（2017）苏03民终2922号

裁判日期: 2017-05-18

公开日期: 2017-06-16

案件名称

睢宁县华鑫电子厂与胡浩房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省徐州市中级人民法院

所属地区

江苏省徐州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

睢宁县华鑫电子厂,胡浩

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条

全文

江苏省徐州市中级人民法院民事判决书（2017）苏03民终2922号上诉人（原审原告）：睢宁县华鑫电子厂，住所地睢宁县金城街道吊桥村104国道西侧。投资人：王磊，该厂厂长。委托诉讼代理人：姚军，睢宁县城关法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：胡浩，男，1974年12月19日生，汉族，农民，住睢宁县。委托诉讼代理人：钦成卫，江苏熊运栋律师事务所律师。上诉人睢宁县华鑫电子厂（以下简称华鑫电子厂）因与被上诉人胡浩房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省睢宁县人民法院（2016）苏0324民初3235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日立案受理后，依法组成合议庭于2017年5月3日进行审理。上诉人华鑫电子厂的委托诉讼代理人姚军，被上诉人胡浩的委托诉讼代理人钦成卫到庭参加询问。本案现已审理终结。华鑫电子厂上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实与理由：1、原审法院认定事实错误。上诉人和被上诉人之间的租赁合同第一年的届满日期为2012年8月25日，后因被上诉人不履行合同义务，上诉人解除合同，并限期15日搬出场地。但被上诉人没有及时让出场地，继续占有使用至2013年5月22日。这期间涉案场地有被上诉人占有并安排人看管。原审法院认定被上诉人占有涉案场地期限为28天没有依据。2、原审法院认定被上诉人并未占有涉案场地，只是占用场地，而其对占有和占用没有进行释明。即便被上诉人占用涉案场地也应当支付占用费用。被上诉人胡浩答辩称：一审中上诉人未提供有效证据证明被上诉人于2013年5月才让出房屋的事实。其提供的证人证言能够证明涉案场地已被上诉人实际控制。被上诉人申请调取的出警记录等证据能够证明双方在2012年8月30日、31日两次发生争执后升级为相互殴打，致使被上诉人受伤。上诉人在2012年9月6日发出解除合同通知书，限被上诉人十五日搬出。在这种情况下上诉人不会让被上诉人继续支配涉案房屋至2013年5月份。综上一审认定事实并无不当，请二审予以维持。华鑫电子厂原审诉讼请求：1.判令胡浩给付所欠租金33750元；2．由胡浩承担该案的诉讼费用。一审法院认定事实：华鑫电子厂与胡浩于2011年8月6日签订了《场地租赁合同》，华鑫电子厂将其坐落在睢宁县睢城镇吊桥村华鑫电子厂的场地租给胡浩告使用。双方约定“……第二条：租赁期限。租赁期年限16年。租赁期自2011年8月25日起至2027年8月24日止。第三条：租金及租金的缴纳期限。租金每年计人民币45000元……”合同签订后，胡浩向华鑫电子厂缴纳一年的租金人民币45000元。2012年8月30日、8月31日，双方因缴纳下一年的租金问题，相互争执，进而发生殴打，睢宁县公安局经济开发区派出所民警赶往现场进行调解处理。2012年9月6日，华鑫电子厂向胡浩发出了解除合同通知书，该通知书明确表述“限你15日之内搬出厂地”。2013年5月22日，胡浩向华鑫电子厂证人邱某书写书面字据一张，载明“我所有的东西以（应为‘已’）拉走，原厂里东西一件未动（卷帘门未拆）”。在案件审理过程中，华鑫电子厂向法庭提供证人邱某的证言拟证明胡浩在2013年5月22日还占用该场地，证人邱某的主要证词为“我就在涉案场地附近养花、看鱼，王甫臣（××）让我带眼看一下厂子”“写条子当天（即2013年5月22日），胡浩拉完东西后，是我让他给我写的条子”。