（2017）川0116民初1233号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-09-11
案件名称
双流县东升欧香花园建筑区划第五届业主委员会与冯道友、李映芳物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
成都市双流区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
双流县东升欧香花园建筑区划第五届业主委员会,冯道友,李映芳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0116民初1233号原告：双流县东升欧香花园建筑区划第五届业主委员会，住所地成都市双流区棠湖西路一段24号。负责人：杨桂琼，主任。委托诉讼代理人:孙红梅，四川朝辉律师事务所律师。被告:冯道友，男，1952年1月6日出生，汉族，住成都市双流区。委托诉讼代理人:王沼力，四川顺泰律师事务所律师。被告:李映芳，女，1951年12月5日出生，汉族，住成都市双流区。原告双流县东升欧香花园建筑区划第五届业主委员会（以下简称“欧香花园业委会”）与被告冯道友、李映芳物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧香花园业委会主任杨桂琼及其委托诉讼代理人孙红梅、被告冯道友及其委托诉讼代理人王沼力、被告李映芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧香花园业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告立即支付2015年4月至2017年4月的物业管理费1637.5元，停车费765元，电费1657.8元，水费240元、滞纳金774.1元，合计5074.4元；2、判令被告向原告立即支付律师代理费3200元。事实和理由：原告经欧香花园业主选举产生,对欧香花园的物业进行管理。两被告是夫妻，系位于该物业x栋x单元x层x号住宅的业主，从2015年4月起至今，被告未向原告交纳该住宅的物业管理费、停车费、水费、电费及其滞纳金共计5074.4元。根据原告制定并经业主同意通过的《管理规约》及其《公告》的相关约定，被告应一次性向原告交纳物业管理费、停车费、水费及其电费，如不按时交纳相关费用，从逾期之日起，每日按欠费总金额的千分之0.6计算滞纳金。上述费用经原告多次催收，被告以各种理由推诿，拒不交纳。2016年11月21日，原告委托律师向其发送律师函催收，被告置之不理，至今分文未付。被告冯道友辩称，对原告诉请的物业管理费、停车费、电费、水费的收费标准和金额无异议，确实从2015年4月起至今未交纳上述费用，被告曾提出单独交水、电费、停车费，原告以水、电费和物管费要一起交为由拒收其他费用，因此对于滞纳金不予认可，律师费管理规约中没有约定，不予认可。被告李映芳辩称，被告李映芳已与冯道友离婚，不是本案适格主体。2016年12月被告方主动去缴费，原告找了很多理由拒收，滞纳金和律师费不予认可，停车费计算有误，只认可停车六个月的费用。本院经审理认定事实如下：双流区东升街道棠湖西路一段x号x栋x单元x层x号住宅，房屋面积为131.04平方米，房屋所有权人为冯道友。被告冯道友、李映芳原系夫妻关系，二人于2007年12月27日离婚。被告李映芳偶尔居住在该处。因原告提交的2008年4月8日版本的《管理规约》与被告提交的2014年4月12日版本的《管理规约》内容不一致，其中关于因物业管理纠纷而引起的民事诉讼，其费用的承担约定差异较大，本院为查明事实，在双流区房管局调取了备案的《管理规约》，内容如下：原告双流县东升欧香花园建筑区划第五届业主委员会任期为2014年4月至2017年4月，首次业主大会会议于2014年4月12日表决通过的《管理规约》约定：本物业管理区域选择自治级物业服务登记，本物业管理区域内设立一个业主大会。业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会依法作出的决定，对业主具有约束力；业主应当遵守并服从业主大会依法作出的决定。全体业主同意，物业服务费用按照物业服务合同约定足额交纳，接受业主大会、业主委员会的监督。业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。本物业管理区域内，业主应当按照相关规定和相关供用合同的约定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳有关费用。物业服务机构接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收前款费用的，应当公布委托合同，业主应当按照相关规定和相关供用合同、委托合同的约定向物业服务机构按时足额交纳水、电、气、信息、环卫等费用，并不得以任何理由拖欠、拒交上述费用。业主拖欠、拒交上述费用的，应承担相应违约责任。因物业管理纠纷而引起的民事诉讼，其费用由参加诉讼的业主依法承担；属共同诉讼的，经业主授权，推荐诉讼代表人具体实施，诉讼费用由参加共同诉讼的业主依法共同承担。本规约对本物业管理区域内的各业主和使用人均具有约束力。物业的所有人发生变更时，规约的效力及于物业的继受人。本规约自首次业主大会会议表决通过之日起生效。2008年4月8日，双流县东升欧香花园业主大会业主委员会公布《管理规约》约定：由业主委员会依法实行自治管理，依据物业服务内容对物业共有部分进行管理、维修、养护，并维护相关区域的环境卫生和公共秩序的物业管理模式。业主大会通过业主大会会议选举产生业主委员会作为执行机构；业主大会业主委员会依法，依本规约和业主大会议事规划，业主委员会工作规划履职。