（2017）湘0624民初455号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-10-25
案件名称
湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司与周建辉、张令物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
湘阴县人民法院
所属地区
湘阴县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司,周建辉,张令
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条，第七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款
全文
湖南省湘阴县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0624民初455号原告：湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司。住所地：湘阴县文星镇安邦华城蓉馨苑*栋。法定代表人：田亚波，总经理。委托代理人：瞿思（一般代理），湖南言顺律师事务所律师。委托代理人：蒋丽群，女，1970年5月20日出生，住汉族，公司员工。被告：周建辉，男，1970年3月13日出生，汉族，住湖南省湘阴县。被告：张令，女，1968年7月8日出生，汉族，1968年7月8日出生，汉族，湖南省湘阴县，两被告共同委托代理人：朱铂（特别授权），湘阴县南湖法律服务所法律工作者。原告湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司（以下简称吉祥物业）与被告周建辉、张令物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人瞿思、被告周建辉、张令及委托代理人朱铂到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告吉祥物业向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付2015年7月1日至2016年12月31日共计18个月物业管理费共计19274元；2、请求法院判令被告按照每日应付物业管理费金额的千分之二支付逾期缴纳物业管理费滞纳金，截止2016年12月31日应支付滞纳金9849元；3、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是湘阴县文星镇先锋路宗棠商业步行街项目的物业管理服务公司，被告周建辉、张令是原告所管理的宗棠商业步行街的业主，被告于2010年9月26日与开发商湘阴县鑫泰房地产开发有限公司签订了《湘阴县商品房预售合同》，购得宗棠商业步行街第27东202房屋，其建筑面积为713.84㎡。被告在接收该物业时明确理解并承诺《前期物业服务协议》的全部内容，履行业��权利义务。依据《前期物业服务协议》第五条、第八条及湖南省服务价格登记证来约定物业管理服务费标准，被告按建筑面积每平方米每月人民币1.5元的标准缴纳物业管理费，如被告逾期付款，滞纳金的收取标准为每日按应付物业费金额的千分之二计算，按日从应付日计算至支付日。合同生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2015年7月至2016年12月，被告共欠物业费19273.68元，滞纳金计算至2016年12月31日为9849元，原告多次对其书面及上门催缴，均无效果，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告周建辉、张令辩称，1、《前期物业服务合同》是被告与开发商签订的；2、物业管理服务严重不达标；3、房屋漏水，房子已出租给泰福家居博览中心，物业费与被告无关，并且物业公司给承租人造成了损失，多次向原告反映，原告置之不理；4、被告的卫生费交给环卫所，被告的门面不属于原告的物业收费范围；5、好润佳超市占用宗棠步行街公共部分，占用公共部分的过道；6《前期物业服务协议》被告并没有签字，根据合同的相对性，被告不是合同相对人，不应当承担相应的义务。经审理查明，原告吉祥物业是2009年9月14日注册登记的物业管理服务有限责任公司，期限至2019年9月13日。2010年9月8日，原告吉祥物业与开发商湘阴县鑫泰房地产开发有限公司签订《宗棠商业步行街物业服务合同》，协议约定吉祥物业为湘阴县宗棠商业步行街的物业管理公司。2013年8月22日，开发商湘阴县鑫泰房地产开发有限公司与被告周建辉、张令签订《湘阴县商品房预售合同》，购买了鑫泰房地产开发有限公司开发的宗棠商业步行街第27栋202号房屋（系商铺），其建筑面积为713.84㎡。两被告与鑫泰房地产开发公司在合同的第十九条、第二十条中明确约定“买受人同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，同意按照本合同第十九条约定于前期物业服务企业签订物业服务合同，并按照合同约定的价格和方式交纳物业服务费用；并同意遵守业主临时规约。”原告提供的《前期物业服务协议》中载明，原告物业管理服务内容为房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施及其运行的维护和管理、环境卫生及绿化、秩序维护、交通秩序。被告交纳物业管理服务费用的时间暂定为每月5日，住宅按建筑面积暂定为多层0.6元/月·平方米，高层1.18元/月·平方米，商铺1.5元/月·平方米，物业管理服务费用标准按政府指导价调整。周建辉和张令没有在前期物业服务协议上签名。2014年3月1日，两被告将所购买的商铺出租给案外人泰福家居博览中心(以下简称泰福家居)用于经营家俱，原告提供了两张物业服务费收款收据，证明泰福家居于2014年1月27日向原告交纳了2014年1月1日至2015年1月1日的物业费30000元，于2015年5月28日向原告交纳了物业费10000元。被告表示，他们没有向与原告签订物业服务合同，没有交过费用给物业公司，也没有要家俱城代其交纳物业服务费。2015年5月28日后，两被告和泰福家居都没有向原告交纳物业管理费，原告于2016年6月20日、2016年8月25日向泰福家居送达物业费用催缴通知，并于2017年2月份向两被告及其他未交物业费的业主发送了律师函。