（2016）甘0102民初5407号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2018-05-31
案件名称
白某某和董某某;李某某;兰州某公司;甘肃省某协会房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
兰州市城关区人民法院
所属地区
兰州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
白某某,董某某,李某某,兰州某公司,甘肃省某协会
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0102民初5407号原告白某某。委托诉讼代理人：李彦林，甘肃金致诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王卿，甘肃金致诚律师事务所律师。被告董某某。被告李某某，男，1953年1月24日出生，汉族，中国建设银行股份有限公司陇南支行退休职工，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：白喜平（原告之妻），女，1963年5月15日出生，汉族，兰州汽车东站退休职工，住兰州市城关区。第三人：兰州某公司，住所地兰州市城关区。法定代表人：吴正虎，该公司经理。第三人甘肃省某协会，住所地兰州市城关区。法定代表人：田佳义，该协会会长。委托诉讼代理人：杨兴民，甘肃天马律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐爱荣，甘肃天马律师事务所律师。原告白某某与被告董某某、李某某及第三人兰州某公司（以下简称：润世公司）、甘肃省某协会（以下简称：冶金协会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月18日立案后，因案情复杂，本院裁定将本案转为适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告白某某的委托诉讼代理人王卿、被告李某某的委托诉讼代理人白喜平、第三人润世公司的法定代表人吴正虎及第三人冶金协会的委托诉讼代理人唐爱荣到庭参加了诉讼，被告董某某经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白某某向本院提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行原、被告签订的《产权房屋转让协议》，协助原告办理位于兰州市城关区东岗西路583号3单元6层601室（产权证号：兰房权证（城关区）字第4126**号）房屋产权过户登记手续；2、判令被告承担本案各项诉讼费用。事实和理由：原告于2003年11月25日通过第三人润世公司与被告董某某签订《产权房屋转让协议》，约定被告董某某将位于兰州市城关区东岗西路471号3-361室（后该房变更为城关区东岗西路583号3单元6层601室）100%产权有偿转让给原告。协议签订后，原告于2003年11月30日一次性按协议约定向被告董某某的代理人李某某全额支付了购房款12万元，随后被告李某某将款项支付给被告董某某并将房屋及产权证书交付原告。因该房屋系房改房，产权单位即第三人冶金协会（原甘肃省冶金工业局）在房改前占有30%份额，1999年11月10日被告董某某依据房改政策购买了剩余30%产权。但因第三人冶金协会一直未给被告董某某办理100%的产权手续，导致原告无法按合同约定办理房屋过户登记手续。2015年，第三人冶金协会通知被告董某某办理涉案房屋100%产权的过户登记手续，被告董某某告知第三人冶金协会该房屋已经出售给了原告，故第三人冶金协会于2015年7月23日通知原告向其委托办理房屋所有权证的兰州聚安房地产代理有限公司交纳了3230.16元代办费及过户税费。2015年7月30日，被告董某某取得了兰房权证（城关区）字第4126**号房屋所有权证，随后第三人冶金协会根据被告董某某指示将所有权证原件交付给了原告。随即原告要求被告按照协议约定协助办理产权过户手续，被告以各种原因推诿拒绝，故原告诉至本院。被告董某某未进行答辩，但在本院对其询问时，其表示涉案房屋是其于2003年以10万元价格出售给被告李某某的，双方并未签订书面的房屋买卖合同。因当时房屋所有权证尚未办下来，因此被告李某某支付10万元房款后，被告董某某直接将房屋及其名下的70%产权的所有权证等房屋相关手续交付给了被告李某某。至于原告与被告李某某之间的房屋买卖关系，被告董某某并不知情，其与原告之间也不存在房屋买卖关系。2015年左右，涉案房屋的所有权证办理下来后，不知是原告还是被告李某某曾通过电话向被告董某某索要过身份证复印件以办理产权过户，被告董某某也通过原单位冶金局的同事转交了身份证复印件。