（2017）湘05民终116号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-08-16
案件名称
张伟、张文华与刘建中、俞北成租赁合同民事判决书
法院
湖南省邵阳市中级人民法院
所属地区
湖南省邵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张伟,张文华,刘建中,俞北成
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省邵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘05民终116号上诉人（原审被告、反诉原告）：张伟。上诉人（原审被告、反诉原告）：张文华。二上诉人共同委托诉讼代理人：牛志雄，湖南人和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘建中。被上诉人（原审原告、反诉被告）：俞北成。二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴云生，武冈市武强法律服务所法律工作者。上诉人张伟、张文华因与被上诉人刘建中、俞北成租赁合同纠纷一案，不服湖南省武冈市人民法院（2016）湘0581民初716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张伟、张文华上诉请求：1.撤销湖南省武冈市人民法院（2016）湘0581民初716号民事判决；2.在查明案件事实的基础上依法改判；3.由刘建中、俞北成承担本案诉讼费、鉴定费。事实和理由：一审认定租赁房屋的用途为开办茶庄错误。2008年4月28日，双方签订租赁合同时对租赁物的用途并未作出任何约定，如果张伟、张文华租赁房屋的目的仅仅用于开办茶庄可以在租赁合同中明确进行约定，张伟、张文华正是看中了租赁物所在位置，觉得不管从事何种经营都会盈利，才一次性签订了20年的租赁合同，而对租赁用途不作任何约定。原审以合同中有“不得喧哗”的约定认定租赁用途仅为开办茶庄与事实不符，明显偏袒对方，该“不得喧哗”的约定是针对刘建中方的，即刘建中、俞北成方人员进出张伟经营场所时不得喧哗，影响张伟方经营。一审认定张伟、张文华未经得刘建中、俞北成同意，改变经营用途，构成违约错误。既然租赁合同未对租赁用途进行约定，张伟、张文华有权根据实际需要对租赁物进行其他形式的经营，只要不违法即可。在双方发生纠纷之前，张伟、张文华将租赁物一楼改为儿童乐园并进行装修时，刘建中、俞北成并未表示反对，在张伟、张文华经营了一个月以后，才以儿童乐园太吵闹为由强行阻止。一审认定茶庄停业是张伟、张文华未及时修复被损财物，自行锁门造成，并对张伟方再次鉴定的申请不予支持错误。2014年6月，张伟、张文华因经营需要将所租一楼改为儿童乐园，重新装修并购置了大量设施、设备，经营了一个月以后，刘建中方以儿童乐园太吵为由，不准张伟方经营，多次阻门拦客甚至强行关门，后来又请来电焊工直接焊门。2014年8月23日晚，在双方协商时，刘建中、俞北成方家属打砸经营场地内玻璃及其他设施，使得双方矛盾进一步扩大，后双方为维护各自权益分别向法院起诉。因为刘建中方的违约行为，致使张伟、张文华无法经营，造成了极大的损失，对此张伟、张文华申请对营业收入损失以及租赁物装修装饰残值进行鉴定，但鉴定机构武冈市价格认证中心在未看现场及查看任何财务资料的情况下，就以评估对象没有经审计的财务报表及装修装饰残值折抵不了拆除费用为由，决定不予受理，该行为明显缺乏法律依据，为明确损失，张伟方再次申请鉴定。刘建中、俞北成答辩称，双方签订合同协商时一直是开设茶庄，张伟、张文华营业执照也是经营茶庄，取名也是茶庄，合同履行六年以来相安无事。因张伟方擅自变更租赁物用途才引发本案纠纷，已经生效的民事判决书也认定了张伟、张文华擅自变更租赁物用途的事实。儿童乐园不能在居民楼下开设，张伟方坚持要改变租赁物用途，自行关门，由此造成的损失应由其自负。刘建中、俞北成向一审法院起诉请求：1.解除刘建中、俞北成与张伟于2008年4月28日签订的《房屋租赁合同》；2.判令张伟、张文华立即将房屋恢复原状并予以返还；3.判令张伟、张文华支付租金45530元；4.判令张伟、张文华支付房屋损失费30000元；5.判令张伟、张文华支付房屋占用费，按合同约定的租金标准计算至其将租赁物返还给刘建中方为止；6.