（2017）沪02民终4159号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-06-20
案件名称
顾才珍、杨坚与陆伟康、张娜房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
顾才珍,杨坚,陆伟康,张娜,沈引珍,姜欢丽
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终4159号上诉人(原审被告、反诉原告)：顾才珍，女，1964年9月11日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上诉人(原审被告、反诉原告)：杨坚，男，1960年7月9日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：曹强，上海衡茂律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：陆伟康，男，1984年11月17日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被上诉人(原审原告、反诉被告)：张娜，女，1985年9月9日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：陆瑜芳，上海东炬律师事务所律师。原审第三人：沈引珍，女，1960年7月22日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。原审第三人：姜欢丽，女，1981年4月6日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。上诉人顾才珍、杨坚因与被上诉人陆伟康、张娜、原审第三人沈引珍、姜欢丽房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初9764号民事判决，向本院提起上诉。本院依法立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人顾才珍、杨坚上诉请求：依法撤销(2017)沪0118民初9764号民事判决第一、二项，改判支持我方一审反诉请求。事实与理由：上诉人在2016年10月8日向被上诉人发出催款函要求被上诉人支付剩余尾款。被上诉人收函后未支付房款。因此，被上诉人已经构成根本违约。双方当事人在2015年6月3日签订的补充协议约定，自交房日起每年被上诉人支付本金人民币(以下币种均为人民币)2-10万元整加上全部利息，归还后欠条重写，这种规定明显不符合房屋买卖的交易习惯。且被上诉人明确是欠上诉人钱的，因此，上诉人有权随时提出要求被上诉人履行付款义务。被上诉人陆伟康、张娜辩称，不同意上诉人上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。原审第三人沈引珍、姜欢丽未发表意见。陆伟康、张娜向一审法院起诉请求：一、判令顾才珍、杨坚继续履行陆伟康、张娜于2015年6月3日签订的动迁房屋买卖协议；二、诉讼费由顾才珍、杨坚承担。一审法院审理中，陆伟康、张娜变更第一项诉讼请求为确认双方于2015年6月3日签订的动迁房屋买卖协议有效。一审法院审理中，顾才珍、杨坚提起反诉，要求：一、判令陆伟康、张娜与顾才珍、杨坚解除在2015年6月3日签订的《动迁房屋买卖协议》；二、本案反诉费由陆伟康、张娜承担。一审法院认定事实：本案房屋位于上海市青浦区赵巷镇崧文南路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)，建筑面积91.66平方米，类型为公寓，目前登记在顾才珍、杨坚顾才珍名下。陆伟康、张娜系夫妻关系，顾才珍、杨坚系夫妻关系。2015年6月3日，陆伟康、张娜(乙方)与顾才珍、杨坚(甲方)、第三人(丙方)签订《动迁房屋买卖协议》，约定：甲方向乙方出售位于上海市青浦区赵巷镇崧文南路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积91.66平方米，动迁协议编号预售合同编号(XXXXXXXXXXXX条形码)另外(XXXXXXXXXXXXXX)，甲方出售给乙方的房屋包括阳台、走道、楼梯、卫生间、灶间及其他设施设备，上列房屋包括附属设备，双方议定房屋总价136万元，由甲方和甲方家属共同商量好后同意售卖给乙方，付款方式：合同签订之日付定金2015年6月3日乙方付2万元，2015年6月15日乙方付40万元，2015年8月15日付44万元，乙方欠甲方50万元，其中10万元不计利息，40万元按年息4%计算利息，利息每年结清，利息按照甲方交房日那天开始结算。因为此房屋交易是甲方拆迁置换所得，故原始第一张产证由甲方在允许办理日起最迟不得超过15天内自行办理，办理第一张产证时的费用由出卖人办理(其中物业费、维修基金、水、电、煤、有线电视开通由甲方负责)，该房屋按政府规定要到动迁协议期满方可过户登记，所以甲方需在按政府规定该房屋到允许交易期后及时协助乙方办理房屋产权转移过户登记，到时如需要甲方出面处理，不论何时，甲方应予以协助。