（2016）湘1222行初22号

裁判日期: 2017-05-18

公开日期: 2017-10-12

案件名称

原告吴永强因要求确认被告沅陵县房产管理局行政行为违法一案一审行政裁定书

法院

沅陵县人民法院

所属地区

沅陵县

案件类型

行政案件

审理程序

一审

当事人

吴永强,沅陵县房产管理局,沅陵县江楠房地产开发有限责任公司

案由

法律依据

全文

湖南省沅陵县人民法院行 政 裁 定 书（2016）湘1222行初22号原告吴永强，男，汉族，1972年4月12日出生。委托代理人覃朝阳，湖南正发律师事务所律师，执业证号14312198910265063。代理权限：一般代理。委托代理人蔡仁刚，湖南正发律师事务所律师，执业证号14312198910971040。代理权限：特别授权。被告沅陵县房产管理局，住所地：沅陵县沅陵镇天宁南路39号，统一社会信用代码1243122206650047P。法定代表人李成林，该局局长。委托代理人李国展，湖南兴沅律师事务所律师，执业证号14312200010266291。代理权限：一般代理。委托代理人宋茂程，男，1975年8月5日出生，苗族，该局政策法规股股长。第三人沅陵县江楠房地产开发有限责任公司，住所地：沅陵县建设东街124号，统一信用代码：914312227632911330。法定代表人江德林，该公司董事长。委托代理人周开文，湖南兴沅律师事务所律师，执业证号1431220030341454。代理权限：一般代理，原告吴永强因要求确认被告沅陵县房产管理局于2012年7月2日作出的商品房买卖合同备案登记行政行为违法，于2016年12月26日向本院提起行政诉讼。本院于当日受理后，于当月30日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，并通知沅陵县江楠房地产开发有限责任公司(以下简称江楠公司)作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2017年5月18日公开开庭对本案进行了审理。原告委托代理人覃朝阳、蔡仁刚，被告委托代理人李国展、宋茂程及第三人委托代理人周开文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2012年7月2日，沅陵县房产管理局对沅陵县江楠房地产开发有限责任公司与吴永强就购买江楠．德景园6号楼、14号楼房屋所签订的三份合同号分别为0009584、0009602、0009583的商品房买卖合同进行了登记备案，并出具了《商品房买卖合同示范文本备案登记表》。原告吴永强诉称：2016年6月，第三人拟向原告借款600万元用于江楠.德景园开发，并提出以江楠.德景园6号楼一层，14号楼11套，14号楼12套，14号楼一、二层房屋作为担保，借款期限6个月。同年6月19日，双方签订了《商品房买卖合同》，7月2日双方签订了借款合同,并于当日双方到被告处办理了商品房买卖合同备案登记。原告即向第三人财务人员转账570万元。此后，第三人多次要求延长借款期限，原告均同意。2016年7月原告向第三人催款，第三人总是推诿，原告到被告处查询才得知，被告给原告、第三人办理的备案登记手续是假的，备案登记的房屋在第三人与原告签订买卖合同前就已经被销售，并且给购房户办理了所有权证。由于被告的违法备案登记行为，致使原告出借的本金及利息失去保障，无法收回，造成了原告严重经济损失，故请求法院确认被告2012年7月2日向原告出具的对江楠．德景园6号楼一层，14号楼11套，14号楼12套，14号楼一、二层房屋的登记备案行政行为违法。原告吴永强提交了以下证据：1、三份商品房买卖合同，欲证明原告、第三人于2012年6月19日就江楠．德景园6号楼一层，14号楼11套，14号楼12套，14号楼一、二层房屋签订了商品房买卖合同。2、收据、借据、银行凭证、借款合同，欲证明第三人向原告借款600万元。3、商品房买卖合同示范文本登记备案表，欲证明第三人与原告签订的商品房买卖合同到被告处进行了登记备案。4、购房户周丽君的房屋权证，证明原告与第三人在被告处办理登记备案的江楠德景园14号楼201房屋于2013年8月7日已由被告给周丽君办理了产权证。