（2017）内08民终441号

裁判日期: 2017-05-18

公开日期: 2017-07-14

案件名称

杭锦后旗海龙房地产开发有限责任公司与国奇珍、李微、李葆、何玉凤房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

法院

内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院

所属地区

内蒙古自治区巴彦淖尔市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杭锦后旗海龙房地产开发有限责任公司,国奇珍,李微,李葆,何玉凤

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2017）内08民终441号上诉人（原审被告）：杭锦后旗海龙房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古杭锦后旗陕坝镇三线路口。法定代表人：李海龙��公司董事长。委托诉讼代理人：刘磊，公司经理，委托诉讼代理人:苏建军，内蒙古民胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：国奇珍，男，汉族，现住内蒙古杭锦后旗。被上诉人（原审原告）：李微，女，汉族，现住内蒙古杭锦后旗头道桥镇。被上诉人（原审原告）：李葆，男，汉族，现住内蒙古杭锦后旗。被上诉人（原审原告）：何玉凤，女，汉族，，现住内蒙古杭锦后旗。四被上诉人委托诉讼代理人：刘凤林，杭锦后旗148法律服务所法律工作者。上诉人杭锦后旗海龙房地产开发有限责任公司（以下简称海龙公司）因与被上诉人国奇珍、李微、李葆、何玉凤房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区杭锦后旗人民法院（2016）内0826民初2098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日受理后，依法组成合议庭，于2017年5月18日公开开庭进行了审理。上诉人海龙公司的委托诉讼代理人刘磊、苏建军，被上诉人李葆及其与国奇珍、李微、何玉凤的委托诉讼代理人刘凤林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海龙公司上诉请求：1、撤销杭锦后旗人民法院（2016）内0826民初2098号民事判决；2、依法改判或发回重审；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本��释第八条的规定处理。根据上述第七条及国有土地上房屋征收与补偿条例规定，承担责任的主体是拆迁人“房屋征收部门”，因此一审被告主体不当。房屋征收部门根据棚户区改造发出公告征收房屋，国有土地上房屋征收与补偿条例规定房屋征收、拆迁、补偿、安置等的主体是作出房屋征收决定的市县人民政府。上诉人通过人民政府土地出让取得了该宗土地，进行房地产开发，所以上诉人并不是房屋征收、拆迁、补偿、安置等的主体。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知��受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。根据上述第八条，解除合同必须是导致商品房买卖合同目的的不能实现，无法取得房屋的，而上诉人在同一位置有房屋可供履行，是被上诉人拒绝接收，因此上诉人不存在违约、不履行，也不存在一房二卖的情形。根据上述第八条规定返还的是已付购房款，被上诉人的“购房款”应当是其房屋被房屋征收部门拆迁时的房屋及土地的评估价值，而被上诉人单方委托评估机构对现有房屋的价值进行评估，不符合该解释的规定，现有房屋的价值不应当成为已付购房款，且被拆迁的房屋根据产权证、房屋的结构、面积完全可以评估价值。被上诉人在一审中的诉讼请求是要求赔偿拆迁房屋损失2414800元，而一审判决的结果与被上诉人在一审中的诉讼请求完全不同，是一审法院变更��当事人的诉讼请求，是明显的超裁。被上诉人在一审中的诉讼请求表述是赔偿拆迁房屋损失，一审判决的表述是赔偿拆迁补偿款，拆迁房屋损失及拆迁补偿款应当依照拆迁时房屋价值计算。关于承担一倍的赔偿责任明显过高，应根据主观过错及违约程度、损失的大小、经济状况、收入情况等确定。国奇珍、李微、李葆、何玉凤辩称，上诉请求没有事实和法律依据，其上诉请求应予驳回。