一审法院认为：对于本案中，胡浩何时返还租赁场地，双方存在争议，华鑫电子厂认为，胡浩系2013年5月22日向华鑫电子厂书写的证明，内容为“我所有的东西以（应为‘已’）拉走，原厂里东西一件未动（卷帘门未拆）”，足以认定胡浩系2013年5月22日才返还租赁场地。而胡浩认为，2012年8月31日双方打过仗后，华鑫电子厂就将厂房大门焊死，致使胡浩无法经营，无奈才从小门将自己所有的东西拉走，2013年5月22日所写的证明，系胡浩前往拆除卷帘门未成才向华鑫电子厂作出的，实际上，胡浩在2012年9月初已经将涉案的租赁场地返还华鑫电子厂。而华鑫电子厂并不认可其将涉案的场地的大门焊死，向法院陈述其并没有将涉案大门焊上，只因胡浩将大门损坏了，而修理涉案大门的。该院认为，双方之间订立的《租赁合同》，在双方租赁一年时间刚满，因下一年租金问题，双方于2012年8月30日、31日连续发生争执，继而发展成双方相互殴打。现在双方均不认可己方在发生争执之后对涉案的场地进行控制，而是由对方实际控制着涉案场地的。从法庭查明的情况来看，鉴于华鑫电子厂曾于2012年9月6日向胡浩发出了解除合同通知书，该通知书明确表述“限你15日之内搬出厂地”。而之后，双方之间因本案所发生的争执就基本停息。因此，除非华鑫电子厂有证据证明胡浩在2012年9月21日后还实际占有涉案场地，否则，应当认定华鑫电子厂限定期限的最后一日实际上已经占有涉案场地。一审法院认为，民法上“占有”与“占用”并不是一回事，占有是指对物的实际占领、控制的权利，实际上并不要求占有人必须有亲自支配的必要，通过他人之媒介，也可以占有。从该案华鑫电子厂提供的证人邱某的证言来看，在胡浩写条子之前，就让证人对涉案场所进行看管，华鑫电子厂实际上通过证人这一占有辅助人对涉案的场地进行占领、控制。胡浩并没有占有该涉案场地，仅仅应为其财产并没有按时拉走，实际占用了涉案的场地，但胡浩并不能实际控制涉案场地，否则，胡浩也不应向证人书写“条子”。依法成立的合同，受到法律的保护，当事人应当严格按照合同约定履行自己的义务。该案涉案合同在履行的过程中，因租金问题，双方发生争执，继而相互殴打，华鑫电子厂向胡浩发出了《解除合同通知书》，之后双方均以自己的行为表明未履行上述合同。因此，涉案合同实际上已经解除。虽然本案在审理的过程中，双方均称系对方违约造成的，但鉴于涉案合同并未约定违约责任和损失的赔偿方法，现在华鑫电子厂诉讼请求亦未对此进行要求，因此，在本案中讨论是谁违约造成合同解除，已无必要。现华鑫电子厂要求胡浩在第一年租赁期满后按照合同约定支付占有涉案场地的租金，符合法律规定，本院应予支持。根据本案查明的事实（见本院上述对争议事实的认定部分），被告胡浩应按照双方约定的租金标准（即年租金45000元），支付2012年8月25日至2012年9月21日的租金，即：45000元/年×（28天/365天）=3452元。综上，一审法院判决：一、胡浩于判决生效后十日内向睢宁县华鑫电子厂支付所欠租金人民币3452元；二、驳回睢宁县华鑫电子厂其他诉讼请求。案件受理费人民币644元，由华鑫电子厂负担人民币594元，胡浩负担人民币50元。二审期间，双方当事人均向本院未提交新证据。本案庭审中，被上诉人胡浩认可收到上诉人华鑫电子厂发出的解除合同通知书后同意解除双方的租赁合同。二审中，双方当事人共同确认涉案《场地租赁合同》于2012年9月21日解除。本院查明的案件事实与一审法院查明事实一致。本院认为：本案中双方当事人共同确认涉案《场地租赁合同》于2012年9月21日解除。因此，对于合同解除后华鑫电子厂所主张的款项，实质上属于合同解除后因逾期腾房给其所造成的损失。一审中，华鑫电子厂并未明确该部分款项的法律关系性质，一审法院根据华鑫电子厂的诉讼请求判令胡浩支付合同解除前即2012年8月25日至2012年9月21日的租金3452元并无不当。关于一审判决对涉案租赁合同解除后涉案租赁场地有谁占有、胡浩是否仍继续使用房屋的问题所作的认定，因上诉人与被上诉人对此争议较大，且与一审法院判决支付租金所需查明的要件事实无关，本院不作确认。对此，当事人可另行主张权利。综上，华鑫电子厂的上诉请求不能成立，一审判决胡浩支付2012年8月25日至2012年9月21日的租金3452元并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费594元，由上诉人睢宁县华鑫电子厂承担。本判决为终审判决。审　判　长　　郭　宏代理审判员　　汪佩建代理审判员　　张　涛二〇一七年五月十八日书　记　员　　蒋慧娟百度搜索“”