（2017）沪01民终5280号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-06-22
案件名称
王长宇诉朱建国房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王长宇,朱建国
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终5280号上诉人（原审被告）：王长宇，男，1981年10月23日生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：刘光琴，上海国年律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚艳，上海国年律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱建国，男，1954年3月29日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈剑雄，上海宸豪律师事务所律师。上诉人王长宇因与被上诉人朱建国房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初80843号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人王长宇上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉请。事实和理由：虽然上诉人存在转租行为，但是被上诉人对此是明知而且认可的，合同应当继续履行。被上诉人朱建国辩称，合同明确约定了可以居住的人员，上诉人无权擅自对外转租，被上诉人对转租的情况在诉讼之前才知晓。一审判决正确，要求维持原判。2016年11月，朱建国向一审法院起诉请求：1、解除朱建国与王长宇签订的房屋租赁合同；2、王长宇将上海市浦东新区XX环XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）恢复原状后返还朱建国；3、王长宇支付系争房屋的房屋使用费，自2017年2月1日起，按每月人民币1,500元（以下币种相同），支付至返还房屋之日止。一审法院认定事实：系争房屋为朱建国家庭动迁安置房。2015年4月8日，朱建国（出租方、甲方）与王长宇（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定朱建国将系争房屋出租给乙方居住使用，长期稳定居住成年人数不得超过5人。系争房屋建筑面积60平方米。租赁期限自2015年5月1日起至2018年4月30日止。租金每月1,500元，按三个月为一期支付，先付后用，每期租金需要提前7日支付。租赁保证金为1,500元。补充条款约定：1、只许第一租房人和表兄弟居住。2、合同期满，乙方所有装修问题与甲方无关。3、不违反合同规定的情况下，合同期满，乙方优先居住。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，王长宇支付朱建国租赁保证金1,500元。王长宇将系争房屋进行了装修，将系争房屋原客厅进行了隔断作居住使用，并对系争房屋予以了转租。系争房屋原始结构为一房一厅。王长宇已支付朱建国租金至2017年1月31日。一审中，王长宇提供了其与朱华明之间于2016年7月24日晚的录音记录一份，以证明朱建国对王长宇的转租行为早已明知并未提出异议，朱建国的真实目的是要涨租金。经一审庭审质证，朱建国对该录音记录的真实性表示尚无法确认，且录音对象并非朱建国本人，文字内容无法体现朱建国同意王长宇转租。朱建国表示，朱建国从未同意王长宇对房屋改变结构进行隔断，要求王长宇对系争房屋恢复原状即恢复至房屋原始一房一厅结构，保证金同意退还。王长宇表示倘若租赁合同解除，要求朱建国赔偿王长宇装修损失2-3万元。一审法院认为：朱建国与王长宇就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。双方在租赁合同中有关限定居住人数以及补充条款的约定，并非对转租的约定，不能推断出朱建国同意王长宇对系争房屋进行转租，反之，上述约定体现了出租人为限制承租人擅自转租而设立。现王长宇确认已对系争房屋进行了转租，其行为已违反了租赁合同的约定。王长宇提供的其与朱华明之间的录音记录亦不能推断出朱建国允许王长宇的转租行为，录音文字内容体现双方为此发生争议而协商处理不成。朱建国据此请求解除租赁合同，一审法院予以准许。租赁合同解除后，王长宇应将系争房屋交还朱建国，并支付朱建国占有、使用系争房屋期间的租金或房屋使用费。租赁合同虽然有关于装修的约定，但王长宇的装修应当符合租赁物的正常使用状态，其对客厅进行隔断以用于居住已属于改变房屋的结构，朱建国诉请要求其恢复房屋原始结构即恢复至原一室一厅结构，一审法院予以准许。由于王长宇违约以致租赁合同解除，王长宇要求朱建国赔偿装修损失，于法无据，一审法院不予支持。朱建国同意退还王长宇租赁保证金，一审法院予以准许，本案中一并处理。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条第二款之规定，于二〇一七年一月九日作出判决：一、解除朱建国与王长宇就上海市浦东新区XX环XX路XX弄XX号XX室房屋签订的房屋租赁合同；二、王长宇于判决生效之日起十日内将上海市浦东新区XX环XX路XX弄XX号XX室房屋恢复至一室一厅结构后返还朱建国；三、朱建国于判决生效之日起十日内返还王长宇租赁保证金1,500元；四、若王长宇返还上海市浦东新区XX环XX路XX弄XX号XX室房屋的日期晚于2017年1月31日，则按每月1,500元的标准，支付朱建国自2017年2月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费130元，减半收取计65元，由王长宇负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，系争房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律的效力性禁止性规定，属合法有效，双方均应按约履行。该合同补充条款明确约定了房屋只能由上诉人与其表兄弟居住，已经排除了上诉人对外转租的权利。上诉人擅自将房屋进行分割改造，对外转租，已经违反了合同约定。被上诉人据此解除租赁合同，具有事实与法律依据，应予支持；上诉人主张系争租赁合同继续履行，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币130元，由上诉人王长宇负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈强代理审判员 何建审 判 员 李兴二〇一七年五月十七日书 记 员 曹靖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”