（2017）沪01民终4428号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-06-22
案件名称
汪洁房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周学斌,汪洁
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终4428号上诉人（原审被告）：周学斌，男，1975年3月29日出生，汉族，户籍地浙江省宁波市海曙区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陶强，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汪洁，女，1982年10月16日出生，汉族，户籍地江苏省常州市天宁区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：朱激雷，北京京都（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马永明，北京京都（上海）律师事务所律师。上诉人周学斌因与被上诉人汪洁房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初58676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日受理后，依法组成合议庭，于2017年5月2日公开开庭审理了本案。上诉人周学斌及其委托诉讼代理人陶强，被上诉人汪洁之委托诉讼代理人朱激雷到庭参加诉讼。现已审理终结。上诉人周学斌上诉请求：1、撤销原判主文第二、三、四项判决；2、改判汪洁支付周学斌违约金人民币（下同）20万元和赔偿金80万元；3、判令汪洁负担一审诉讼费用55,650元和二审诉讼费用；4、发回重审或直接改判驳回汪洁的原审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实严重错误和定性错误。二、一审法院适用法律条文错误。三、房屋评估价格不合理。被上诉人汪洁则不同意上诉人周学斌的上诉请求。汪洁向一审法院起诉要求判令：1、解除汪洁与周学斌之间签订的《房地产买卖定金合同》及变更协议；2、周学斌返还定金20万元；3、周学斌返还预付款80万元；4、周学斌以100万元为基数，按银行贷款利率的四倍支付自2016年8月2日起至周学斌实际给付之日止的补偿金（即2016年1月10日变更协议第4条中约定的补偿金，现汪洁自行下调计算标准）；5、周学斌赔偿损失250万元（合同约定的80万元不足以弥补损失）；6、周学斌赔偿汪洁聘请律师的费用5万元。一审法院认定事实如下：上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）所有权人为周学斌。2015年7月30日，就汪洁向周学斌购买系争房屋，汪洁（乙方、买受方）、周学斌（甲方、出售方）、丙方上海A有限公司台儿庄路分公司（丙方、居间方）签订《房地产买卖定金合同》，其中第二条“成交价格”约定，甲、乙双方协商后的实际成交价格为400万元，该价格包括：维修基金、燃气终端、有线电视、室内固定装修及设备。第三条“付款方式和期限”约定，乙方于签订本合同当日向甲方支付20万元作为定金，签订《上海市房地产买卖合同》时抵作房款；2015年8月10日，乙方向甲方支付80万元作为预付购房款；在签订《上海市房地产买卖合同》时，乙方向甲方支付130万元；乙方向银行申请贷款170万元……第四条“相关事宜”约定，甲、乙双方约定，2016年1月31日之前签订《上海市房地产买卖合同》当日，将该房屋交付乙方使用。第六条“违约责任”约定，如甲、乙双方任何一方不履行本合同，或不完全履行本合同的，均构成违约，由违约方向守约方支付20万元的违约金，并赔偿守约方由此产生的一切损失……上述定金合同签订当日，汪洁向周学斌支付定金20万元。2015年8月5日，汪洁向周学斌支付部分房款80万元。2016年1月10日，汪洁、周学斌签订《XX路XX弄XX号XX室房地产买卖变更协议》，将原定网签时间及转让过户时间分别变更为2016年7月30日之前和2016年9月30日之前；违约责任部分变更为……甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为本合同总价款的20%……甲方未能按约定在2016年7月30日之前签订《上海市房地产买卖合同》，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为80万元。甲方应在2016年8月1日向乙方支付赔偿金并退回乙方已支付的定金及房款，逾期则按每日1,000元的标准向乙方支付补偿金，至实际支付之日止。