现因房屋产权过户尚未办理，被告董某某表示各方可以进行协商，但原告不应编造其委托被告李某某出售房屋的事实。被告李某某辩称，涉案房屋是2003年7月其以9万元的价格从被告董某某处购买的。房屋属于房改房，当时只有70%的产权证书，被告董某某虽然已经向单位交纳了购买30%产权的费用，但其还未取得100%产权的房产证，因此被告董某某将70%的产权证书及购买30%产权的收据一并交付给了被告李某某，并约定等100%产权的房产证办好后，被告董某某协助办理过户手续。被告李某某接收该房屋后，因为房屋在顶楼家人不太满意，于是其对房屋进行粉刷后，委托第三人润世公司于2013年11月以9.5万元的价格出售给了原告。在房屋整个交易过程中，并没有经济纠纷，也没有隐瞒事实，被告董某某也已将100%产权的房产证交付给了原告，因此房屋未能过户的过错不全在被告李某某，被告李某某也同意协助原告办理产权过户手续。第三人润世公司述称，被告李某某委托其公司将房屋出售给原告白某某的事实属实，但因经办此事的代理人已经去世，交易的详细情况其不太清楚。第三人冶金协会述称，首先，原告将冶金协会作为本案第三人属诉讼主体错误。原告并未要求第三人冶金协会承担任何责任，本案也与第三人冶金协会没有任何关系，本案属于合同纠纷，第三人冶金协会不是房屋买卖合同纠纷的相对人。其次，被告董某某与李某某之间及被告李某某与原告之间的房屋买卖协议均无效。第一、涉案房屋出售时，被告董某某及李某某均未取得房屋所有权证，因此出售行为均属无效。第二、被告董某某出售的房屋产权系其与第三人前身原甘肃省冶金工业局共同共有，被告董某某无独立处分权，甘肃省冶金工业局有优先购买权，被告董某某擅自处理共有房屋的行为无效。第三，涉案房屋是单位的福利分房，职工处分房屋时应当优先通知单位，被告董某某没有通知其单位甘肃省冶金工业局就私自出售房屋，该行为是无效的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：位于兰州市城关区东岗西路街道东岗西路471号第3单元第6层361室（现为兰州市城关区东岗西路街道东岗西路583号第3单元6层601室）、建筑面积65.38平方米的房屋原系被告董某某单位原甘肃省冶金工业局的房改房，房改之初由被告董某某享有70%产权，甘肃省冶金工业局享有30%产权。1996年11月11日，兰州房地产产权产籍监理处向被告董某某颁发了其享有70%产权的房屋所有权证，证号为兰房（城房改）产字第5341号。1999年11月10日，被告董某某向甘肃省冶金工业局交纳3096元，购买了该房屋剩余的30%产权，但100%产权的房屋所有权证一直未能办理。2003年7月，被告董某某与被告李某某达成口头协议，被告董某某将兰州市城关区东岗西路街道东岗西路471号第3单元第6层361室房屋以10万元的价格出售给了被告李某某。被告李某某将房款付清后，被告董某某将房屋及70%产权的所有权证、30%产权的交款票据等手续交付给了被告李某某。2003年11月25日，被告李某某通过第三人润世公司的居间，将涉案房屋出售给了原告白某某。因当时李某某尚未取得涉案房屋的所有权证，故其与原告签订的《产权房屋转让协议》中售房人仍为被告董某某，被告李某某作为代理人在协议尾部的甲方处签名。该《产权房屋转让协议》约定，甲方（董某某）自愿将位于城关区东岗西路471号3-361室的100%产权房有偿转让给乙方（白某某），该房建筑面积为65.38（证载）平方米；甲乙双方议定的房产成交价为人民币12万元整；乙方于2003年11月25日付给甲方购房定金2000元，甲方应于2003年11月30日将已搬空的出售房（及此室所有产权手续）移交给乙方，乙方将余款118000元一次性付给甲方。在合同的空白处，双方还备注：1、此室的产权证发放时，甲方无条件将产权证交于乙方；2、此室的更名费用若超过3000元，则多出部分由甲方承担；3、甲方及甲方代理人具有同等权利。2003年11月30日，被告李某某向原告出具收到房款12万元的收条后，将房屋及房屋产权的相关手续、被告董某某的身份证复印件、户口本复印件等资料交付给了原告，原告占有使用房屋至今。2015年起，第三人冶金协会开始委托兰州聚安房地产代理有限公司为包括涉案房屋在内的单位房改房办理100%产权的房屋所有权证书。原告得知后，以其名义向兰州聚安房地产代理有限公司交纳了涉案房屋的产权证代办费、过户税费共计3230.16元。2015年8月5日，兰州房地产交易中心为被告董某某办理了兰房权证（城关区）字第4126**号房屋所有权证书。该证书记载：房屋所有权人为董某某；房屋坐落为兰州市城关区东岗西路街道东岗西路583号第3单元6层601室。随后，第三人冶金协会将该房屋所有权证交付给了原告，原告即开始要求二被告配合其办理房屋产权过户手续，但因各方协商未果，产权过户手续一直未能办理，原告遂诉至本院。