（2017）桂02民终242号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-11-08
案件名称
柳州连和房地产开发有限公司、王素梅商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区柳州市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区柳州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
柳州连和房地产开发有限公司,王素梅
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂02民终242号上诉人（原审被告）：柳州连和房地产开发有限公司，住所地：柳州市温州街1号。法定代表人：陈青兰，公司经理。委托诉讼代理人：朱紫燕，公司员工。被上诉人（原审原告）：王素梅，女，汉族，1974年11月3日生，现住广西柳州市城中区，委托诉讼代理人：仇宇书，广西金飞律师事务所律师。上诉人柳州连和房地产开发有限公司（以下简称连和房开）因与被上诉人王素梅商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2016）桂0202民初1070号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后组成由审判员黄昕担任审判长，审判员古龙盘、审判员黄智文参加的合议庭公开开庭审理了本案，代书记员黄习家担任法庭记录。上诉人连和房开的委托诉讼代理人朱紫燕、被上诉人的委托诉讼代理人仇宇书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人连和房开公司上诉请求：1、撤销一审判决，并查明事实依法改判；2、一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认为”上诉人没有提供施工单位或监理单位的签订以证明施工受影响情况，因此不满足双方约定的可以据以延期交房的条件”有误。一审庭审中上诉人依法提交《签证单》及第三方出具的《气象证明》，可以证明因雨天停工的事实。按照《商品房买卖合同》第八条的约定，上述原因的停工或工期延误，属于合同约定的”可据实予以延期交房”的条件。但一审法院对此不予以认定错误。二、一审判决认为上诉人主张延期的起算点应从合同签订之日起算，没有法律依据且不符事实。房屋建筑施工，工程是整体延续的，对于签订合同前工程施工期间的工期延误不计算是不客观的。三、对”中高考”期间，全天禁止建筑工程施工作业。对于中高考的停工，并非上诉人的原因，完全是政府行为的强制性规定而导致的停工。因此停工的天数应予计算。四、工程设计变更造成的工期延误应予计算。工程施工过程中，发现有设计不合理、不安全的地方，为了整个工程的质量和安全，必须对局部进行设计变更，因此导致的工期延期，也应当予以认定。被上诉人王素梅辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。王素梅向一审法院起诉请求：1、判令连和房开支付逾期交房而产生的违约金36737.9元；2、本案诉讼费由连和房开承担。一审法院认定事实，2012年6月28日，王素梅与连和房开签订《商品房买卖合同》，约定王素梅向连和房开购买位于柳州市××大道××号文源华都12-X-X-X号商品房，房屋总价款为775063元。合同第六条和合同附件四第一条共同约定，王素梅选择按揭贷款的方式交付房款，签署合同的同时，王素梅交付总购房款的30%，余款70%申请银行按揭贷款，王素梅应按要求提供办理银行按揭贷款所需的全部资料和费用，并在2012年8月4日前到银行办理完所有按揭贷款手续。否则视为王素梅逾期付款，连和房开可单方解除合同并按合同第七条规定追究王素梅违约责任。合同第七条约定，王素梅未按合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理：(1)逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，王素梅按日向连和房开支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，连和房开有权解除合同。连和房开解除合同的，王素梅按累计应付款2%向被告支付违约金。王素梅愿意继续履行合同的，经连和房开同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，王素梅按日向连和房开支付逾期应付款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第八条约定，连和房开应于2013年12月31日前将经验收合格（经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格）的商品房交付王素梅；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府行为因素影响。买受人未付清所有应付款（含违约金）；3、正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。合同第九条约定除合同第八条规定的特殊情况外，连和房开如未按本合同规定的期限将该商品房交付王素梅使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，连和房开按日向王素梅支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，王素梅有权解除合同。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，连和房开应当书面通知王素梅办理交付手续。双方进行验收交接后，连和房开应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，连和房开还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。连和房开不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，王素梅有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由连和房开承担。