（2017）宁0121民初998号
裁判日期: 2017-05-18
公开日期: 2017-06-29
案件名称
王庆宁与宁夏蓝山投资置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
永宁县人民法院
所属地区
永宁县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王某某,宁夏蓝山投资置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
宁夏回族自治区永宁县人民法院民 事 判 决 书（2017）宁0121民初998号原告：王某某，男，1971年3月10日出生，汉族，住宁夏回族自治区永宁县。委托诉讼代理人：谢某某，宁夏大远律师事务所律师。被告：宁夏蓝山投资置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区阅海湾中央商务区万寿路138号2层211室。法定代表人：肖某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：李某某，宁夏辅德律师事务所律师。原告王某某与被告宁夏蓝山投资置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，依法适用简易程序于2017年5月12日公开开庭进行了审理。原告王某某及其委托诉讼代理人谢某某、被告宁夏蓝山投资置业有限公司的委托诉讼代理人李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金24487元（标准为日万分之一，自2014年12月31日至2017年3月21日止，共810天），后续逾期违约金计算至被告房屋正式竣工验收且办理完房屋产权及土地证为止；2.判令被告立即协助原告办理房屋产权证、土地证手续，并提供办理证件相关全部材料，承担相应费用；3.判令被告向原告交付房屋《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4.判令被告向原告支付购买、安装燃气壁挂炉的费用3500.00元；5.判令被告按照合同约定履行和完善公共配套附属设施，包括开通高层电梯、物业服务、绿化、小区安防安保等；6.判令被告按全国统一住宅土地使用年限70年的标准为原告办理《土地使用证》；7.诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年9月10日签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告以302313元价格购买被告开发建设的位于永宁县望远工业园区的”青年城”31幢3单元201号商品房，房屋交付时间为2014年12月31日。合同签订后，原告按约支付了全部购房款。然而截至原告起诉前，该小区始终未竣工验收，整个小区基础设备未完工（未按照约定安装燃气壁挂炉），且小区内的水、电、暖、绿化、安保等设施及设备均未完工，尤其是小高层电梯因欠电梯公司货款未开启使用。自2015年年初开始，小区一直处于无人管理状态，给小区业主生活带来了极大的困扰和不便。2015年7月6日在永宁县政府相关部门的协调下，被告与包括原告在内的业主达成《违约金调解方案》，约定，被告在未竣工验收的情况下业主先行入住装修，并声称后续工程在今后一个月内争取完成，同时约定了逾期交房违约金的计算比例。然而，在业主拿钥匙进行装修时，才发现小区没有正规物业公司及人员，水电暖等设施均为临时性，断水断电频发，也没有绿化、监控、门禁等配套措施。而被告承诺的工程人员始终没有到位，截止起诉时业主们反映的问题始终搁置，没有一个明确的答复。综上所述，原告根据双方签订的《商品房买卖合同》第9、10、12、14条之规定诉请人民法院公正判决。另外违约金按日万分之一的标准是在永宁县人民政府的主持下，被告与全体业主达成的调解方案，是针对全体业主有效；被告以《通知》的形式向各业主承诺支付3500元用于购买燃气壁挂炉，而且原告购买的房屋也是采用的天然气地热系统，故该请求应当得到法庭支持。被告宁夏蓝山投资置业有限公司辩称，由于被告的原因给业主造成的不便，被告表示理解。法庭应驳回原告第一项、第三项、第四项、第六项、第七项的诉讼请求，理由为：第一、按照合同约定，涉案房屋交房日期为2014年12月31日前，青年城工程完工以后，原告已经入住，根据《中华人民共和国建筑施工管理条例》和最高人民法院司法解释相关规定，说明被告实际已经交付房屋，被告不构成实质违约，不应承担违约责任；第二，根据原、被告双方后来达成的调解方案，被告违约金双倍赔付，但对赔付违约金的用途明确约定用于冲抵物业维修储备金和物业费，因此本案中被告不应以现金的方式向原告支付违约金。第三，按照原被告签订的《商品房买卖合同》第三条第一款及第二十条的约定，该商品房为商业用途，按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第二十条第四款之规定，本商品房使用年限为40年，因此原告的第三项和第六项诉讼请求不合法。第四，原告没有按照双方约定购买安装壁挂炉，原告要求被告支付购买壁挂炉款的请求不应予以支持。综上所述，被告认为原告的诉讼请求违反了《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，请求法院对原告的以上诉讼请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告出示的《商品房买卖合同》、购房发票、《青年城违约金调解方案》及《通告》、（购买壁挂炉）的《通知》真实性没有异议，该部分证据能够证明原告所主张的主要案件事实，本院予以采信。