两被告认为他们与原告并无物业服务合同关系，且原告未尽到物业管理服务的义务，自己不应缴纳物业管理费，拒不缴纳物业费，故原告吉祥物业于2017年3月9日向本院提起诉讼。以上事实，有原告提供的《湘阴县商品房预售合��》、《宗棠商业步行街物业服务合同》、工作函、报告单、收款收据，被告提供的照片、租赁合同以及本院的庭审笔录等证据予以佐证证实，足以认定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，吉祥物业与周建辉、张令之间虽未直接签订《前期物业服务协议》和签署《业主规约》、《承诺书》，但原告与开发商鑫泰房地产开发公司签订了物业服务合同，两被告共同购买了鑫泰房地产开发公司开发的的商铺，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中原告与湘阴县鑫泰房地产开发有限公司���订《宗棠商业步行街物业服务合同》系建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同，而被告系宗棠商业街的业主，故该《前期物业服务协议》、《业主规约》对原、被告双方均具有约束力。根据原告提供的收款收据看，在2015年5月28日前的物业费是两被告商铺的承租人泰福家居所交纳，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。即使之前的物业费是由案外人泰福家居所交纳，但根据上述规定，原告仍有要求作为业主的两被告交纳物业费的权利。故本院对被告提出的商铺已经出租给泰富家居博览中心，交纳物业管理费与被告无关的抗辩理由依法不予采纳。湘阴县鑫泰房地产开发有限公司将其开发的小区物业交给原告吉祥物业进行管理。吉祥物业按照物业管理服务内容进行了有效的管理服务，周建辉、张令作为业主，自2015年7月1日起，一直未按协议约定按时交纳物业管理费，未履行合同义务，虽然被告认为原告没有履行物业管理服务的义务，才拒交物业管理费，但被告提供的证据不能证明原告未尽到管理服务义务，两被告单方面拒交物业管理费用的行为，已构成违约，应按合同约定承担物业管理费的支付义务，故对原告吉祥物业要求被告周建辉、张令支付物业管理费的诉讼请求本院予以支持。根据《前期物业服务协议》，商铺物业费收费标准为1.5元/月·平方米，周建辉、张令应交的物业费为713.84平方米×1.5元/月/平方米×18个月＝19274元（自2015年7月1日至2016年12月31日共计18个月）。原告主张由被告按照前期物业服务协议中约定的按日加收应交纳金额的千分之二标准支付违约金，但原、被告之间并未签订前期物业服务协议，两被告与建设单位鑫泰房地产开发公司所签订的商品房买卖合同中并未对前期物业服务的内容进行明确约定，前期物业服务协议中的违约责任条款对两被告不具有约束力，对原告要求两被告支付逾期交纳物业管理费滞纳金的主张，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、限被告周建辉、张令于本判决书生效后十日内，支付原告湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司物业管理费19274元；二、驳回原告湖南楠竹��吉祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费530元，由被告周建辉、张令承担426元，原告湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司承担104元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员 钟 玲二〇一七年五月十七日书记员 陈亚雄附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、���密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《业主规约》中约定，未能按时足额交纳物业服务费，应自逾期之日起按日千分之二承担违约金，周建辉、张令每年应当交的物业管理费为：713.84平方米×1.5/月/平方米×12个月=12849元，2015年7月1日至2016年7月1日应当承担的违约金为12849元/年×0.002×365天=9379元。2016年7月1日至2016年12月31日的物业管理费为：713.84平方米×1.5/月/平方米×6个月=6424元，期间的违约金为：6424元×0.002×182天=2338元，违约金共计11717元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问��的解释二》第二十九条第二款的规定，当事人约定违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成损失”。本案中两被告应交纳的物业管理费应视为原告的损失，原、被告在物业服务协议中约定的违约金过高，原告主张的违约金已经超过了应交金额的30%，予以核减为应按交金额的30%计算即为19274×30%=5782元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条第二款之规定，判决如下：限被告周建辉、张令于本判决书生效后十日内��支付原告湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司物业管理费19274元；并支付违约金5782元，共计人民币25056元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费530元，由被告周建辉、张令承担426元，原告湖南楠竹山吉祥物业管理有限公司承担104元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员钟玲二0一七年五月十七日书记员陈亚雄附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则���根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业��订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条第二款当事人约定违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成损失” 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