甲方如不按协议规定的日期交付房屋，每逾期一天则按该房屋总价款的1‰计算违约金支付乙方。逾期超过三个月的，乙方有权单方面解除本协议，解约时，甲方除将已收到的房款全部退还乙方外，还应支付乙方违约金272万元。本房屋如到了按政府规定能过户时不管到时房价涨跌多少，双方都不得反悔，都不能以任何理由向对方索取任何费用，到时甲方如不能及时帮乙方过户登记且时间超过三个月的，甲方需赔偿乙方该房屋成交价三倍的违约款合计408万元，并赔偿乙方该房屋室内装修费30万元，反之，如乙方不愿办理产权过户转移手续，则乙方须赔偿甲方该房屋成交价三倍的违约款408万元，并将该房屋归还甲方，不得破坏装修设施。因本房屋所有权转移及过户登记所发生的税费(甲方个人所得税及平方税)由乙方承担(按照国家政策)。乙方全部或部分不履行合同第四条规定的日期给付房款时，其逾期部分，乙方应加付按日1‰计算的违约金给甲方，逾期超过3个月时的，甲方有权单方面解除本合同，解约时，乙方已付的房款及室内装修作为赔偿金归甲方所有并应另支付违约金272万元。合同另对其他内容进行了约定。同日，陆伟康、张娜与顾才珍、杨坚签订《补充协议》，约定因该房屋是动迁所得，故出卖人杨坚、顾才珍产权证转移给买受人陆伟康、张娜时有一段时间，故约定出卖人该房屋拿到产证(或购房发票、预售合同)后将此材料存放在见证人沈引珍处，由见证人妥善保管至出卖人杨坚、顾才珍的该房屋产权转移到买受人陆伟康、张娜处时。2015年6月3日，陆伟康、张娜向顾才珍、杨坚支付定金2万元。2015年6月15日，陆伟康、张娜向顾才珍、杨坚支付40万元；2015年8月15日，陆伟康、张娜向顾才珍、杨坚支付房款44万元。2015年8月15日，陆伟康、张娜与顾才珍、杨坚进行房屋交接，中介工作人员吴清在《补充协议》下方手写“自交房日起每年乙方支付本金2-10万元整%2+全部利息，归还后欠条重写，自2015年8月15日甲方交给乙方崧文南路XXX弄XXX号XXX室房；乙方自2015年8月15日起算利息4%到2016年8月15日结算一年利息，再加本金(2-10)万。”陆伟康、张娜与顾才珍、杨坚签名。2016年1月15日，顾才珍、杨坚顾才珍收取房款40万元、5个月利息6,666元，2016年6月25日，顾才珍、杨坚收取房款2万元，2016年6月26日，陆伟康、张娜向顾才珍、杨坚出具欠条，言明：本人陆伟康、张娜欠顾才珍、杨坚购房款38万元，注(购青浦区赵巷镇崧文南路XXX弄XXX号XXX室)，备注(2015年8月15日欠条40万元已作废)。2016年6月26日，顾才珍、杨坚收取7个月利息9,330元，并言明从2016年1月16日至2016年8月15日欠购房款40万利息已支付。2016年8月17日，陆伟康、张娜向顾才珍、杨坚支付1万元。一审法院庭审中，陆伟康、张娜、顾才珍、杨坚及沈引珍、姜欢丽均一致确认陆伟康、张娜已支付房款89万元，2015年8月15日至2016年8月15日利息16,000元。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，陆伟康、张娜、顾才珍、杨坚双方就系争房屋的买卖达成合意，并签订动迁房屋买卖协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。合同履行过程中，陆伟康、张娜履行了协议约定的义务，并未违反双方协议的约定，顾才珍、杨坚认为陆伟康、张娜根本性违约无证据证明，故顾才珍、杨坚要求解除协议无事实及法律依据，法院不予支持。故对陆伟康、张娜要求确认双方协议有效的诉讼请求，法院依法予以支持。一审法院判决：一、陆伟康、张娜与顾才珍、杨坚于2015年6月3日签订的《动迁房屋买卖协议》有效；二、顾才珍、杨坚要求解除与陆伟康、张娜于2015年6月3日签订的《动迁房屋买卖协议》的诉讼请求不予支持。二审中当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人基于自己的真实意思表示，约定各自民事权利和义务的合同，受法律保护，且各方当事人均应按照合同的约定履行相应的权利和义务。依照上诉人与被上诉人签订的《动迁房屋买卖协议》及《补充协议》，双方对于房屋尾款的支付有明确约定，并未赋予上诉人要求被上诉人提前支付剩余房款的权利。因此，上诉人2016年10月8日发出催款函，被上诉人虽未按照催款函要求付款，但此行为系上诉人超出合同约定的要求，上诉人不能基于此催款函获得合同解除权。双方当事人在2015年6月3日签订的补充协议虽不符合一般房屋买卖交易流程，但该约定系双方当事人协商一致的结果，并未显失公平，亦未违反法律强制性规定，上诉人亦未能举证证明在签协议时存在胁迫等情节，因此，上诉人以此要求解除《动迁房屋买卖协议》，缺乏事实及法律依据。上诉人顾才珍、杨坚的上诉请求不能成立，应予以驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人顾才珍、杨坚负担。本判决为终审判决。审判长 刘建颖审判员 王晓梅审判员 余 艺二〇一七年五月十八日书记员 张末然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”