另查明，被告董某某的单位原甘肃省冶金工业局系第三人冶金协会的前身。甘肃省冶金工业局与中国有色金属工业总公司兰州公司被撤销后，其职能由第三人冶金协会行使。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案原告认为被告董某某委托李某某出售涉案房屋，其与被告董某某形成了房屋买卖合同关系，故而要求被告协助其办理产权过户手续。对于该事实，其提供了被告李某某代理被告董某某签订的《产权房屋转让协议》以及涉案房屋产权登记在被告董某某名下的相关手续予以证明。但被告董某某及被告李某某均认可涉案房屋是被告董某某出售给被告李某某后，李某某又出售给原告的，被告董某某并未收取原告的房款。其次，原告及第三人在庭审中均表示签订《产权房屋转让协议》时，被告李某某并未提供被告董某某委托其出售房屋的相关手续，且被告李某某提供的涉案房屋产权在被告董某某名下的相关资料并不足以证明其有权代理被告董某某签订房屋买卖合同。因此，本院对原告所举证据进行审查后，结合二被告及第三人润世公司的陈述等相关事实，确定本案原、被告之间并不存在被告董某某委托被告李某某签订买卖合同，出售涉案房屋的事实。本案实际是被告李某某从被告董某某处购买涉案房屋后，在未办理产权过户手续的情况下又将房屋出售给原告而引发的纠纷，《产权房屋转让协议》的相对人实际是被告李某某与原告白某某。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此虽然被告董某某将房屋出售给被告李某某时尚未取得房屋100%产权的产权证书，但该买卖行为是双方的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，被告董某某与被告李某某之间的房屋买卖合同关系合法有效。同理，被告李某某向原告出售房屋时，虽然也尚未取得房屋的所有权证书，但是双方的买卖行为是真实意思表示，协议的主要内容也已经履行完毕，因此被告李某某与原告签订的《产权房屋转让协议》亦属合法有效。关于第三人冶金协会认为被告董某某与李某某之间的房屋买卖行为及被告李某某与原告之间的房屋买卖合同侵犯房屋共有权人优先购买权，被告董某某擅自处分应属无效的主张，因被告董某某出售房屋时，其单位甘肃省冶金工业局已将剩余的30%产权份额出售给了被告董某某，被告董某某已对房屋享有完全权利；同时，第三人冶金协会为被告董某某办理100%产权证书的行为也证明了其作为房屋原共有人放弃优先购买权的事实，故本院对第三人冶金协会的该项主张不予采纳。关于第三人冶金协会认为其与本案无关，原告将其列为第三人属于主体错误的主张，根据我国民事诉讼法第五十六条的规定，对当事人双方的诉讼标的，第三人虽没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。因本案涉案房屋原系甘肃省冶金工业局的单位房，甘肃省冶金工业局曾享有30%产权份额，第三人冶金协会作为甘肃省冶金工业局权利义务的继受人，又为被告董某某办理了100%产权的所有权证书，并将该证书交给了原告白某某。故原告为查明本案涉案房屋产权的由来及案件相关事实，申请第三人冶金协会作为本案第三人参加诉讼，并未违法我国民事诉讼法相关规定，本院对第三人的该项主张不予采纳。关于原告要求二被告协助其办理房屋产权过户手续的诉讼请求。根据我国物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。被告董某某与李某某之间的房屋买卖行为及被告李某某与原告之间的房屋买卖行为合法有效，因此办理物权转移登记既是合同的附随义务，亦是法定义务。根据本院查明的事实可知，本案系连环房屋买卖引发的纠纷，两次房屋的让与行为均合法有效，现被告董某某已取得100%产权的房屋所有权证书，亦认可与被告李某某之间的买卖行为，其应当履行办理房屋产权转移登记的法定义务，协助被告李某某办理涉案房屋的产权过户手续。在涉案房屋产权办理至被告李某某名下后，被告李某某亦应依据《产权房屋转让协议》约定及法律规定将涉案房屋产权过户至原告名下，过户有关税费由各方当事人依法承担。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告董某某于本判决生效之日起十五日内协助被告李某某办理位于兰州市城关区东岗西路街道东岗西路583号第3单元6层601室房屋（产权证号为：兰房权证（城关区）字第4126**号）的产权过户手续。二、被告李某某取得兰州市城关区东岗西路街道东岗西路583号第3单元6层601室房屋的产权证后十五日内协助原告白某某办理上述房屋的产权过户手续。案件受理费100元，由被告李某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 瞿 梅代理审判员 祝 静人民陪审员 曹乃心二〇一七年五月九日书 记 员 张燕冰????????1 搜索“”