国奇珍、李微、李葆、何玉凤向一审法院起诉请求：1、依法解除原告与被告签订的《时代花园房屋拆迁回迁协议书》，被告赔偿拆除房屋损失2414800元；2、被告从2015年1月1日起按500元/月给付原告房屋租费、门店房租费2万元/年，直至《时代花园房屋拆迁回迁协议书》解除之日止。一审法院认定事实：2013年9月12日，原告国奇珍、李微、李葆、何玉凤与被��海龙公司签订《时代花园房屋拆迁回迁协议书》，约定被告将原告的房屋拆迁，双方实行产权调换，被告给原告回迁时代花园二期新建步梯7号楼3单元2层东户115平方米和4号楼2单元2层东户115平方米住房两套，置换临三线路北大门东侧第一门店100平方米，回迁房屋交付时间为2014年12月30日，如不能按期交房，被告从2015年1月1日起每月每户支付住房房租费500元、门店按当年租金补偿。协议签订后，被告将原告的房屋拆除，并建起回迁房。但被告并没有如约履行交房义务，而是把原本约定回迁给原告的时代花园7号楼3单元202室和4号楼2单元202室以及三线路北大门东侧第一底店均回迁或出售给了其他人。另查明，2016年8月8日，杭锦后旗华耀房地产价格评估事务所根据杭锦后旗法律援助中心的委托作出《房地产估价报告》，对杭锦后旗陕坝镇新建街时代花园小区周边��建商铺和商品房现行市场价评估，评估报告结论为新建商铺销售单价6748元/平米，1-6层新建商品楼均价2158元/平米，二层单价为2300元/平米。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。原被告双方于2013年9月12日签订的《时代花园房屋拆迁回迁协议书》属以物易物的互易合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十五条的规定，可参照买卖合同的有关规定处理。上述协议就补偿方式、安置用房的面积、楼层结构、座落位置、回迁期限进行了明确约定，该协议对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务，如一方不履行协议或履行协议不符合约定的，应当按照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定由违约方承担继续履行、采取��救措施或赔偿损失等违约责任，符合约定或法定解除条件的，当事人可以解除合同并由违约方承担违约责任。被告海龙公司将原告李葆等4人房屋拆除后，把本应回迁给原告的房屋回迁或出售给他人，致使原告合同目的不能实现，原告要求解除双方签订的《时代花园房屋拆迁回迁协议书》的诉讼请求所依据的事实和理由符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的法定情形，本院予以准许，解除时间为起诉状副本送达之日，即2016年9月7日。被告海龙公司将原告房屋拆除后，把本应回迁给原告的房屋回迁或出售给他人，属违约行为，应承担相应的民事责任。原告要求被告海龙公司赔偿房屋拆迁补偿款并承担房屋拆迁补偿款一倍的赔偿责任，共计2414800元的诉讼请求，由于被拆除房屋已经灭失且本案属于以物易物的互易合同，应当按照评估的回迁房屋价值��认定房屋拆迁补偿款，根据《房地产估价报告》评估新建商铺销售单价为6748元/平米，二层住宅单价为2300元/平米。《时代花园房屋拆迁回迁协议书》解除后，被告海龙公司应赔偿原告李葆等4人房屋拆迁补偿款为1203800元（计算办法为：回迁商品楼评估单价2300元/㎡×应回迁面积230㎡＋回迁商铺评估单价6748元/㎡×应回迁面积100㎡=1203800元），并承担房屋拆迁补偿款一倍的赔偿责任，以上两项的合计金额应为2407600元，原告超出部分的诉讼请求本院不予支持。同时，合同的权利义务终止，不影响合同中结算条款的效力，原被告双方在《时代花园房屋拆迁回迁协议书》中约定了不能按时交付回迁房的租金计算办法，由于被告海龙公司未能按照约定在2014年12月30日交付房屋，被告海龙公司应按照约定每户承担500元/月的房租，并按照约定承担门店的租金。经调查该门店的租赁费为每年2万元，被告对此也表示认可，故原告关于房租费的诉讼请求合法有据，本院予以支持。原告李葆等4人主张从2015年1月1日起至解除合同之日（2016年9月7日）按上述方法计算房屋租金为20200元，门店租金为33333元，合计53533元。