2016年8月上旬，周学斌向汪洁发出通知函，以汪洁违背承诺，未在2016年7月30日之前提供解封资金为由，通知汪洁解除涉案买卖定金合同和买卖变更协议。另查，根据2016年6月23日的上海市房地产登记簿记载信息，系争房屋已无司法查封；根据2016年7月30日的上海市房地产登记簿记载：2016年7月27日，系争房屋上设定了抵押权人为陈某、债权数额为597万元、债务履行期限为2016年7月25日至2016年10月31日的抵押权登记信息。审理中，根据汪洁申请，一审法院委托上海B有限公司对系争房屋价值进行估价，估价结论为：以2016年7月30日为价值时点，系争房屋的价值为640万元。评估费16,650元，由汪洁预缴。汪洁称，在签约时确实知晓系争房屋被查封的事实，但汪洁并未承诺提供资金以解除查封，双方谈过提供解封资金的事，当时汪洁表示若提供资金的，则周学斌应提供担保，但周学斌未同意，故双方未达成一致意见；本案系周学斌违约，其无合同解除权；鉴于上述估价结论，汪洁将诉请5变更为要求周学斌赔偿损失240万元。周学斌为证明自己的主张，提供了2016年5月22日其与中介陶经理的通话录音以及2016年8月1日汪洁、周学斌的通话录音。庭后，汪洁撤回了第4项补偿金的诉请，但保留诉权。一审法院认为：涉案买卖定金合同及变更协议均系汪洁、周学斌双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应遵照履行。本案中，经汪洁与周学斌协商变更，双方最终约定于2016年7月30日之前进行网签。从2016年6月23日的房地产登记信息可见，当时系争房屋上已无司法查封，客观上双方具备了网签条件，但届时周学斌拒绝网签，并于2016年7月27日在系争房屋上设定抵押登记，不久又发函明确表示不再履行买卖合同，周学斌的行为已构成根本违约。汪洁据此主张解除合同、周学斌返还已付款，均具有事实和合同依据，予以支持。周学斌辩称涉案变更协议是在汪洁承诺提供解封资金的情况下签订，否则房价需重新确定，原签订的协议废止。对此，汪洁不认可，涉案变更协议内容未涉及，周学斌提供的录音资料即便属实，内容上也无法证明双方曾就解封资金达成过明确协议。事实上，从汪洁与周学斌的诉辩意见来看，周学斌确曾要求汪洁提供解封资金，双方有过协商，但最终并未达成一致，故周学斌仍应按照之前签订的协议切实履行。周学斌的该项抗辩意见，不予采纳。涉案合同因周学斌违约而解除，汪洁要求周学斌赔偿实际差价损失，具有法律依据。从合同签订至解除，系争房屋价格发生了较大幅度上涨，就具体损失数额，一审法院依据估价结论结合房款支付等合同实际履行情况，酌情确定为200万元。对汪洁诉请主张的律师费，缺乏合同及法律依据，不予支持。审理中，汪洁撤回了补偿金的诉请，系当事人对自身民事诉讼权利的处分，予以准许。一审法院审理后，于二○一七年二月十三日依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，作出判决：一、解除汪洁与周学斌于2015年7月30日就上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《房地产买卖定金合同》及《XX路XX弄XX号XX室房地产买卖变更协议》；二、周学斌于判决生效之日起十日内返还汪洁定金20万元；三、周学斌于判决生效之日起十日内返还汪洁预付房款80万元；四、周学斌于判决生效之日起十日内赔偿汪洁经济损失200万元；五、驳回汪洁的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费34,000元，保全费5,000元，评估费16,650元，合计55,650元，由汪洁负担3,200元，周学斌负担52,450元。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。上诉人与被上诉人之间所签订的《房地产买卖定金合同》、《XX路XX弄XX号XX室房地产买卖变更协议》，是双方当事人的真实意思表示，该合同的内容未违反法律规定，应确认有效。根据一审法院查明的事实和证据，从2016年6月23日的房地产登记信息可见，当时系争房屋上已无司法查封，客观上双方具备了网签条件，但届时上诉人拒绝网签，并于2016年7月27日在系争房屋上设定抵押登记，不久又发函明确表示不再履行买卖合同，上诉人的行为已构成根本违约，故其应承担由违约而造成的赔偿责任。为此，一审法院依法所作的判决是正确的。上诉人周学斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决尚无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币30,800元，由上诉人周学斌负担。本判决为终审判决。审判长 张薇佳审判员 陈蓓蓉审判员 盛伟玲二〇一七年五月十七日书记员 莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：