉讼时效期间。根据《民法通则》第一百三十五条规定，原告诉称被告应当在2012年12月31日前将房屋交付给原告，依此主张，原告知道和应当知道其权利自2013年1月1日起被侵害，至原告向人民法院诉讼立案时间2016年3月，期间间隔三年多，已经超过法定二年诉讼时效期间。二、原告房屋已经拟制交付。收到交房通知或领取房屋钥匙都是法定的交付标志。即便房屋不符合约定条件，也只是可能构成违约，并不影响房屋交付事实的存在和成立。至于办理装修手续和交纳物业费等，都与房屋交付系不同的法律关系，即不以是否办理装修手续，或者是否交纳各种费用，是否签署各种文件来决定是否成就房屋的实际交付。原告2012年12月就已收到答辩人通知其办理交房的通知。不论采取什么方式通知，目的都是“通知到”被通知人。答辩人2012年12月采取电话方式通知原告交房，原告承认收到了通知，并实际领取钥匙对该房屋进行了系列装修，说明答辩人2012年12月“已经通知到”原告。原告拖延签字，拖延交费和拖延办理装修手续，以及阻止他人交房的行为，不影响答辩人“已经通知到原告交房且原告已经验房和收房”事实的成立。据此，应当判决驳回原告第一项诉讼请求全部和第三项请求的前半部分。三、交房之前经过了严格的六方联合验收并取得验收合格文件。四、答辩人已经通过各种类各项目全方位验收，并取得产权初始登记。五、答辩人不是房屋权属登记机关，无权为原告办理房屋产权证。办理不动产登记，需要原告支付6项款额和提交19项资料或行为。原告一直不提交这些资料也不给予配合，登记机关不能为其办理不动产登记。据此，应当判决驳回原告第三项诉讼请求的后半部分。综上，双方是平等的合同关系，原告套用行政规章或规范性文件，指责答辩人交房不符合规定是不能成立的。退一步讲，即便建生公司有违反行政规章或规范性文件的行为，其承担的也是行政责任，由行政机关立案调查后作出行政处理。原告不是行政管理机关，原告作为合同一方当事人不能诉请法院以民事判决的方式行使行政机关的调查权和处罚权。行政法规只规定如有违反应承担行政责任，没有规定如有违反承担民事责任。原告以行政法规作为民事权利主张的法律依据是错误的，不能以行政法律法规和行政规章用作确定建生公司承担民事责任的依据。鉴于原告当庭增加了近四倍的诉讼请求数额，依照合同法第114条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷相关司法解释的有关规定，即使出卖人有违约行为需要承担违约责任，其承担责任的比例也不超过其实际损失的30%。原告计算违约责任的依据过高，如果法院经审理认定被告需要承担违约责任，被告依法请求法庭降低责任的比例。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据一、被告建生公司向法庭提交的说明一份，因未加盖有被告建生公司的公章，且被告不予认可，故不予确认。证据二、通话录音三份。此三份录音相互印证，具有真实性，故予以确认。原告提供的证据三、商品房买卖合同一份；证据四、被告为原告出具的276191元的收据一份及中国建设银行个人贷款支付凭证一份。该两组证据能够相互佐证原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的尚水金地小区1号楼1单元101室，购房款为516191元，双方就交付期限及违约责任进行了详细约定的事实，且被告对其真实性没有异议，故本院对证据三和证据四的真实性予以确认。原告提供的证据五、被告公司负责人郭春英签字的原告与被告协商过程中小区存在问题的记录一份。因该证据系复印件，不符合有效证据的形式要件，故本院对其真实性不予确认。原告提供的证据六、2013年1月11日衡水市规划局出具的行政处罚决定书一份。因该文书属于行政机关出具的生效文书，且被告对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。原告提供的证据七、被告在原告起诉物权保护纠纷案件中向人民法院提交的案件受理异议书一份。因该案所涉的交房时间已在被告提交的证据三中所证实，故本院对该证据不予确认。原告提供的证据八、衡水华润天然气有限公司在小区张贴的天然气开通通知一份。因原、被告未就天然气相关问题与房屋交付使用之间的关系进行明确约定，故本院对该证据与本案的关联性不予确认。原告提供的证据九、被告邮寄给原告的入住通知书及空白申请一张。该证据未加盖被告公司的公章也无负责人的签字，不符合有效证据的形式要件，故对其真实性本院不予确认。原告提供的证据十、2015年衡桃物民一初字第34号民事判决书一份。因该文书系本院依法作出，故本院对其真实性予以确认，但该判决已被衡水市中级人民法院改判。原告提供的证据十一、原告与其他业主接到交房通知后到被告处与其工作人员的通话录音一份。因被告对其真实性不予认可，录音中人员身份无法核实且原告无其他证据能够予以佐证，故对该证据的真实性本院不予确认。原告提供的证据十二、证人贡某、种建生、夏某的出庭证言。因以上证人证言与原告何时领取钥匙并无直接关联，故本院对该组证据与本案的关联性不予确认。