本案诉讼费用由张伟、张文华负担。张伟、张文华向一审法院反诉请求：1.判令刘建中、俞北成支付张伟、张文华营业损失150000元；2.判令刘建中、俞北成支付张伟、张文华剩余租赁期内租赁物装饰装修残值200000元；3.判令刘建中、俞北成返还消防通道保证金5000元；4.本案公证提存费、鉴定费、诉讼费用由刘建中、俞北成负担。一审法院查明：2008年4月初，张伟因经营茶庄生意需要，多次和刘建中、俞北成协商房屋门面租赁事宜，几经磋商，2008年4月28日，刘建中、俞北成（甲方）与张伟（乙方，张文华之子）签订了租赁合同，由张伟租赁刘建中、俞北成房屋的一、二层（一、二层为框架结构，三至五层为住房），合同约定：一、租期20年，自2008年7月1日起至2028年7月1日止；二、前三年的租金为每年18800元，从第四年开始按每间隔2年递增2000元计算交纳租金；三、乙方承租期内以每年一次性交纳当年租金的方式向甲方交纳楼房租金，不得拖欠；四、甲方同意从签订该合同开始至2008年7月1日为乙方装修楼房时间，不收取乙方任何费用，同时保证提供装修所需的水、电等便利（即乙方在装修期间使用甲方的水、电按实用数及生活水电价付给水、电费），甲方在乙方装修期间负责处理好四邻关系确保顺利施工，乙方在装修期间不得损坏甲方楼房的主体结构；五、鉴于甲方楼房道路不通畅的情况，甲方同意出资贰万柒仟捌佰元整（27800元）修建道路；六、乙方租赁该楼房期间，甲方确保提供乙方所需的通电、通水等基本条件，并不得单方面以任何理由向乙方收取、摊派任何费用；七、甲方不得单方面终止乙方对楼房的使用权限，如乙方使用本楼房年限期满后，需继续使用，乙方仍对该楼房享有优先租赁或购买权；八、甲方提供给乙方的楼房，其基本设施包括：一、二层铝合金窗，一楼卷闸门等；九、乙方在经营期间内，仅同意甲方家庭居住人员通过一、二层楼梯经由楼房后门进出住房，但不得喧哗，并在经过通道时不得进入乙方经营场所，以免影响乙方正常经营；十、甲方准许乙方在承租期内有权转让楼房经营权，当楼房经营权发生改变时，甲方可根据房屋租赁市场行情及原合同所定乙方的当年租金额调高租金一次，但调高幅度最高不得超过乙方当年应缴租金的百分之贰拾伍（25%）；十一、房屋租赁税在必要缴纳时由甲乙双方根据本市房东与承租人同等情况协商处理；十二、本合同甲乙双方须认真履行，任何一方不得违反，如一方造成守约方损失，违约方须赔偿守约方的全部经济损失。合同签订后，张伟于2008年7月将茶庄开业，挂牌取名为“某某茶庄”，并于2010年10月20日，以其父被告张文华的名字办理了工商登记，“某某茶庄”实际经营者为张伟。2009年10月10日，张伟为乙方与刘建中为甲方签订了“关于修建消防通道与房东的协议”，乙方按照协议在甲方房屋二楼侧方窗户新开消防门一处，并经该消防门处沿外墙新建消防通道一条，张伟依协议向刘建中缴纳了保证金5000元。2014年6月，张伟根据经营需要将一楼的茶庄改为淘气堡儿童乐园，有电动椰子树﹙有电机﹚、气球屋﹙有电机﹚、水床、球池、沙池、三滑梯、蹦蹦床海洋球、公主车、篮球架等项目，装修后于2014年6月27日营业，但未办理相关许可手续。刘建中妻子朱某某认为张伟未经其同意，擅自改变租赁房屋经营性质，其行为严重影响了自己及邻居的居住生活，双方因此发生纠纷。朱某某要求张伟恢复茶庄经营，双方多次协调未果。张伟在2014年6月底向刘建中缴纳房屋租金，刘建中因不允许张伟搞娱乐城为由不肯收取租金。2014年7月3日，张伟在武冈市公证处办理了租金提存手续，将2014年7月1日至2015年6月30日的房屋租金22800元提存于武冈市公证处，并支付了提存公证费800元。刘建中以承租方改变经营用途为由，仍不肯收取租金。2014年8月23日晚上，双方再次在张伟的茶庄协商时发生口角，朱某某用烟灰缸砸烂二楼3间包厢窗户玻璃，张伟发现后，赶到现场与朱某某发生了争执，张伟冲上去抓住朱某某的手，与朱某某撕扯在一起，导致朱某某受伤，被人扯开。不久110干警赶到了现场，后又离开了现场。朱某某又在武冈市某某茶庄的二楼寻找张伟，但没有找到张伟，便损坏了武冈市某某茶庄吧台上的物品。公安干警又赶到现场，事态平息。当天晚上23时2分，张伟向武冈市公安局都梁中心派出所报了案。2014年8月24日，张伟在茶庄门口张贴告知书，以茶庄遭房东恶意打砸不能正常营业为由，将茶庄关门停业至今。