被告海龙公司提出房屋在回迁过程中按照回迁面积进行了相应调整，被告不应承担租金和购房款一倍的赔偿责任的辩解。按照法律规定当事人协商一致的，可以变更合同。被告单方调整回迁房的行为，原告在庭审中明确表示不同意，因此对被告的辩解，本院不予采纳。综上所述，原告诉讼请求合理部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条第二项规��，判决如下：一、解除原告国奇珍、李微、李葆、何玉凤与被告杭锦后旗海龙房地产开发有限责任公司于2013年9月12日签订的《时代花园房屋拆迁回迁协议书》，解除时间为2016年9月7日；二、被告杭锦后旗海龙房地产开发有限责任公司赔偿原告国奇珍、李微、李葆、何玉凤房屋拆迁补偿款1203800元；三、被告杭锦后旗海龙房地产开发有限责任公司承担原告国奇珍、李微、李葆、何玉凤房屋拆迁补偿款一倍的赔偿责任1203800元；四、被告杭锦后旗海龙房地产开发有限责任公司给付原告国奇珍、李微、李葆、何玉凤房屋租赁费53533元；五、驳回原告国奇珍、李微、李葆、何玉凤的其他诉讼请求。本判决的履行期限为判决生效后十日内。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费26226元，评估费1000元，保全费5000元，由原告国奇珍、李微、李葆、何玉凤承担100元，由被告杭锦后旗海龙房地产开发有限责任公司承担32126元。二审期间，双方均无新证据提交。经二审审理查明的事实与一审相同，本院予以确认。另查明，2013年9月12日双方签订《时代花园房屋拆迁回迁协议书》第九条内容为：1、须保证所需面积，如小于100平米须按回迁价的2倍补偿。如大于100平米，所超面积按回迁价计算补偿。2、所要门点位置临三线路北大门东侧第一底店。3、如不能按期交房，需按当年租金补偿。另外，二审庭审笔录记载“审：上诉人，回迁协议中约定的2套住房1套门店现在能否给被上诉人交付？上诉人：协议中约定的房屋交付不了，可以交付同等位置、同等楼层的房屋。审：交付回迁协议之外房��是否同意接受？被上诉人：不同意。”本院认为，本案争议焦点：1、双方签订的回迁协议书应否解除。2、上诉人应否按回迁房屋的价格支付拆迁补偿款。3、上诉人应否承担一倍的赔偿责任。1、双方签订的回迁协议书应否解除。经审查，2013年9月12日双方签订《时代花园房屋拆迁回迁协议书》，上诉人将被上诉人的房屋拆迁，却将回迁给被上诉人的时代花园7号楼3单元202室和4号楼2单元202室以及三线路北大门东侧第一底店均回迁或出售给了其他人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求解除��迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”及第八条第二项“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同。”的规定，被上诉人请求解除回迁协议书应予支持。2、上诉人应否按回迁房屋的价格支付拆迁补偿款。经审查，上诉人将回迁给被上诉人的2套住房及门点均回迁或出售给其他人，导致无法向被上诉人交付约定的回迁房，按回迁房屋的价格支付拆迁补偿款公平合理，原审按回迁商品楼评估价格认定回迁房屋的价格并无不妥。另外，根据双方所签《时代花园房屋拆迁回迁协议书》第九条“1、须保证所需面积，如小于100平米须按回迁价的2倍补偿。”的约定，上诉人亦应按回迁价支付补偿款。3、上诉人应否承担一倍的��偿责任。经审查，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的规定，被上诉人可以请求被上诉人承担回迁房屋价格一倍的赔偿责任，原审判决被上诉人承担一倍的赔偿责任亦符合法律规定。另外，根据《时代花园房屋拆迁回迁协议书》第九条“1、须保证所需面积，如小于100平米须按回迁价的2倍补偿。”的约定，上诉人亦应承担门点回迁价一倍的补偿责任。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应��维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26226元，由上诉人杭锦后旗海龙房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长　张　宇审判员　李元军审判员　付桂梅二〇一七年五月十八日书记员　邬竟夫搜索“”