（2017）浙06执复12号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-08-11
案件名称
黄正清、陈勇民间借贷纠纷执行审查类执行裁定书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
黄正清,陈勇
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十五条
全文
浙江省绍兴市中级人民法院执 行 裁 定 书（2017）浙06执复12号复议申请人（申请执行人）：黄正清，男，1957年2月4日出生，汉族，住浙江省诸暨市。被执行人：陈勇，男，1968年12月6日出生，汉族，住浙江省诸暨市。复议申请人黄正清不服浙江省诸暨市人民法院（2017）浙0681执异29号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。执行法院审理查明，2015年9月7日，该院受理黄正清诉陈勇民间借贷纠纷一案，诉讼过程中，该院查封了登记于陈勇名下的涉案房屋（系经济适用房，土地性质为划拨）。同年12月4日，该院作出（2015）绍诸商初字第3825号民事判决：陈勇应归还黄正清借款本金人民币194000元，并支付相应利息，限判决生效之日起十日内付清。判决生效后，该院于2016年3月1日以（2016）浙0681执1901号立案执行。执行过程中，该院对涉案房屋依法进行处置。因该房屋系经济适用房，需要补交土地收益等价款方可上市交易，故该院要求诸暨市住房和城乡建设局对该笔价款进行核算，该局核算出的金额为145461.19元。随后，该院对涉案房屋委托评估；评估市场价为472200元。该评估结论以涉案房屋土地性质为出让之前提作出——亦即，评估机构对涉案房屋评估时，已将涉案房屋上市交易需补交的土地收益等价款包含于评估价。此后，执行法院以上述评估价为基础确定保留价，对涉案房屋进行拍卖。2016年12月31日，在该院进行的第三次网络司法拍卖中，买受人徐新苗以310000元的最高价竞得涉案房屋；徐新苗在规定时间内将拍卖价款交入该院。现该院拟从该价款中提取145461.19元向政府补交涉案房屋的土地收益等价款，同时制作成交裁定。黄正清对此提出异议，请求法院停止执行由陈勇补交土地收益等价款的决定，并停止办理涉案房屋的过户手续，2017年2月13日，该院以（2017）浙0681执异29号立案审查。执行法院另查明，该院在执行（2014）绍诸执民字第1118号申请执行人陈小满与被执行人赵立新民间借贷纠纷一案中，对登记于赵立新名下位于诸暨市暨阳街道东旺路22号凤山小区24幢030502、030602号房屋（下称赵立新房屋）依法进行处置。赵立新房屋同属经济适用房，土地性质亦为划拨，其上市交易需补交的土地收益等价款为233353.4元。经委托评估，赵立新房屋市场价为317000元。该评估结论以赵立新房屋土地性质为划拨之前提作出——亦即，评估机构对赵立新房屋评估时，未将该房屋上市交易需补交的土地收益等价款包含于评估价。后该院以上述评估价为基础确定保留价对赵立新房屋进行拍卖；在《拍品介绍》中，该院注明：“土地性质为划拨。经济适用房。买受人需补交24万元左右的土地收益差价才能办理过户手续。”执行法院认为，涉案房屋上市交易需补交的土地收益等价款具体由谁承担，应根据房屋处置的具体方式予以确定。该院对涉案房屋进行拍卖时，其保留价以包含应补交土地收益等价款在内的评估价为基础确定，因此，买受人徐新苗以310000元竞得涉案房屋，即应视为其以该价款竞得了已经补交土地收益等价款、能够正常办理过户手续的涉案房屋。据此，要求徐新苗在此之外再另行向政府补交土地收益等价款，就是要求其对该部分价款重复出价，这显然有失公正。另一方面，涉案房屋是经济适用房，补交土地收益等价款之目的，是使该房屋符合上市交易的条件，因此，该价款可视为处置涉案房屋所必须支出的执行费用；当拍卖成交时，该院应在拍卖价款中优先扣除相应款项以支付该笔费用，从而使涉案房屋满足过户条件。据此，涉案房屋应补交的土地收益等价款应从拍卖价款中提取，即应由被执行人陈勇最终承担。