（2016）湘0104民初1971号

裁判日期: 2017-05-18

公开日期: 2017-11-01

案件名称

阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司与谢时香商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

长沙市岳麓区人民法院

所属地区

长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司,谢时香

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

湖南省长沙市岳麓区人民法院民事判决书（2016）湘0104民初1971号原告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司，法定代表人田丰，任公司董事长。委托代理人牛娜，上海协力（长沙）律师事务所律师。委托代理人葛子酩，上海协力（长沙）律师事务所律师。被告谢时香，原告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司（以下简称“阳光壹佰公司”）诉被告谢时香商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周赞担任审判长，与人民陪审员杨云、人民陪审员熊立钢组成合议庭，适用普通程序进行了公开开庭审理。书记员毛嶷帆担任记录。原告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司的委托代理人牛娜、葛子酩到庭参加了诉讼，被告谢时香经本院合法送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审判。本案现已审理终结。原告阳光壹佰公司诉称：2012年4月23日，原告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司与被告谢时香签订了编号为XD120023。的《长沙市商品房买卖合同》（以下称“《合同》”），就被告购买阳光壹佰新城第1-1栋。号房屋相关事宜进行了约定。合同约定被告以首付款加银行按揭的方式付款，总房款人民币380627元，其中首付款120627元由被告直接支付，余款人民币260000元由被告向中国农业银行股份有限公司长沙雨花区支行（以下简称“农业银行雨花区支行”）申请按揭贷款方式支付。2012年7月10日，被告与农业银行雨花区支行签订《个人购房担保借款合同》，借款260000元，原告为被告就该260000元按揭贷款提供阶段性担保。《合同》生效后，由于被告未按时支付银行按揭贷款，农业银行雨花区支行于2015年5月25日发函要求原告承担阶段性连带担保责任，导致原告为被告代偿所欠全部银行贷款本金及利息总计240582.99元。为此，原告于2015年6月9日向被告送达《紧急催告函》，要求被告于2015年6月12日之前支付全部代偿款项及相关违约金。被告收到函件后与原告协商延长还款期限，双方于2015年7月15日签订《按揭贷款还款协议》，但被告并未履行该协议。2016年3月16日，原告依据《合同》的约定行使合同解除权向被告发送《合同解除函》，通知被告解除《合同》并要求被告于2016年3月23日之前配合办理退房、退款、撤销网签等手续，并支付相应违约金及其他损失，但被告仍不予理会。原告认为，针对被告拖欠银行贷款，导致原告承担连带担保责任为被告代偿银行贷款及利息，且经原告催告后在合同约定期限内仍未履行偿还义务的行为，原告有权根据《合同》补充协议的约定解除合同并要求被告承担相应的违约责任及其他损失，且原告已按照《合同》之相关约定履行了通知义务，《合同》解除条件业已成就。原告为维护自己的合法权益，特向法院起诉，请求判决：（一）确认原告与被告签订的“XD120023。”号《长沙市商品房买卖合同》已经解除。（二）被告支付原告违约金76125.4元（房屋总价款数额的20%）。（三）被告立即向原告返还阳光壹佰新城第1-1栋。号房屋;（四）被告办理或协助原告办理阳光壹佰新城第1-1栋。号房屋的相关退房手续，包括但不限于预告登记的注销、合同备案的撤销、原告公司规定的其他退房手续等;（五）被告承担本案全部诉讼费用。被告谢时香经本院合法送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本庭提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。经审理查明：2012年4月23日，原告阳光壹佰公司与被告谢时香签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为XD120023。）及其附件，被告购买了原告开发的阳光壹佰新城（阳光100国际新城）项目中的第1-1栋N单元3层。号房。合同第四条关于计价方式及价款约定房屋总金额为380627元。合同第六条关于付款方式及期限约定：“2、银行按揭付款：买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款120627元，余款260000元向银行申请贷款。”合同附件四补充协议第1.3条约定：“在相关按揭合同中所约定的出卖人相关担保期内，如因买受人原因而导致出卖人承担相关责任的，买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，须全额付清出卖人因此承担责任而实际已支出之所涉全部款项及按该所涉全部款项20%计算所得之违约金。若买受人逾期超过30日仍未向出卖人付清前述全部款项的，则出卖人有权同时解除《买卖合同》，且买受人应另行支付按该所涉全部款项20%计算所得之违约金并赔偿出卖人的其他损失（包括但不限于银行保证金、银行滞纳金、律师催告费用、公告费用等）”。第1.4条约定：“如因买受人原因（包括但不限于拖欠银行按揭贷款或公积金贷款本息、罚息及其他款项等），导致按揭银行（或住房公积金管理中心）提前解除借款合同，使出卖人承担担保责任的，买受人应在接到出卖人通知之日起3日内，向出卖人全额赔偿出卖人因承担担保责任而实际已支出之所涉全部款项（包括但不限于保证金、违约金、律师费、公告费等），并按该指定房屋总价款20%向出卖人支付违约金。”