业主委托业主委员会或其他管理人提供物业服务合同约定以外的其他专项服务、特约服务的，其费用由双方约定；业主委员会或其他管理人应当将服务项目、服务质量、服务标准进行公布。财务收费必须将所有收费项目一次性收取，不能只收水、电、气费、场地使用费，而不收物业管理服务费。如果业主只交水、电、气费，不交物业管理费或场地使用费，就全部费用都不收，下月仍不全部交费，按本规约规定停电，直到补交费用后再供电。常住业主应每月到物管办公室结清一次物业管理服务费和水、电、气、停车等费用。如逾期不交，从第三月起征收滞纳金、物管服务费、停车场地使用费等费按月总金额的10%，以月递增计算，水、电、气费按1‰递增计算收费。因物业管理纠纷而引起的民事诉讼，其费用由参加诉讼的业主依法承担，属共同诉讼的，经业主授权，推荐诉讼代表人具体实施，诉讼费用由参加共同诉讼的业主依法共同承担。本规约对本建筑区域内的各业主和使用人均具有约束力。物业的所有人发生变更时，规约的效力及于物业的继受人。本规约于2008年4月8日业主代表会议审议通过，也于2008年4月8日起生效。2008年9月19日，欧香花园业委会张贴公告,内容为经2008年9月18日业主代表会议决定,财务收费必须将所有收费项目统一一次性收费,不能再发生只收水、电、气费、场地使用费，而不收物业管理服务费。如果交费者只交水、电、气费，不交物业管理费，或场地使用费，就全部费用都不收，下月仍不全部交费，按《管理规约》规定停电，直到全部补交费用后再供电。2011年9月16日，欧香花园业委会张贴公告，内容为：关于实行“滞纳金”制度的书面业主大会，经过各户在8月份交费时，书面填写意见表并经过全小区74.23%户业主签字同意，现将签字的情况和以后执行情况公告如下：……三、执行时间：经研究决定从2011年10月20日收费时开始实行，根据个别业主特殊情况，当日可以顺延至次月5日，但6日必须开始计算收取滞纳金。1、常住业主从逾期之日起，开始计算“滞纳金”，每日按欠费总额的千分之0.6计算。2014年4月至2017年4月，欧香花园物业管理费为每平方米0.5元，停车费为50元/月，根据管理规约以及公告相关规定，被告于2015年4月至2017年4月期间欠缴的物管费为131.04㎡×0.5元／㎡×25个月=1638元，停车费50元／月×15个月+15元=765元，电费0.6元／度×2763度=1657.8元，水费240元。因本案诉讼，原告与四川朝辉律师事务所律师签订《委托代理合同》，后原告向四川朝辉律师事务所律师支付律师代理费3000元。原告委托律师于2016年11月21日向被告冯道友发送的催缴上述各项费用的律师函。上述事实，有原告组织机构代码、被告身份信息、房产证、《管理规约》、《公告》、《欧香花园执行“滞纳金”制度业主意见表》、《委托代理合同》、律师费发票及双方当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，双流县东升欧香花园业主大会业主委员会依法表决通过的《管理规约》系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应依照约定履行义务。本案的争议焦点在于：1、被告李映芳是否是本案适格的被告。2、二被告是否应当向原告支付物业服务费、水、电、停车费及支付金额。3、二被告是否应当向原告支付律师费及滞纳金。对此分别评析如下：1、虽然案涉房屋所有权人为冯道友，被告冯道友、李映芳原系夫妻关系，二人于2007年12月27日已离婚，但据原告提交的证据显示物业费等各项费用一直系被告李映芳交纳，且庭审中被告李映芳陈述偶尔仍居住在该处。被告冯道友与李映芳虽已离婚，但被告李映芳作为实际使用人应属本案适格被告，应承担相应的义务。2、原告已按《管理规约》的约定提供了物业服务，被告冯道友对于原告主张的物业服务费、水、电、停车费用的收费标准也予以认可，被告李映芳虽辩称停车费应只计算6个月，但未提交证据予以证明，故二被告应向原告支付自2015年4月至2017年4月期间的物业服务费、车位管理费、电费、水费共计4300.8元（其中物业服务费：131.04㎡×0.5元／㎡×25个月=1638元，停车费：50元／月×15个月+15元=765元，电费：0.6元／度×2763度=1657.8元，水费：240元）。3、依据本院调取的房管局备案档案显示，2008年4月8日版和2014年4月12日版的《管理规约》中关于民事诉讼费用承担的约定均是：“因物业管理纠纷而引起的民事诉讼，其费用由参加诉讼的业主依法承担，属共同诉讼的，经业主授权，推荐诉讼代表人具体实施，诉讼费用由参加共同诉讼的业主依法共同承担”。故原告主张由二被告承担律师代理费的诉讼请求，因双方无约定，本院不予支持。关于原告主张按每日0.6‰计算违约金（滞纳金），从每月20日开始收取计算至2017年4月止为774.1元的诉讼请求。二被告未按期缴纳全部应缴纳的费用，理应承担相应的违约责任。结合本案中被告逾期支付物业服务费、车位管理费给原告造成的损失一般情况下为资金利息损失，该约定的违约金过分高于原告的损失，故本院对违约金酌定为500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告冯道友、李映芳于判决生效之日起十日内向原告双流县东升欧香花园建筑区划第五届业主委员会支付2015年4月至2017年4月期间的物业服务费、车位管理费、电费、水费共计4300.8元，并同时支付违约金500元。二、驳回原告双流县东升欧香花园建筑区划第五届业主委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告冯道友、李映芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员 李 婧二〇一七年五月十八日法官助理 辛晓兰书 记 员 聂 瑜 微信公众号“”