至于黄正清提到的赵立新房屋的拍卖情况，虽与涉案房屋拍卖类似，但是，该院对赵立新房屋的拍卖，是以不包含应补交的土地收益等价款的评估价为基础确定保留价的。在此种拍卖方式下，一旦成交，买受人支付的拍卖价款自然不包括应补交的土地收益等价款；相应地，该买受人竞得的赵立新房屋也是有瑕疵的——即买受人不补交土地收益等价款，该房屋无法过户。因此，该院在拍卖赵立新房屋时，需要将标的物的瑕疵予以明示；而该瑕疵应以买受人补交土地收益等价款的方式予以弥补。据此，不能以该院对赵立新房屋进行拍卖时的相关情况，反证该院作出的由被执行人陈勇补交涉案房屋土地收益等价款的决定是错误的。综上，黄正清提出的异议理由不成立，执行法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，裁定驳回其执行异议。复议申请人称，一、执行法院发布的预拍卖公告中载明拍卖所得价款用于清偿债务，竞买公告及竞买须知中载明相关费用由买受人解决，现执行法院擅自在拍卖所得价款中扣除土地收益等价款，严重侵犯申请人受偿的权利；二、执行法院（2017）浙0681执异29号执行裁定严重违法，该院在对位于相同小区24幢030502、030602室房屋的拍卖介绍中注明：“土地性质为划拨。经济适用房。买受人需补交24万元左右的土地收益差价才能办理过户手续。”两个案件高度相似，结果却截然不同；三、评估机构和法院是相互独立的，房地产评估结果及执行法院的评估报告告知书中也未注明涉案房屋市场价值472200元包括了土地收益等价款。综上，为维护复议申请人的合法权益，请求依法撤销（2017）浙0681执异29号执行裁定，将拍卖涉案房屋所得价款310000元交由复议申请人受偿。本院经审查查明的事实与执行法院查明的事实相同。另查明，本案的评估机构绍兴中兴房地产估价有限责任公司针对涉案房屋【绍中兴房估[2016]113号】房地产估价报告出具情况说明，其评估的房屋价值472200元包含需缴纳的土地收益等价款145461.19元。本院认为，本案所涉房屋为经济适用住房，其土地使用权是以划拨方式取得，上市交易需缴纳土地收益等价款。本案评估机构绍兴中兴房地产估价有限责任公司在出具【绍中兴房估[2016]113号】房地产估价报告时，其评估价值472200元系可上市交易的房屋价值，包含需缴纳的土地收益等价款145461.19元，执行法院以该评估价值为基础进行司法拍卖，买受人竞买成交时即已支付了土地收益等价款，符合了竞买公告及竞买须知的要求。至于复议申请人提及的另案赵立新房屋，该案评估机构绍兴市平正房地产评估事务所在出具【平正估价（2016）SF字1610号】房地产估价报告时，其估算的可上市交易的房屋价值为549854元，亦包含需缴纳的土地收益等价款233353.4元，执行法院以扣除土地收益款后的价值约31.7万元为基础进行司法拍卖，买受人竞买成交时并未支付土地收益等价款，故其在办理过户手续时需额外支付该笔土地收益款。该两个执行案件中，买受人欲取得可上市交易的房屋，均需支付包含土地收益款在内的相应对价，其情形虽相似，但因司法拍卖的起拍价基础不同，其支付对价的方式亦不同。故，执行法院在本案中可从拍卖房屋所得价款中扣除该土地收益款。另，根据《中华人民共和国担保法》第五十六条规定，拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权人有优先受偿权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十一条规定，设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。本案申请执行人享有的系普通债权，故土地收益等价款可优先于申请执行人受偿。综上，复议申请人黄正清提出的复议理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项规定，裁定如下：驳回复议申请人黄正清的复议申请，维持浙江省诸暨市人民法院（2017）浙0681执异29号异议裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 俞樟铃审 判 员 魏晓法代理审判员 郑杭波二〇一七年五月十八日书 记 员 陆琪瑜 微信公众号“”