证据十三、原告于2015年7月1日购买瓷砖花费7000元的票据、2015年7月20日购买瓷砖花费300多元的票据各一份。被告对其真实性及与本案的关联性均不予认可，该证据与原告何时领取钥匙并无关联且原告无其他证据能够予以佐证，故对该证据与本案的关联性不予确认。被告提供的证据一、《商品房买卖合同》。因与原告所提供证据一致，且原告对其真实性予以认可，故本院对该证据的真实性予以确认。被告提供的证据二、2012年11月29日取得的《衡水市建设工程竣工验收报告》。因该验收报告经勘察单位、设计单位、施工单位、施工图审查机构、监理单位、建设单位及其法定代表人盖章确认，故本院对其真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。被告提供的证据三、2012年12月和2013年批量通知和再次电话通知交房记录表；证据四、石家庄市燕赵公证处（2016）冀石燕证民字第10506号公证书；证据五、公证书中部分照片的彩色版及关联照片；证据六、衡水市中级人民法院（2016）冀11民终854号案卷照片、笔录和桃城区人民法院（2015）衡桃物民一初字第34号案卷照片；证据七、衡水市中级人民法院（2016）冀11民终854号民事裁定书；证据十二、告示、录音、录像和录音整理的文字资料、受案回执、声明。以上六份证据能够相互佐证，证明被告于2012年12月及2013年1月均已通知原告交房，但原告等购房者以房屋未达到交房标准拒绝办理交房手续的事实，故本院对以上六份证据的真实性予以确认。被告提供的证据八、衡水市规划局核发的《衡水市建设工程规划核实认可证》；证据九、衡水市人民政府十三个部门联合验收后出具《联合验收意见书》；证据十、衡水市房管局产权登记机关颁发初始登记（大产权证）；证据十一、衡水市住建局对人大代表质询提案的回复。因系政府相关部门出具，且原告对其真实性无异议，故本院对以上四份证据的真实性予以确认。对被告提供的证据十三、书面催交费通知底稿和快递回执。因该交房通知无被告的盖章及法定代表人签章，且原告对其真实性不予认可，故本院对该证据的真实性不予确认，关于交房通知快递回执，因原告对其真实性无异议，故本院对其真实性予以确认。对被告提供的证据十四、办证通知底稿和回执；证据十五、装修照片。因与被告的陈述相互佐证，且原告对其真实性没有异议，故本院对该两份证据的真实性予以确认。被告提供的证据十六、2013年同楼同单元同事（团购户）交房交费明细表；证据十七、天龙物业公司欠缴物业费和实收物业费统计表；证据十八、业主声明、意愿书（部分）。能够相互佐证证明2013年1月起部分购房者已办理了交房手续的事实，故本院对以上三份证据的真实性予以确认。证据十九、证人陈某、刘某、魏某的出庭证言。以上证人证言能够相互佐证，证明被告公司工作人员已于2012年12月25日将钥匙交付原告布英会，之后原告对其房屋进行了装修的事实，原告以其于2015年7月份开始装修为由主张其是在2015年6月份自行开锁，二者并无必然因果关系，原告以此为由对被告证人证言提出异议，本院不予支持，故本院对被告以上三名证人的出庭证言真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。本院经审理查明：2012年6月6日，原告布英会、魏春娟与被告建生公司签订商品房买卖合同一份，主要内容为：二原告购买被告开发的尚水金地小区1号楼1单元101室房屋；房款总金额为516191元，原告于2012年5月29日首付房款224572元，银行贷款240000元，剩余51619元待验收合格后收取，并约定了买受人逾期付款的违约责任；约定出卖人应在2012年12月31日前将该商品房经验收合格后交付买受人使用，如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。出卖人逾期交房的违约责任为“……（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”合同签订后，原告布英会于2012年6月6日向被告付款276191元，于2012年8月28日通过贷款向被告付款240000元。另查明，被告开发的尚水金地小区1号住宅楼已于2012年11月29日通过竣工验收。自2012年12月开始，被告房屋销售人员即通过电话陆续批量通知包括二原告在内的该楼住户办理交房入住手续。2012年12月25日被告工作人员将钥匙交给原告布英会。2013年1月后被告公司多次通知原告布英会交纳相关费用，但是原告均未缴纳。2013年起包括原告布英会在内的部分购房者以房屋未达到交房标准为由拒绝办理交房手续，并到该小区售楼处维权。2014年5月28日衡水市城乡规划局就被告开发的尚水金地小区1—4号住宅楼、5号商业楼核发《衡水市建设工程规划核实认可证》。2014年8月被告公司以邮寄的方式书面通知原告办理交房手续及交纳相关费用。2014年9月5日该小区经衡水市人民政府十三个部门联合验收后出具《联合验收意见书》。