5、原告身份信息、被告组织机构信息、第三人登记信息，分别证明原告、被告、第三人基本情况。被告沅陵县房产管理局辩称：本案不属于行政诉讼受案范围；被告对原告与第三人签订的《商品房买卖合同》进行登记备案的行政行为合法有效；原告与第三人的商品房买卖合同登记备案不能等同于预告登记，对合同标的的物权及抵押权不产生任何影响；原告主体不适格，且起诉超过法定诉讼时效，应驳回原告起诉。被告沅陵县房产管理局在规定的举证期限内向本院提交了被告单位身份信息、法人证明书及《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房屋登记办法》。第三人江楠公司陈述：本案原告除了吴永强，还应增加王定军；2016年9月起，沅陵县国土局是不动产统一登记机构，沅陵县房产局不是本案适格被告；合同备案只针对开发企业，被告的登记行为不是行政行为。第三人江楠公司提交了以下证据：1、商品房买卖合同示范文本登记备案表，欲证明第三人与原告签订的商品房买卖合同到被告处进行了登记备案。2、商品房预告登记、商品房买卖合同登记备案样式，证明两者的区别。3、李加恩关于合同备案的情况说明，证明他是江楠公司的工作人员，2012年7月2日，根据江楠公司法人江德林的要求，他持公司与买受人已签名、盖章的商品房买卖合同到被告房证股，由该股工作人员办理了合同备案。当时江德林叫了两个怀化的人同去，但他不认识。时候他将合同及备案登记表给了江德林。本院根据原告吴永强的申请调取以下证据：1、房屋初始登记表、房屋所有权登记申请表、房权证，证明第三人于2012年1月9日向被告提交房屋初始登记申请，2013年1月18日，第三人取得了德景园14号楼房权证，总面积为3837平方米，包含户室51套，权证号713000053；当月22日，第三人重新登记了上述房屋，包含户室、权证号分别变更为39套、713000069。2、房屋所有权登记申请表33份，证明2013年2月4日，李绒花等33人通过买受方式分别办理了德景园14号楼101-110、201-204、301-304、401-404、501-504、601、603、604、701-704房屋的产权证。本院依职权核实、调取了以下证据：1、商品房预售许可证，证明江楠公司开发的德景园6号楼于2010年5月21日取得商品房预售许可证。2、营业执照、资质证书、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证，证明第三人江楠公司具有房地产开发资质，并办理了开发江南德景园商住楼相关手续。3、建设工程测绘报告、竣工验收报告等建房资料，证明德景园14号楼于2012年12月经相关单位验收合格。4、商品房买卖合同，证明原告与第三人在被告处登记备案的德景园14号楼101-110、201-204、301-304、401-404、501-504、601、603、604、701-704房屋，在2010年9月至11月期间第三人已经和李绒花等购房户分别签订了购房合同。5、被告出具的证明1份，证明经被告档案数据库查询，江楠德景园6号楼101-110号房屋无房屋所有权登记信息。经庭审质证，对原告提交的3号、5号证据，被告、第三人委托代理人均无异议；1号证据，被告无异议，第三人对其合法性有异议；2号证据，第三人无异议，被告无明确质证意见；4号证据，被告无异议，第三人对其关联性有异议。对被告提交的单位身份信息、法人证明书，原告、第三人均无异议。对第三人提交的1、2号证据，原告、被告均无异议，3号证据，被告无异议，原告对其真实性有异议。对本院根据原告申请调取的1、2号证据，原告、被告、第三人均无异议。对本院依职权核实、调取的1、2、3、4、5号证据，原告、被告、第三人均无异议。本院对上述证据认证如下：原告、被告、第三人提交的证据，各方无异议的证据，本院予以采信。原告提交的1号证据即商品房买卖合同，证明原告与第三人签订了房屋买卖合同的事实，对该证据证明的上述事实，本院予以采信。原告提交的2号证据即收据、借据、银行凭证、借款合同，证明了原告与第三人存在借贷关系，对该证据证明的上述事实，本院予以采信。原告提交的4号证据即购房户周丽君的房权证，与本案被诉行政行为不具有关联性，不予采信。