（2017）粤04民终1225号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-07-10
案件名称
珠海市天天见驾驶员培训有限公司、珠海市新冠物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
珠海市天天见驾驶员培训有限公司,珠海市新冠物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤04民终1225号上诉人（一审原告）：珠海市天天见驾驶员培训有限公司。法定代表人：肖世忠，董事长。委托诉讼代理人：谢岳云，湖南火炬律师事务所律师。上诉人（一审被告）：珠海市新冠物业管理有限公司。法定代表人：申君才，总经理。委托诉讼代理人：刘丽彩，女，汉族。系该公司员工。委托诉讼代理人：陈帮友，男，汉族。系该公司员工。上诉人珠海市天天见驾驶员培训有限公司（以下简称天天见公司）因与上诉人珠海市新冠物业管理有限公司（以下简称新冠物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初7275号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人天天见公司法定代表人肖世忠、委托诉讼代理人谢岳云，上诉人新冠物业公司委托诉讼代理人刘丽彩、陈帮友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天天见公司的上诉请求：1、依法撤销广东省珠海市香洲区人民法院（2016）粤0402民初7275号民事判决书的第二项判决内容，并改判全额支持我方的一审诉讼请求，即除判决新冠物业公司立即返还我方定金押金2万元整外，还应予双倍返还上诉人2万元，合计4万元整。2、由新冠物业公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院以我方“在与邹兴华签订《租地合同》时，我方作为合同向对方，未核实土地真实使用权人，未核实新冠房产公司与新冠物业公司的关系，未尽到签订合同的审慎义务，应共同承担合同签订后无法履行的风险，要求新冠物业公司承担违约责任，双倍返回定金，依据不足”为由，驳回我方要求新冠物业公司双倍返还定金的诉讼请求是完全错误的，且有悖于立法的本意。1、一审判决既认定邹兴华的签约行为构成表见代理，其代理行为有效，且合同内容未违反法律法规的强制性规定，故合同约定条款应当依法有效，双方均应当依约履行，否则构成违约。2、新冠物业公司所收取的2万元整的性质为定金、押金。如出现违约，定金的法律效力应当是双倍返还。《合同法》第115条明确规定收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《担保法》第89条也予明确规定，收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《担保法司法解释》第115条也明确规定收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，故新冠物业公司在合同签订后不能履行合同约定交付场地，应当向我方双倍返还定金，而不是本金。3、一审判决认为我方未能尽到合同的审慎义务，应当对合同不能实际履行承担共同责任，缺乏事实及法律依据。合同不能实际履行的原因及责任均在于新冠物业公司，鉴于邹兴华的身份、工作地点、管理区域及物业管理服务中心的印鉴，我方对其行为、履约能力及法律后果是深信不疑的。我方在本次合同行为当中是不存在任何过错的。4、即使我方在本案中应当承担共同责任，但一审的判决结果却是由我方一方承担。判决结果与法院所认定的事实截然相反，对我方是极为不公平的，新冠物业公司在本纠纷中没有承担任何过错责任。上诉人新冠物业公司的上诉请求为：请求撤销原判决，依法改判新冠物业公司不担责。事实和理由：原判决认定事实错误，邹兴华的行为既不属于职务行为，又不构成表见代理。一、根据相关法律规定，职务行为具有职权性，即根据法律赋予的职责权限实施履行职务行为。超越职权的行为不是职务行为，不受法律保护。而邹兴华作为我方物业管理服务小区的经理，在我方没有明确授权的情况下无权代理我方签订合同，且邹兴华在不知道翡翠山庄南侧空地产权人的情况下却捏造虚假事实，其行为涉嫌诈骗，因此原判决认定邹兴华的行为属于职务行为属于认定事实错误。二、邹兴华的行为不构成表见代理，原因有以下几点：1、表见代理作为代理的一种，它就应当符合代理的表面要件。否则，则不成其为代理，而是表见代理人与第三人之间形成的民事法律关系，只对缔约双方存在法律效力，不及他人。