2014年12月被告再次以邮寄的方式书面通知原告办理交房手续并交纳相关费用。目前尚水金地小区1号楼已取得衡水市房管局产权登记机关颁发初始登记证书。原告已对其购买的尚水金地小区1号楼1单元101室进行了装修。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，系原、被告真实意思表示，合法有效，依法成立的合同，双方均应予以遵守。原告诉称被告应当在2012年12月31日前将房屋交付给原告，依此主张，原告知道和应当知道其权利自2013年1月1日起被侵害，至原告向人民法院诉讼立案时间2016年3月，虽已三年，但就原、被告之间的商品房买卖合同纠纷本院曾进行调解工作，导致诉讼时效中断，至二原告起诉之日未超过二年，故被告辩称该案已过诉讼时效，本院不予支持。二原告以被告建生公司逾期交房为由主张被告向其支付违约金，对于本案中被告建生公司是否应当承担逾期交房违约责任，根据被告提供的批量通知和再次电话通知交房记录表、石家庄市燕赵公证处（2016）冀石燕证民字第10506号公证书、衡水市中级人民法院（2016）冀11民终854号案卷照片、衡水市中级人民法院（2016）冀11民终854号民事裁定书以及二原告关于其参与物权纠纷诉讼及业主维权事宜的陈述等能够相互佐证，证明被告已于2012年12月通过电话通知的方式，通知二原告办理交房事宜，虽然直至2014年8月被告才正式以书面通知的方式向二原告发送交房通知，但交房通知的最终目的在于使购房者知晓可以办理交房手续，具体是以书面形式亦或电话形式通知，仅系通知方式不同，另鉴于二原告参与物权纠纷诉讼及业主维权事宜，足以证明二原告在2012年12月就已经明确知晓诉争商品房可以办理交房手续一事，可以视为二原告已经接到交房通知。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，房屋作为不动产，其在达到可以交付使用的条件下，转移占有即能够认定为房屋的交付使用，同时根据商品房买卖的市场交易习惯，综合衡量即领取钥匙、由买受人占有该房屋的钥匙便可以视为房屋的交付。原告主张其系2015年6月之后自行开锁，但是未提供证据予以佐证，证人贡某、种建生、夏某的出庭证言仅就原告装修其购买的商品房事宜进行了陈述，房屋装修时间与二原告何时领取钥匙并无关联性，故本院对二原告的该主张不予认可，通过被告提供的批量通知和再次电话通知交房记录表以及证人陈某、刘某、魏某的出庭证言可以相互佐证，证明原告布英会已于2012年12月25日通过被告工作人员领取了房屋钥匙。综上，本案诉争商品房于2012年11月29日达到交付条件，被告建生公司已于2012年12月履行了通知义务，且二原告业已知晓，并于2012年12月25日接受了房屋钥匙，但一直未办理相关交费手续，另本案中，二原告没有证据证明其未在房屋买卖合同约定的交房期限2012年12月31日前办理交房手续，是被告逾期交房违约所致，二原告对此应当承担举证不能所带来的诉讼风险。故对二原告关于被告逾期交房的主张，不予支持。二原告主张在2012年12月时，该诉争商品房不符合交房条件，应至2014年9月5日取得十三个部门出具的联合验收意见书时商品房才真正竣工合格，但被告提交的2012年11月29日衡水市建设工程竣工验收报告系涉案工程的勘查单位、设计单位、施工单位、施工图纸审查机构、监理单位、建设单位对涉案工程进行的联合验收，竣工验收结论为：综合验收工程合格。原、被告签订的商品房买卖合同关于房屋交付的条款有4种：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件，双方约定具备第1种条件即可交付买受人使用，故涉案房屋经验收工程合格，即符合原、被告房屋买卖合同约定的交房条件。故对二原告关于诉争房屋不符合交房条件的主张，不予支持。综上，对二原告主张被告支付未按合同约定交付房屋违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对二原告要求被告办理房屋产权证（即不动产登记证书）的诉讼请求，因办理房屋产权证需要出卖人和买受人秉持平等协商、相互配合的原则，严格按照有关法律法规及相关部门规章所规定的程序在相关行政职能部门进行办理，并非单方主体能够完成，且办理不动产登记证书的主体为二原告，被告仅有协助义务，涉诉房屋尚未办理不动产登记证书，是因二原告尚未交接房屋所致，被告并未违约，故对二原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告布英会、魏春娟的诉讼请求。案件受理费2050元，由原告布英会、魏春娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院或衡水市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审　判　长　　高嘉琦代理审判员　　胡志辉人民陪审员　　刘立星二〇一七年五月十八日书　记　员　　杜晶晶微信公众号“”