2015年6月11日，张文华就茶庄财产损失提起诉讼，武冈市人民法院于2015年7月27日判决朱某某赔偿张文华茶庄财产损失1525元。张文华不服，提出上诉，邵阳市中级人民法院于2015年12月2日判决驳回上诉，维持原判。2015年7月28日，朱某某起诉要求张伟赔偿受伤医疗费等经济损失，武冈市人民法院于2015年9月23日判决张伟赔偿朱某某医疗费等经济损失2948元。该判决双方均未上诉。2016年7月4日，根据张伟、张文华的申请，武冈市人民法院委托对张伟、张文华的开办的某某茶庄、儿童乐园的营业损失，某某茶庄装修残值，儿童乐园装修费用、装修残值进行鉴定。2016年9月27日，武冈市价格认证中心以现有资料无法进行价格认证为由，根据《湖南省涉案物价格鉴证管理条例》第十七条规定作出不予受理的通知，理由为：1、某某茶庄无经审计的财务报表，不能反映经营稳定情况；2、开办至今，装修残值已不能满足拆除工费支出。2016年10月9日，武冈市价格认证中心作出补充说明，某某茶庄一楼儿童乐园营业收入无经审计的财务报表，现有资料不能反映经营稳定情况，某某茶庄二楼也无财务报表，开办至今已约8年，根据营业性商业装修规律，残值已较低，根据现有资料，无法进行价格认定。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。本案争议的焦点为房屋的租赁用途，张伟将茶庄一楼改为儿童乐园是否违约。在本案的租赁合同中，虽然没有写明租赁用途，但在租赁之初双方是以经营茶庄生意进行协商并租赁的，张伟在租赁后多年来也一直用于经营茶庄，并办理了相关营业执照等手续，租赁合同第九条关于房东通过一、二层楼梯经由楼房后门进出住房不得喧哗的约定，对租赁用途的安静性做了说明，符合茶庄的使用性质，根据主客观相一致及诚实信用原则，应当认定租赁房屋的用途为开办茶庄。本案张伟、张文华开办的淘气堡儿童乐园没有相关涉及影响儿童健康的文化产品，不属于严格意义上的娱乐游艺场所，因此张伟、张文华在商住两用楼开办儿童乐园不违反法律强制性规定。但其开办儿童乐园环境较为吵闹，对住户的影响相对较大，与双方协商的租赁用途及合同约定的安静环境要求相违背，因此张伟、张文华将一楼改变经营用途，应征得刘建中、俞北成同意。张伟、张文华未征得刘建中、俞北成同意，改变经营用途，应当承担违约责任。张伟、张文华在纠纷发生后关门停业已达2年之久不营业，至今双方未就合同的继续履行达成一致协议，因此合同目的已无法实现，对双方签订的租赁合同应予解除。双方因租赁用途产生分歧，进而在协商过程中发生纠纷，造成刘建中方人员受伤及茶庄财物受损，财物受损不是茶庄（包括儿童乐园）长期停业的必然结果，停业是张伟未及时修复被损财物，自行锁门造成的，刘建中、俞北成不同意张伟变更房屋租赁用途并无不当，因此对张伟方要求进行重新鉴定的主张不予采纳，张伟、张文华要求刘建中、俞北成赔偿营业损失及剩余租赁期内装饰装修残值，不予支持，解除合同后张伟对所购置的财物及装修可自行拆除﹙但不得影响房屋墙体结构﹚。由于刘建中、俞北成无违约行为，在合同未解除前，张伟拖欠的租金应予支付，2014年7月1日至2015年6月30日的房屋租金为22800元，2015年7月1日至2016年5月30日的房屋租金为22733元（24800元／年÷12个月×11个月），2014年7月1日至2016年5月30日的房屋租金合计为45533元，刘建中、俞北成只要求支付房屋租金45530元，系对自己民事权利的自主处分，予以准许。刘建中、俞北成未提供房屋受损的证据，故对其要求房屋损失费30000元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百一十九条、第二百二十三条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十三条之规定，判决：（一）解除刘建中、俞北成与张伟于2008年4月28日签订的房屋租赁合同；（二）张伟、张文华在判决生效后15日内腾出所承租的房屋，将房屋恢复原状后交付给刘建中、俞北成；（三）张伟、张文华在判决生效后15日内支付刘建中、俞北成2014年6月30日至2016年5月30日房屋租金45530元；（四）张伟、张文华在判决生效后15日内支付刘建中、俞北成2016年6月1日至2016年11月30日房屋租金即占用费12400元；（五）刘建中、俞北成在判决生效后15日内退还张伟缴纳的保证金5000元；（六）驳回刘建中、俞北成的其他诉讼请求；（七）驳回张伟、张文华的其他反诉请求。