而在本案中，邹兴华的所谓代理行为既不能代理所谓的《租地合同》一方的珠海市新冠房地产有限公司，又不能代理我方，其《租地合同》本身就无法形成有效的民事的法律关系，对缔约方不存在法律效力，根本不符合代理的表面要件。2、邹兴华和天天见公司之间签订的所谓《租地合同》不是真实意思表示，不具备成立要件。首先，无法认定《租地合同》的出租方珠海市新冠房产有限公司是出租标的物翡翠山庄南侧空地的产权人；其次，《租地合同》的出租方珠海市新冠房产有限公司根本从来没有授权委托我方代为管理出租；再次，我方更没有授权邹兴华签订所谓的租地合同，因此，邹兴华和天天见公司之间签订的所谓《租地合同》本来就是虚假行为，并不是真实意思表示，侵犯了物翡翠山庄南侧空地真正产权人的权益，不具备成立的有效要件。3、表见代理要求须为善意且无过失，而本案中天天见公司与邹兴华签订所谓的《租地合同》过程中存在重大过失。首先，天天见公司在签订合同时有义务审查所谓的《租地合同》的出租方产权是否真实，出租方授权第三方代为管理出租的真实合法性，上诉人授权邹兴华签订合同的真实性，但实际上天天见公司在不清楚翡翠山庄南侧空地的产权人是谁且没有核实上诉人代为管理出租及邹兴华代理的真实合法性的情况下，就随便签订所谓的《租地合同》本身就存在重大过失。其次，邹兴华和天天见公司签订的所谓《租地合同》上诉人并不是合同的主体，且其租地合同的盖章根本不是上诉人的公章，而邹兴华出具给天天见公司的收据盖的章根本不是上诉人的公章或财务专用章，根本不具备法律效力，天天见公司实际上没有履行上述内容必要的审查义务，其行为本身就属于自身过失。天天见公司向一审法院起诉请求：1.判令新冠物业公司双倍返还定金4万元；2.判令新冠物业公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2016年8月1日，出租方（以下简称甲方）珠海市新冠房产有限公司（以下简称“新冠房产公司”）、委托管理方新冠物业公司、承租方（以下简称乙方）天天见公司签订《租地合同》，内容为：甲、乙双方在平等自愿的基础上，甲方将位于珠海市南屏镇南泉路58号新冠物业管理有限公司翡翠山庄南侧空地出租给乙方作为经营驾校训练场使用，经友好协商达成如下协议，双方共同遵守。一、场地面积：整块空地除预留大约四分之一，小部份做小区停车场，其它面积出租给乙方，以实际丈量数量为准。二、预留做小区停车场地方由乙方负责清理平整。三、价格：价格为每平方米3元，以实际丈量面积为准交纳租金。四、时间：合同先签3年，期满后每两年续签一次，第一个两年价格为每平方4元，第二个两年价格为每平方5元，以此类推。五、乙方交纳2万元给甲方作为押金，租期内未经甲方同意，乙方不得改变用途，不得转让，如有违反甲方有权终止合同并没收押金。不作任何补偿。六、每月5日之前交给当月租金，逾期按每天0.5%计息。七、甲、乙双方在签订合同之日起，甲方给予乙方3个月时间建设场地，免收租金。八、甲方负责提供路口开设，以及乙方所用水源、电源等正常手续，安装费用由乙方负责。九、甲、乙双方签订合同后，十天之内，甲方必须协调好政府，菜农以及住户关系，保证乙方能正常施工。十、甲方全权委托珠海市新冠物业管理有限公司有负责处理场地出租一切事物的权力。合同甲方（委托管理方）处签有“珠海市新冠房产有限公司合同专用章”、“珠海市新冠物业管理有限公司物业管理服务中心”公章，甲方（委托负责人）处由邹兴华签字。乙方由天天见公司签章。关于合同签订过程，天天见公司陈述是通过朋友关系认识邹兴华，其陈述公司有空地出租，而到翡翠山庄物业管理处办公室与邹兴华签订的合同。合同签订后，天天见公司向邹兴华支付了20000元，邹兴华出具《收据》，载明“今收到珠海市天天见驾驶员培训有限公司交来租南屏镇南泉路58号新冠物业管理公司翡翠山庄南侧空地签订合同定金押金20000元。”收款单位由邹兴华签字，盖有“珠海市新冠物业管理有限公司物业管理服务中心”公章。新冠物业公司陈述从未得到新冠房产公司的委托出租案涉空地，也未授权邹兴华对外出租空地，未收到邹兴华收取的押金。新冠物业公司成立于1999年2月26日，投资者为珠海市京师物业管理有限公司，新冠物业公司陈述与新冠房产公司没有关系。新冠物业公司工商登记资料显示公司秘书为邹兴华。新冠物业公司提供《劳动合同书》显示与邹兴华签订劳动合同，工作职责为服务中心经理（主任）职责，工作地点为翡翠山庄。新冠物业公司主张已与邹兴华解除劳动合同，现已无法联系邹兴华。天天见公司另提供照片两张，显示在小区内张贴的通知，内容通知翡翠山庄业主清理案涉空地，要求菜农8月8日前处理好自己果菜，落款为管理处。新冠物业公司不认可该通知的真实性。新冠物业公司提供查询结果证明公司管理人员申君才、朱光柱在2016年8月2日出差在常德，并不在公司。合同签订后，天天见公司准备进入场地施工，受到菜农的阻挠，天天见公司2016年8月10日发出《催告函》，要求新冠物业公司履行合同。