补充协议第8.2条约定：“依《买卖合同》及或本协议、双方的其他约定或者法律法规的规定而解除《买卖合同》（包括视为解除合同的情形）、退房的，出卖人向买受人返还买受人已支付的房款及其利息前，买受人应于出卖人相关书面通知送达之日起七日内，与出卖人至相关权利部门办妥指定房屋之相关预告登记的注销手续及或指定房屋之原权证的注销且完成相关产权登记于出卖人名下的全部相关手续等工作；若买受人已实际入伙收房的，买受人还应缴清相关的物业管理费等相关费用，并将指定房屋恢复至出卖人交付时的状况后移交给出卖人，即：指定房屋须按照不低于原交付时的标准及按“来修去丢（不另行予以补偿）原则”处理买受人相关装修物（即买受人的装修损失由买受人自行承担）等原则执行后，由买受人在前述期限内同时腾空房屋并支付自办理入住手续之日起至办理《买卖合同》销售登记注销手续之日止的房屋折旧费（按房屋总价款5%的年折旧率计算）；若买受人已经取得指定房屋权属证的，办理指定房屋的更名至出卖人所涉的全部税、费等均由买受人承担。……之后，双方依相关约定办理退款手续，出卖人有权从应返还给买受人的房款及其利息中直接扣除买受人应支付给出卖人的相关金额款项。”补充协议第9.1条约定：“通知或送达的方式可采取包括电话通知、邮寄送达、直接送达，且均视为有效履行《买卖合同》所约定的相关送达义务。”2012年7月10日，原告阳光壹佰公司、被告谢时香与中国农业银行股份有限公司长沙雨花区支行（以下简称“农行雨花支行”）签订《个人购房担保借款合同》，被告向农行雨花支行贷款260000元，原告作为保证人对被告的房屋贷款提供阶段性连带保证。2015年5月25日，因被告拖欠农行雨花支行按揭贷款六期未归还，农行雨花支行从原告的保证金账户上扣除了本金233840.68元，利息6519.43元，罚息77.81元，复利145.07元，合计240582.99元。2015年7月15日，原告作为甲方与被告作为乙方双方签订《按揭贷款还款协议》，双方就被告归还原告垫付的银行按揭贷款进行了协商，协议约定：“乙方于2015年10月15日前向甲方支付款项100000元，剩余140582.99元于2015年12月31日全部付清。”2015年6月11日，原告向被告邮寄了《紧急催告函》，要求被告于2015年6月12日前付清所有款项及相关违约金。因被告一直未支付款项，原告于2016年3月16日向被告邮寄了《合同解除函》，通知被告解除《合同》，并要求被告于2016年3月23日前，前往原告公司办理退房、退款以及撤销网签等手续，被告于2016年3月18日签收该邮件。因被告未予理会，原告遂诉至本院。另查明，原告已于2013年12月30日前将涉案房屋交付给了被告，被告已经实际入住该房屋。上述事实有当事人的当庭陈述，原告提交的《长沙市商品房买卖合同》及其附件、销售不动产统一发票、《个人购房担保借款合同》、扣划保证金函及保证金支付回单、按揭贷款还款协议、紧急催告函、合同解除函、邮寄单及签收查询记录等证据予以证明，本院予以确认。被告谢时香经本院合法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据，视为放弃举证、质证的权利。本院认为：第一、原告与被告所签订的《合同》及其附件是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。现原告诉请要求解除原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，由于被告拖欠银行贷款，导致贷款银行提前解除按揭贷款合同，且原告已代被告全部偿还了银行按揭贷款本金及利息等费用，根据原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》补充协议第1.3条的约定，原告依约取得了合同解除权。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”原告诉请确认原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》已解除，本院根据原告给被告发送合同解除函，被告收到该合同解除函的时间，即2016年3月18日确定为《合同》解除的时间。第二、合同解除后，根据原、被告双方在《合同》补充协议第8.2条的规定，被告应当将涉案房屋返还给原告，现原告诉请被告返还阳光壹佰新城第1-1栋3层。号房屋，理由正当，本院予以支持。第三、关于原告诉请被告承担违约金的问题。本案中，原告诉请被告支付违约金76125.4元，根据《合同》补充协议第1.4条的约定，因被告逾期偿还银行按揭贷款，导致出卖人承担担保责任后而解除合同的，买受人应按该指定房屋总价款20%向出卖人支付违约金，根据上述约定，本院综合考虑房屋价值的市场行情，从公平原则出发，确定被告向原告支付的解除合同的违约金为38062.7元。第四、对于原告诉请被告办理或协助办理涉案房屋预告登记、备案的注销，网签的撤销、抵押登记撤销以及维修基金的退取手续，根据《合同》补充协议第8.2条的约定，合同解除后，被告应协助将涉案房屋恢复至原告名下，原告的该项诉讼请求，理由正当，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司与被告谢时香于2012年4月23日签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XD120023。）及附件自2016年3月18日起解除；二、被告谢时香在本判决生效之日起十五日内向原告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司一次性支付合同解除的违约金人民币38062.7元（该款项可以在原告应退还给被告的购房款中予以抵扣）；三、被告谢时香在本判决生效后十五日内将位于长沙市岳麓区阳光壹佰新城（阳光100国际新城）项目中的第1-1栋N单元3层。号房屋退还给原告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司；四、被告谢时香在收到原告通知后十五日内协助原告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司办理将阳光壹佰新城第1-1栋。号房屋的产权登记恢复至原告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司名下，并协助原告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司办理网签、合同备案的撤销以及维修基金的退取手续；五、驳回原告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司的其他诉讼请求。本案案件受理费1703元，由被告谢时香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审　判　长　周　赞人民陪审员　杨　云人民陪审员　熊立钢二〇一七年五月十八日书　记　员　毛嶷帆附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。百度搜索“”