第三人提交的3号证据即证人李加恩的证言，虽然证人李加恩系第三人工作人员，但其证实的原告与第三人到被告处对双方签订的商品房买卖合同进行登记备案的事实与原告、被告当庭陈述的事实一致，且该证言与案件事实具有关联性，本院予以采信。本院根据采信的证据及各方当事人当庭的陈述，可以确定以下事实：2012年6月，第三人江楠公司拟向原告吴永强借款600万元用于该公司德景园的开发。作为借款的保障，江楠公司以其开发的江楠德景园6栋1层、14栋1层、2层及14栋23套房屋作为担保。2016年6月19日，原告与第三人签订了三份关于上述房屋的《商品房买卖合同》。同年7月2日，双方又签订了借款合同，借款金额为600万元，期限6个月。并口头约定第三人逾期不归还借款，原告可以处理房屋。在借款合同上也载明，第三人到期不能归还原告的贷款，原告有权处置抵押物，到期归还贷款的，抵押物退还给第三人。签订了借款合同后，双方于同日到被告处办理了上述房屋商品房买卖合同登记备案，被告出具了《商品房买卖合同示范文本登记备案表》3份。第三人向原告出具了600万元借条，原告给第三人转账570万元。2016年下半年，原告发现与第三人到被告处办理登记备案的相关房屋已经被销售，且被告给购房户办理了房屋所有权证。另查明，原告吴永强与第三人江楠公司虽然签订了江楠德景园6栋1层、14栋1层、2层及14栋23套房屋的《商品房买卖合同》，但实际未向江楠公司缴付过购房款。再查明，江楠公司开发的德景园6号楼于2010年5月21日取得商品房预售许可证，14号楼在目前为止没有取得商品房预售许可证。2012年1月22日第三人以沅陵县江楠房地产开发有限责任公司的名义向被告申请办理了德景园14号楼房权证，权证号为3713000069。2013年2月4日，购房户李绒花等33人通过买受方式办理了原告与第三人已经到被告处进行登记备案的相关房屋的产权证。本院认为：本案系房屋行政登记纠纷。本案争议的焦点是被告作出的登记备案行为是否对原告的合法权益产生实际影响，亦即原告的主体资格是否适格的问题。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。原告吴永强与第三人江楠公司之间存在民间借贷法律关系，虽然双方签订了商品房买卖合同，但吴永强并未实际向江楠公司支付过购房款，也无购房的真实意思，故双方签订房屋买卖合同的真正目的是为了对双方的借贷关系进行担保。虽然双方约定了江楠公司逾期不偿还借款，用于担保的房屋可由原告处理，但双方在签订房屋买卖合同后未就房屋进行预告登记，也未就担保事项办理抵押手续，仅仅就房屋办理了商品房买卖合同的登记备案。现原告吴永强向本院提起行政诉讼的具体请求是要求确认被告的登记备案行政行为违法，其事实和理由是因为被告的登记备案行政行为违法造成其借款本金及利息失去保障，无法收回。根据上述法律规定，原告吴永强预期通过履行商品房买卖合同以实现其民间借贷债权于法无据。吴永强要求收回借款本金及利息系民事法律关系。被告作出的商品房买卖合同登记备案行政行为无论合法与否，都不会直接导致原告吴永强与江楠公司签订的借款合同与商品房买卖合同无效，更不会造成原告吴永强与江楠公司之间的借贷法律关系归于消灭。综上所述，被告的登记备案行政行为不是造成原告吴永强借款无法收回的直接原因，被告的登记备案行政行为对原告吴永强作为借贷法律关系债权人的合法权益不会产生实际影响。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第八项的规定，裁定如下：驳回原告吴永强的起诉。案件受理费50元，由原告吴永强负担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于怀化市中级人民法院。审　判　长　　万新华审　判　员　　瞿　哲人民陪审员　　李敬群二〇一七年五月十八日书　记　员　　戴　萍附：本行政裁定书适用法条:《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条有下列情形之以，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（八）行政行为对其合法权益不产生实际影响的。 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