双方发生争议，协调未果成讼本案。一审法院认为，本案争议的焦点之一是邹兴华的行为能否认定为职务行为或构成表见代理。双方签订合同时邹兴华为新冠物业公司的经理（工商登记为公司秘书、劳动合同聘任岗位为经理），为管理人员，合同系在新冠物业公司的物业管理服务中心办公室签订，合同盖有物业管理服务中心的公章，合同标的也系新冠物业公司管理小区的空地，邹兴华的签约行为应认定为履行管理服务中心经理的职务行为。即使按照新冠物业公司所说邹兴华在公司管理人员外出期间未获授权签订合同，属于无代理权的情况，根据《合同法》规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”天天见公司作为合同相对方基于邹兴华经理的身份、签约地点为新冠物业公司办公场所、加盖新冠物业公司物业管理服务中心的公章等实际情况，也有理由相信邹兴华有代理权，邹兴华的签约行为也可构成表见代理，该代理行为有效。所以，该合同经双方签章成立。新冠物业公司明确新冠房产公司未授权其出租案涉空地，在合同中作为委托管理方在甲方处共同签章，邹兴华收取款项后，出具盖有珠海市新冠物业管理有限公司物业管理服务中心公章的收据，应认定新冠物业公司为实际履行合同的相对方。双方将小区内空地出租利用签订的合同，内容未违反法律法规效力性强制性规定，新冠物业公司明确对出租的土地并无使用权，也未由新冠房产公司或小区全体业主授权出租，或办理土地出租使用的申请手续，其与天天见公司成立的上述合同实际无法履行，天天见公司要求退还定金20000元，符合法律规定，一审法院予以支持。签订合同过程中，天天见公司作为合同相对方，未核实空地的真实土地使用权人，未核实新冠房产公司与新冠物业公司的关系，未尽到签订合同的审慎义务，应共同承担合同签订后无法履行的风险，现要求新冠物业公司承担违约责任，双倍返还定金，依据不足，一审法院不予支持。上文已经论述了邹兴华的行为性质，是否将款项入公司账目属于新冠物业公司公司的内部管理问题，新冠物业公司以邹兴华并未将款项交给公司为由抗辩，依据不足，一审法院不予支持，新冠物业公司可另寻法律途径与邹兴华解决该款项的问题。一审判决如下：一、珠海市新冠物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告珠海市天天见驾驶员培训有限公司定金押金20000元。二、驳回珠海市天天见驾驶员培训有限公司的其它诉讼请求。一审案件受理费减半收取400元，由珠海市天天见驾驶员培训有限公司负担200元，珠海市新冠物业管理有限公司负担200元。二审期间，双方均未向本院提交证据。本院经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点一是邹兴华的行为能否认定为职务行为或构成表见代理。一审对该问题已作详细分析，如一审所论述，双方签订合同时邹兴华为新冠物业公司管理人员经理，合同又是在新冠物业公司的物业管理服务中心办公室签订，合同甲方（委托管理方）处签有“珠海市新冠房产有限公司合同专用章”、“珠海市新冠物业管理有限公司物业管理服务中心”公章，甲方（委托负责人）处由邹兴华签字。乙方由天天见公司签章。合同标的也系新冠物业公司管理小区的空地，邹兴华的签约行为应认定为履行管理服务中心经理的职务行为。根据《合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。天天见公司作为合同相对方基于邹兴华经理的身份及签约地点为新冠物业公司办公场所、加盖新冠物业公司物业管理服务中心的公章等实际情况，有理由相信邹兴华有代理权，邹兴华的签约行为也可构成表见代理，该代理行为有效。新冠物业公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。本案争议焦点二是天天见公司是否应共同承担合同签订后无法履行的风险。天天见公司作为合同的承租方，在签订合同前有义务核实租赁物的所有权人是谁，更应该了解新冠房产公司与新冠物业公司之间的关系，以确保合同签订后顺利履行。天天见公司在签订合同前未核实有关合同相关资料，属于未尽到签订合同的审慎义务，一审判决天天见公司和新冠物业公司共同承担合同签订后无法履行的风险并无不妥，天天见公司要求新冠物业公司双倍返还定金，依据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。天天见公司、新冠物业公司的上诉理据均不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由珠海市天天见驾驶员培训有限公司、珠海市新冠物业管理有限公司各负担300元。本判决为终审判决。审判长 陈 发审判员 朱文春审判员 杨卫星二〇一七年五月十八日书记员 谭慧莹 关注公众号“”