案件受理费2000元，反诉费3300元，共计5500元，由刘建中、俞北成承担1500元，由﹚张伟、张文华承担3000元。二审审理期间，上诉人张伟、张文华向本院提交了票据六张，拟证明讼争房屋一楼在2009年时系经营煲仔饭生意，租赁期间还经营了服装等生意，而不是仅仅用于经营茶庄。刘建中、俞北成质证认为该证据不属于新证据，也不能达到其证明目的。本院经审查认为，上诉人张伟、张文华在二审期间提交的证据，不能达到其证明目的，本院不予采信。本院经审查确认一审认定的事实及证据。本院认为，本案各方当事人争议的主要焦点是张伟、张文华将所租房屋一楼用于经营儿童乐园的行为是否违反了合同约定，是否构成违约。2008年4月，张伟多次和刘建中、俞北成协商房屋门面租赁事宜，并于当月28日签订了房屋租赁合同，张伟承租刘建中、俞北成的第一、二层房屋，约定了租赁期限为二十年，合同还对双方的其他权利和义务进行了约定，但没有对租赁用途进行书面约定。因张伟将一楼改为经营儿童乐园，双方发生争执，并导致经营场所财物损毁及刘建中方人员受伤，双方进而均向法院提起诉讼。湖南省武冈市人民法院（2015）武法民初字第1398号认定了因张伟未经刘建中方同意，擅自改变租赁房屋经营性质，从而引发双方争执，该民事判决书现已生效。讼争租赁合同虽然没有对租赁物的用途进行明确约定，但并不意味着张伟可以随意的使用租赁物，对租赁物的使用除了要合法、遵约外，也要符合公序良俗。讼争租赁房屋在居民聚集区，张伟在租赁物一楼开设儿童乐园，势必会影响刘建中、俞北成及周围人的休息和生活，结合双方签订合同前的协商过程、合同签订的目的、合同的履行情况以及原生效判决认定情况，原判认定张伟、张文华擅自变更租赁物用途的行为构成违约并无不当。张伟、张文华主张营业损失及装修装饰残值，但其没有提供充分的证据证明该损失与刘建中、俞北成存在因果关系以及该损失的具体金额，张伟、张文华关于刘建中、俞北成构成违约的主张与事实不符。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”张伟、张文华与刘建中、俞北成发生争执后，因刘建中、俞北成的阻扰，张伟、张文华无法经营儿童乐园，双方矛盾进一步激化并发生了斗殴打砸，张伟、张文华于2014年8月24日张贴公告，将该经营场所闲置，后续张伟曾向刘建中、俞北成支付租金，但被刘建中、俞北成拒绝，刘建中、俞北成以其行为明确表示了不再履行租赁合同。在张伟放弃经营并将租赁场所闲置，且明确拒绝张伟支付租金的要求后，刘建中、俞北成应当采取适当的措施防止损失的进一步扩大，因其没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。综合考虑本案合同的履行情况以及双方过错大小，本院认定由张伟、张文华对租赁物闲置期间的租金及占用费承担70%的责任，刘建中、俞北成自负30%的责任。张伟、张文华已支付租金至2014年6月，2014年7月、8月的3800元租金应足额支付。一审判决张伟、张文华支付租金及占用费的截止日期为2016年12月，对此双方均未提出异议，本院予以确认。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，实体处理欠妥，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖南省武冈市人民法院（2016）湘0581民初716号民事判决第（一）、（二）、（五）、（七）项；二、撤销湖南省武冈市人民法院（2016）湘0581民初716号民事判决第（三）、（四）、（六）项；三、张伟、张文华于收到本判决书之日起十五日内支付刘建中、俞北成租金及占用费41691元；四、驳回刘建中、俞北成的其他诉讼请求。以上一、三项相折抵，张伟、张文华还需支付刘建中、俞北成36691元，此款限收到本判决书之日起十五日内付清。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费5500元，二审诉讼费5300元，共计10800元，由上诉人张伟、张文华共同负担7800元，刘建中、俞北成共同负担3000元。本判决为终审判决。审判长 毛海玲审判员 颜锦霞审判员 彭国强二〇一七年五月十八日书记员 刘毓娴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 来源：百度搜索“”