（2017）京01民终3196号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-05-23
案件名称
赵威与北京北邮物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵威,北京北邮物业管理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终3196号上诉人（原审被告）:赵威，男，1969年1月22日出生，汉族，东方时讯传媒广告（北京）有限公司总经理，住北京市东城区。委托诉讼代理人：尤宝柱，北京市威创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:北京北邮物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区莲花池东路126号A座303室。法定代表人：李会健，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑敏，北京市炜衡律师事务所律师。上诉人赵威与被上诉人北京北邮物业管理有限责任公司（以下简称北邮物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初27313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，合议庭经过阅卷、调查和询问当事人后，不开庭审理了本案。现已审理终结。赵威的上诉请求：请求撤销一审法院判决，依法改判或者发回重审。事实和理由：物业服务合同仅仅是书面证据，不能证明被上诉人全面履行了物业服务，事实上，北邮物业公司公司的物业服务未达到合同约定的北京住宅物业服务等级三级规范标准，我已经提供了相应证据，一审法院视而不见。综上，我认为对于物业费用应该酌减。北邮物业公司辩称，同意一审法院判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。上诉人有交费的义务，我们尽到了相应的物业服务义务，一审法院审理时我公司已经做出回应。北邮物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令赵威支付拖欠的2014、2015两年的物业费共计7504.8元；2、请求判令赵威支付违约金共计7778.7元（按照《X小区物业服务合同》的约定，每逾期一日按欠费部分每日千分之三的标准向北邮物业公司支付违约金。违约金计算日期暂记至2016年6月12日，此后直至物业费付清之日止的违约金仍在请求范围内），上述共计15283.5元；3、诉讼费由赵威承担。一审法院认定事实：赵威系北京市海淀区X小区X室房屋的所有权人，房屋建筑面积为112.8平方米。2004年8月24日，赵威取得涉案房屋的房屋权属证书。2012年3月，北京市海淀区X小区业主委员会（甲方，以下简称业委会）、北京金宝联物业管理有限公司（乙方，以下简称金宝联物业公司）与北邮物业公司（丙方）签订《物业管理项目移交验收协议》及《交接补充协议》，三方约定于2012年3月8日在甲方的监督下，乙方和丙方办理物业管理项目移交验收工作。《交接补充协议》第1条约定：北邮物业公司合法收取2012年1月至2月全部物业费。第5条约定：金宝联物业公司同意将已收取2012年部分业主预交的物业费人民币5万元转交北邮物业公司，同时金宝联物业公司同意自动放弃2012年1-2月物业费的权益。其后，北邮物业公司与X小区前任物业公司金宝联物业公司之间依据《物业管理项目移交验收协议》、《交接补充协议》办理了交接手续。2012年6月7日，北邮物业公司（乙方）与业委会（甲方）签订《X小区物业服务合同》，约定由北邮物业公司为X小区提供物业服务，物业服务期限为3年，自2012年6月8日至2015年6月7日，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为高层住宅2.5元/平方米·月。业主违反合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按欠费部分每日千分之三的标准向乙方支付违约金。乙方按《住宅物业服务标准》中的三级物业服务标准进行服务。2015年6月8日，北邮物业公司（乙方）与业委会（甲方）又续签《X小区物业服务合同》，将服务期限变更为2015年6月8日至2018年6月7日，其他条款未有变更。2016年3月15日，北邮物业公司表示其向赵威所在地址X房屋邮寄送达律师函，催要物业管理费。赵威表示并未收到。现赵威未缴纳2014年1月1日至2015年12月31日的相应物业管理费。另，北邮物业公司要求赵威按照每日千分之三的标准支付自2014年1月30日至物业费付清之日止的违约金。就物业费的具体计算方法，北邮物业公司表示物业费的收费标准系2.5元/平方米/月加上公摊面积0.25元/平方米/月，共计2.75元/平方米/月。除此之外，还有每年30元卫生费。对此，赵威只认可合同中约定的2.5元/平方米/月的标准。就物业费的计算标准中包含公摊面积的费用及卫生费，在合同中未有明确约定。庭审中,赵威表示不同意缴纳前述物业费，抗辩理由是北邮物业公司提供的物业服务存在私搭乱建、卫生问题、服务不规范等瑕疵，未达到合同中的三级物业的服务标准。就此赵威向法院提交了楼顶基站、墙面状况、私搭乱建等情况的照片，北邮物业公司对此均不予认可。一审法院认为，《X小区物业服务合同》系X小区业委会与北邮物业公司的真实意思表示，且协议内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《物业管理项目移交验收协议》、《交接补充协议》及《X小区物业服务合同》，北邮物业公司有权向业主收取2014年及2015年的物业管理费。作为X小区业主，赵威未履行支付相应物业费的义务，应承担相应的法律责任。现北邮物业公司要求赵威支付物业费之诉讼请求，于法有据，法院予以支持。具体物业费数额，法院将根据合同约定依法予以确定，北邮物业公司辩称物业费的计算标准中应包含公摊面积的费用及卫生费，在合同中未有明确约定，赵威亦予以否认，法院无法采信。北邮物业公司要求赵威支付违约金之请求，因合同中并未约定物业费的支付期限，故对其上述请求，法院不予支持。赵威主张因北邮物业公司存在物业服务瑕疵而不同意缴纳前述物业费的抗辩理由不足以对抗其应承担的缴纳物业管理费的主要义务，故法院对其抗辩理由不予采信。同时，北邮物业公司应进一步完善物业服务，提交服务质量。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条规定，判决：一、赵威于判决生效后十日给付北京北邮物业管理有限责任公司所欠二0一四年一月一日至二0一五年十二月三十一日期间的物业费共计六千七百六十八元。二、驳回北京北邮物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中当事人没有提交新证据。经审查，一审法院查明的事实正确,本院予以确认。本院认为，北邮物业公司与业委会签订的《X小区物业服务合同》合法有效，在北邮物业公司履行完相应的物业服务事项后，赵威理应交纳物业服务费用。物业服务是维护小区正常运转的持续性、多方位服务，评价物业服务质量应从持续角度衡量其是否影响了业主基本居住利益，是否对业主生活构成较大影响。本案中，虽然赵威提供了一些证据材料，但从照片中可以看到，北邮物业公司没有在涉及小区环境、安保、公共设施维护维修方面存在持续性较为严重的瑕疵，虽然个别问题需要整改，但不能认为北邮物业公司有严重违反合同约定的行为，故赵威拒绝交纳物业费的理由不能成立。北邮物业公司在今后的物业服务中，应认真听取业主意见，积极做好与业主沟通，不断完善自己的服务内容。综上所述，一审法院判决认定事实清楚，适用法确，应予维持。赵威的上诉请求和理由，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费五十元，由赵威负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张永钢审 判 员 张兰珠审 判 员 王国庆二〇一七年五月十七日法官助理 刘雅璠书 记 员 姜雨蕾书 记 员 张颖岚 关注公众号“”