对原告出示的青年城小区宣传彩页、永宁县众安物业服务有限公司（停办业务）《通知》各一份、照片一组，被告分别以真实性无法核实、”三性”不予认可提出异议，经本院审查，物业公司青年城宣传彩页、《通知》、照片，与当事人陈述相互印证，可以证明部分案件事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查采信的证据，本院认定事实如下：原、被告于2013年9月10日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于永宁县望远工业园区的”青年城”31幢3单元201号面积为95.26平方米的商品房一套，价格为302560元；买受人于2013年9月10日支付首付款156567元，余款146000元，以银行按揭方式支付，并于本合同备案之日起3个工作日内，按照银行要求提供全部贷款资料并办理完按揭手续；出卖人应当在2014年12月31日前将约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之0.5的违约金；房屋交接时，所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料，报房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因被告责任，造成原告不能办理房屋权属证书的，原告不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之0.5的违约金；属买受人所共有的公共设施、设备，按本地区行业标准执行。合同附件四中关于装饰、设备标准的约定采暖方式采用天然气壁挂炉地热辐射系统。合同签订后，原告按约支付了房屋实际价款302313元。约定的交付期限到期后被告未交付房屋。2015年3月5日，被告向蓝山青年城的业主发出《通告》，通告第2项答复为：5月30日前整体交房违约金按合同约定执行；如果到期仍然不能交付，公司将双倍支付合同中约定违约金。2015年6月17日，被告与部分业主签订《青年城违约金调解方案》，内容为：一、赠送”一次性款清/按揭款清”客户一年物业费；二、按合同约定的逾期交房违约金的标准双倍赔付”一次性款清/按揭款清”客户违约金，计算起止日期自合同约定交房之日（2014年12月31日）起至出具房屋竣工备案表之日止。所赔付的违约金用以冲抵物业维修储备金和物业费；三、蓝山集团缴纳”一次性款清/按揭款清”客户需要办理房屋产权证所需要的相关费用，其中包括：契税、印花税、代办费，土地证、房产证、他项权利证工本费等；四、”2014年12月30日前房款全部缴清的客户”或”签订合同后8个月内提交完整有效的按揭资料的客户”均享受本调解方案第”一、二、三”条款；五、签订商品房买卖合同后8个月内未提交完整有效按揭资料的客户，违约金赔付比例下降20%，之后每超出90天，违约金赔付比例再下降20%，但同时仍享受本调解方案第”一、二、三”条款；六、一次性款清客户房产证在2015年12月21日办理完毕，如客户未能及时提交相应资料，根据资料提交完整的实际时间顺延。按揭款清客户房产证出证后，转交相应按揭银行办理按转抵业务，客户按揭贷款还清后向银行索取房产证；七、本方案为逾期交房的最终调解方案，凡与本方案有冲突之处，以本方案为准。2015年7月1日被告又与原告个人签订了《青年城违约金调解方案》，内容与之前的调解方案相同。然后被告将房屋钥匙交付原告，原告进行了装修，未入住。2015年11月5日，被告以公司资金紧张为由向青年城业主发出《通知》，通知没能领到壁挂炉的业主暂时自己出资购买，价格为3500元（此价格包含设备安装及与天然气管道连接费用），被告尽快筹措资金将业主购买壁挂炉的费用予以返还。2016年10月31日，永宁县众安物业服务有限公司向业主发出通知，以被告拖欠员工工资及绿化等水电维修款，停办正常业务。后双方为违约金、基础设施、设备、物业等问题发生纠纷，双方协商未果，故原告向本院提起诉讼。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《青年城违约金调解方案》，是双方真实意思表示，内容符合法律规定，系有效合同，原、被告均应按照合同约定认真履行。原告按合同约定交付了全部购房款后，被告未能按照合同约定的期限交付房屋，应当承担违约责任。对于违约金的赔付标准，依据双方达成的《青年城违约金调解方案》的约定，被告应当按照原告缴纳购房款302313元，以每日万分之一自2014年12月31日起至出具房屋竣工备案表之日的标准予以赔付，并按照约定协助原告办理房屋登记及土地使用证、承担办理登记手续的费用。对于壁挂炉费用问题，因合同附件四约定采暖方式采用天然气壁挂炉地热辐射系统，且被告向全体业主发布通知，领取壁挂炉的价格为3500元，如自己购买的则予以返还，故原告的该项诉讼请求本院予以支持。原告要求逾期交房违约金计算至办完产权证及土地使用权证没有合同和法律依据，超出约定期限部分本院不予支持；原告要求被告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按国家统一住宅土地使用地年限70年的标准为原告办理《土地使用权证》，因合同约定涉案房屋为商业用房，且被告销售的房屋用途和属性系由行政部门确定，房屋所属土地使用权年限也由相关部门按照国家规定确定，不属于民事案件审理的范围，故对原告的该两项诉讼请求，本院不予支持；原告要求被告按合同约定履行和完善公共配套附属设施，公共配套附属设施涉及众多业主权益，被告应尽快予以完善，但涉案房屋尚未通过竣工验收，尚不具备履行条件，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，对原告的第1、2、4项诉讼请求予以支持，对其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告宁夏蓝山投资置业有限公司于本判决生效后十日内向原告王某某支付逾期交房违约金24487元（暂算至2017年3月21日止，后续逾期违约金按照日万分之一计算至房屋竣工备案之日）二、被告宁夏蓝山投资置业有限公司于本判决生效后十日内协助原告王某某办理蓝山青年城31幢3单元201号房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》，并按约定承担相应费用；三、被告宁夏蓝山投资置业有限公司于本判决生效后十日内向原告王某某支付购买、安装燃气壁挂炉费用3500元；四、驳回原告王某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，减半收取计250元，由被告宁夏蓝山投资置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 董波二〇一七年五月十八日书记员 李涛 关注公众号“”