（2017）豫08民终1283号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-07-04
案件名称
王晓丹、焦作市福安金源置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省焦作市中级人民法院
所属地区
河南省焦作市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王晓丹,焦作市福安金源置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫08民终1283号上诉人（原审原告）：王晓丹，女，1989年7月17日出生，汉族，住焦作市山阳区。委托代理人：彭松，河南路通律师事务所律师。委托代理人：张松云，河南路通律师事务所律师实习律师。被上诉人（原审被告）：焦作市福安金源置业有限公司。住所地：焦作市山阳区长恩路****号龙源国际广场售楼中心。法定代表人：贠德军，董事长。委托代理人：崔青叶，河南敬事信律师事务所律师。委托代理人：李光辉，河南敬事信律师事务所律师。上诉人王晓丹因与被上诉人焦作市福安金源置业有限公司（以下简称福安置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服焦作市山阳区人民法院(2016)豫0811民初2871号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王晓丹的委托代理人彭松，被上诉人福安置业公司的委托代理人李光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晓丹的上诉请求：撤销原审判决，改判支持王晓丹的诉讼请求，并由福安置业公司承担诉讼费。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定2015年4月10日，诉争房屋经过验收合格并制作工程竣工验收报告，但该报告系工程的建设单位、建立单位、施工单位、勘察单位、设计单位联合出具，该五家单位系工程的责任主体，其制作的验收报告还需经房屋主管部门联合规划、消防、环保等部门出具认定文件或准许并经政府备案，才符合法律规定的交房条件。2、王晓丹在拒收交房通知后的第二天，福安置业公司在《焦作日报》刊登的公告。王晓丹之所以拒收，因为福安置业共不具备交房条件，并且已作出因质量问题不收房的解释。根据合同约定“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接”，因此，福安置业公司的公告不能认定王晓丹已经接收房屋的证据。3、诉争房屋层高到不到4.5米，不符合合同约定。根据《民事诉讼法》有关规定，在事实真伪不明的情况下，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案房屋层高是否达到4.5米，经过现场勘验或简单机构等多种途径均可查明，一审法院仅依据举证责任就认定事实，违反法律规定。二、一审判决适用法律错误。基于福安置业公司在履行商品房买卖合同中存在多处违约行为，一审法院认定事实错误，导致判决适用法律错误。福安置业公司辩称，一审判决认定事实正确，判决符合法律规定，要求驳回上诉，维持原判。王晓丹向一审法院起诉请求：1、判令福安置业公司支付逾期交房违约金32106.85元（按购房款324577元的日万分之二计算，从2015年5月1日至实际交付之日止）；2、判令福安置业公司承担房屋质量（层高）修复责任，如果无法修复，责任福安置业公司支付质量违约金109804.4元（按购房款324577元的月利率不高于银行同期贷款利率四倍即1.99%计算，从2015年5月1日至实际交付之日止）；3、本案诉讼费用由福安置业公司承担。一审法院认定事实：2014年4月2日，王晓丹作为买受人，福安置业公司作为出卖人，双方签订商品房买卖合同（合同编号HNJZYS00036668），约定：买受人购买山阳区长恩路1288号商品房第63号商业楼7层33号房，该商品房用途为经营，层高4.5米，建筑面积55.15平方米，总金额324577元，买受人于2014年4月2日前支付房款164577元整，其余房价款160000元整，由买受人办理商业按揭贷款手续并承担相应的费用。合同第八条约定：出卖人应当在2015年4月30日前，将经过五大责任主体（五大主体为：勘察、设计、施工、监理、建设）验收合格的商品房交付买受人。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视同出卖人已经履行了交付义务且买受人已经验收合格，该商品房的保修期自合同约定该商品房交付之日起开始。自合同约定该商品房交付之日起，买受人承担该商品房毁损、灭失的风险及物业管理费用。因该商品房的维修不当造成的侵权责任由买受人承担。合同补充协议约定：买受人保证在合同中所填写的地址可以接收信函或邮件、联系方式真实无误；出卖人和买受人双方地址和联系方式如有变更，应于变更之日起7日内书面通知对方。出卖人履行本合同约定的书面通知或电话告知义务时，可采用公告的方式送达（市级报纸有效），公告登报之日起即视为出卖人已经履行通知或告知义务。其中出卖人履行商品房买卖合同第十一条规定的书面通知形式可以是登报的集体交付公告。合同签订后王晓丹交纳了购房款。2015年4月10日，王晓丹购买的房屋所在的龙源湖国际广场五期63号楼经过建设单位焦作市福安金源置业有限公司、监理单位河南建基工程管理有限公司、施工单位中建二局第二建筑工程有限公司、勘察单位郑州岩土工程勘察设计院、设计单位河南省城市规划设计研究总院有限公司验收合格并制作了工程竣工验收报告。2015年4月23日，福安置业公司按合同约定向王晓丹邮寄送达交房通知书，王晓丹拒绝签收。