由于王素梅的原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：王素梅承诺在连和房开发出房屋交付通知之日起，七日内与连和房开办理房屋交接手续，逾期视为连和房开已将房屋正式完整交付。王素梅依约支付了房屋首付款，于2012年8月3日向贷款银行提交材料办理贷款手续。2014年6月11日，涉案房屋建筑工程的施工、勘察、设计、监理、建设单位共同出具建设工程质量竣工验收意见书，验收结论为工程质量合格。2014年7月3日王素梅领取了房屋钥匙。2014年7月15日，连和房开在《柳州日报》上刊登文源华都紫京城11#、12#楼交房公告，要求业主于2014年7月18日办理收房手续。王素梅认为连和房开逾期交房酿成诉讼。一审法院认为：王素梅、连和房开签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，双方应依约履行各自的权利义务。双方在合同中约定的交房时间为2013年12月31日前，交付的商品房须”经验收合格”。本案中，涉案工程于2014年6月11日经过勘察、设计、施工、监理单位进行质量竣工验收，认定工程质量合格，此时房子已具备了交付条件。双方在合同中并没有约定以柳州市住房和城乡建设委员会的竣工验收备案作为房屋交付的条件，王素梅主张以取得《竣工验收备案表》为交房条件并以此来计算连和房开逾期交房的时间没有合同和法律依据。房屋具备交付条件后，王素梅于2014年7月3日领取房门住宅钥匙，视为连和房开已将房屋交付王素梅。故认定连和房开存在逾期交房的事实，逾期交房期间为2014年1月1日起至2014年7月3日止，共计184天。连和房开辩称王素梅存在逾期付款行为，连和房开可以据此延期交房。关于合同约定的”到银行办理完所有按揭贷款手续”的时间的认定，连和房开认为是贷款合同签订的时间，而王素梅认为是提交材料办理贷款手续的时间。该院认为，按照合同法的相关规定，对格式条款的理解发生争议时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故应当作出有利于王素梅的解释，采信王素梅的主张。王素梅提交的证据足以证明其已经于2012年8月3日向贷款银行提交材料办理贷款手续，并未违反合同约定，故该院对连和房开的该项辩称不予采纳。关于连和房开逾期交房的天数问题。根据合同约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：”……3、正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。”根据《监理日志》并结合柳州市区降水情况气象证明，经统计核算，2012年6月28日至2013年12月31日期间，王素梅所购买的位于柳州市××大道××号文源华都的12栋楼在建设过程中因下雨及高考等原因共停工37.5天。连和房开逾期交房184天，扣除据实予以延期的37.5天后，连和房开实际逾期交房146.5天。依据合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定，连和房开应当向王素梅支付的违约金为22709元（775063元×0.0002×146.5天）综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：柳州连和房地产开发有限公司向王素梅支付逾期交房违约金22709元。本案诉讼费718元（王素梅已预交），由柳州连和房地产开发有限公司承担444元，王素梅承担274元。二审中，双方当事人没有新证据提交，本院确认一审法院查明的事实。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定，应属有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一审法院根据本案中双方签订的《商品房买卖合同》第八条第一款的约定认定上诉人构成逾期交房的事实，双方当事人对该事实的认定并无异议，上诉人仅就延期交房的扣除天数提起意见。对于上诉人称由于气候原因、中高考等因素导致工期延误并主张应当参照《签证单》计算雨天停工，因《签证单》的停工记载与《监理日志》不同，部分《签证单》上记载停工的日期在《监理日志》中依然有施工的记录，因《签证单》与《监理日志》均为上诉人所提供，而两证据存在冲突，应当以对其不利的证据为准，一审法院依据《监理日志》及柳州市区降水情况气象证明已经相应扣除下雨及高考的天数并无不当，上诉人的上诉没有事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人认为延期交房应将全部工程施工期间的雨天停工计算在内的主张，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，合同生效后才对双方当事人产生约束力，在没有特别约定的情况下，不溯及合同生效之前发生的事由。因此扣除符合合同第八条规定据实延期的天数应在合同期内计算而不是在全部工程施工期间内计算，即从双方当事人签订合同之日起至合同约定交房之日止。因此连和房开公司主张将全部工程施工期间的延期事实计算在内没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于上诉人认为因设计发生变更可以延期的主张，上诉人提供的设计变更报建图也只证明设计发生变更的事实，但是否因该设计变更导致工期延期，延期多少天等均无其他证据予以证明，其提交的《签证单》与《监理日志》中均无因设计变更导致工期延长的记载。因此，上诉人主张因设计发生变更可以延期故不应当承担逾期交房的违约责任的观点缺乏事实依据，理由不成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律并无不当，上诉人的上诉理由依据不足，本院不予支持，据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费368元（上诉人已预交），由上诉人柳州连和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄 昕审 判 员 古龙盘审 判 员 黄智文appoint二〇一七年五月十七日代书记员 黄习家 关注公众号“”