2015年4月24日，福安置业公司按合同约定在焦作日报发布交房公告。王晓丹以福安置业公司交付的房屋不符合约定为由拒绝接收房屋，并向多个部门反映问题，并于2016年9月13日向法院提起诉讼。庭后，王晓丹将房屋交接时被告需出示的证明文件明确为：1、工程竣工验收备案表；2、工程竣工验收报告；3、住宅质量保证书；4、住宅使用说明书。以上为本案事实。一审法院认为，关于双方之间合同效力及双方之间的权利义务内容问题，王晓丹未提供样板间的具体技术参数、空间结构，王晓东未举证证明样板间的具体技术参数、空间结构标准是双方之间商品房买卖合同的组成部分，也未提供证据证明被告存在欺诈行为，且王晓丹于2015年5月2日向工商机关举报被告福安置业公司广告欺诈时已知道涉案房屋的现状，其并未申请撤销或变更双方之间的合同，应认定双方之间签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，符合法律、法规的规定，该合同合法有效。关于涉案房屋层高是否符合约定的问题，王晓丹提供的证据不足以证明涉案房屋层高不足4.5米，且王晓丹提供的焦作市城乡规划局的情况说明载明涉案房屋层高为4.5米，故王晓丹主张涉案房屋层高不足的主张不能成立。关于交房时福安置业公司履行出示证明文件义务是否违约的问题，由于福安置业公司所交付的商品房在交付期限之前已经过五大责任主体验收合格并取得相应的文件，且王晓丹拒绝接收被告发出的交房通知书，双方未实际办理房屋验收交接手续，故王晓丹主张福安置业公司交房时未出示竣工验收报告没有事实依据；关于王晓丹主张的福安置业公司交房时须出示的其他证明文件，由于双方没有约定，也没有法律的强制性规定，故该项主张没有法律依据。关于福安置业公司是否存在逾期交房的问题，由于福安置业公司已经按合同约定通知了原告，要求王晓丹接收房屋，且福安置业公司拟交付的房屋及交付的时间符合合同约定，王晓丹无正当理由拒绝接收房屋，按照双方约定，应认定福安置业公司已经于2015年4月30日履行了交房义务。综上，王晓丹主张被告支付逾期交房违约金、福安置业公司承担层高修复责任或支付房屋质量违约金均没有事实和法律依据，其诉讼请求该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十四条第二款、第九十一条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回王晓丹的诉讼请求。本案诉讼费3158元，由王晓丹负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以认定。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。本案争议问题有二：一是福安置业公司是否存在逾期交房的违约行为；二是诉争房屋层高是否符合合同约定标准。针对本案争议问题，分析认定如下：一、关于福安置业公司是否存在逾期交房的行为。根据双方《商品房买卖合同》第八条约定，福安置业公司应于2015年4月30日前将经过五大主体验收合格（五大主体为：勘察、设计施工、监理、建设）的商品房交付买受人。双方就交付条件存在分歧，福安置业公司认为经过“五大主体”验收合格后就具备交付条件，而买受人王晓丹认为，不仅需经“五大主体”验收合格，还要经过规划、消防、环保等部门验收，并且开发商在交房时还应提供工程竣工验收备案表、工程竣工验收报告、住宅质量保证书、住宅使用说明书。对此，本院认为，首先，《商品房买卖合同》是平等民事主体之间的真实意思表示，合同约定内容合法有效。根据合同第八条约定，经过“五大主体”验收合格后就应具备交付条件，买受人应该接受房屋。在买受人拒绝接受房屋的情况下，出卖人可以根据双方约定的方式进行交接，并产生相应的法律后果。其次，王晓丹主张根据相关法律规定，诉争房屋需经过相关部门验收并提交备案，否则不符合交房条件，买受人有权拒绝收房，但王晓丹主张所依据的相关行政法规属于行政管理范畴，相关规定属于管理性规范，非效力性规范，本案合同关于房屋交付条件的约定不违反法律的强制性规定，因此，不能认定合同约定无效，王晓丹的辩解不能成立。本案《商品房买卖合同》第十一条约定所购买商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，但本案诉争房屋规划用途是商住而非住宅，且该合同第十八条明确约定买受人的房屋仅作商业使用，因此，王晓丹要求出卖人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》缺乏依据。第三、在出卖人根据合同第八条、第十一条通知王晓丹收房时，其拒绝收房，福安置业公司通过公告方式交房，根据双方约定，应视为福安置业已履行了交房义务，不存在逾期交房的违约情形，因此，王晓丹要求福安置业支付违约金的请求无事实和法律依据，本院不予支持。二、关于诉争房屋层高是否符合约定问题。本案《商品房买卖合同》第三条约定房屋层高为4.5米，王晓丹称房屋层高达不到约定标准，但未提交充分证据证明自己主张，亦未申请对房屋层高进行鉴定，因此，应承担举证不能的不利后果。相反，王晓丹提供的焦作市城乡规划局出具的关于龙源国际广场业主信访有关问题的情况说明载明：该局规划的本案涉案房屋用途为商业，层高为4.5米，经现场勘验，标准层高均符合规划要求。进而证明了涉案房屋符合合同约定的层高标准。因此，王晓丹称房屋层高未达到合同约定标准，要求福安置业进行维修并赔偿损失的请求依据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3158元，由王晓丹承担。本判决为终审判决。审 判 长 朱 海审 判 员 董翠果代审判员 金 莹二〇一七年五月十八日书 记 员 左梦娇 更多数据：搜索“”来源：