（2017）赣08民终419号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-09-25
案件名称
温爱辉、张建兰商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省吉安市中级人民法院
所属地区
江西省吉安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
温爱辉,张建兰,江西泰洋投资发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣08民终419号上诉人（原审原告）：温爱辉，男，1982年9月17日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。上诉人（原审原告）：张建兰，女，1985年5月12日生，汉族，住江西省遂川县，系温爱辉妻子。上列二上诉人委托诉讼代理人：曾建龙，江西吉泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西泰洋投资发展有限公司,住所地江西省吉安市吉州区阳明东路22号（文山购物中心四楼），组织机构代码67495287-6。法定代表人：肖苏萍，董事长。委托诉讼代理人：刘小云、郭平华，江西赣中律师事务所律师。上诉人温爱辉、张建兰因与被上诉人江西泰洋投资发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院(2016)赣0802民初2428号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人温爱辉、张建兰上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判被上诉人向上诉人支付延期交房违约金（按已付购房款673200元的日万分之二计算，计算至上诉人取得竣工验收备案表日期止）；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院将“验收合格”认定为“竣工验收合格”属事实认定错误。本案涉案商品房于2016年1月14日仅通过了建设、设计、勘察、监理、施工单位的竣工验收，该验收完全是在建设单位的组织下进行，相关的政府房产主管部门均没有参加。商品房系特殊的商品，不仅要通过建设、设计、勘察、监理、施工单位的验收，通电、通水、通气、通路、消防、规划和人防等也要进行验收，只有这样商品房才能满足居住的要求。而涉案商品房在2016年1月14日既没有通过规划、消防、人防等部门或单位进行验收，也没有取得工程质量监督报告。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第二款：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位进行验收。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条第二款规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。上述两个法律条文中的“验收”，并不排除工程质量监督、规划、消防、人防等单位的验收，此处的验收合格不仅包括建设、设计、勘察、监理、施工单位的竣工验收而且还包括工程质量监督、规划、消防、人防等单位的验收。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式合同条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案所签的商品房买卖合同系被上诉人使用的格式合同，当上诉人和被上诉人对验收合格有不同理解时应按照有利于上诉人一方的解释即取得验收备案表为验收合格。2、一审法院认定被上诉人已履行通知交房义务属事实认定错误。在一审中上诉人承认在2015年12月底收到了被上诉人邮寄的收房通知书，但在2015年12月底被上诉人的商品房既没有通过建设工程综合竣工验收备案也没有通过建设工程竣工验收，也就是说在上诉人收到收房通知书的2015年12月被上诉人无法向上诉人出示涉案商品房符合交房的任何证明文件。因此被上诉人在涉案商品房不符合交房条件下向上诉人邮寄的收房通知书应视为无效。至一审开庭时被上诉人仍提供不出建设工程综合竣工验收备案表，仅向法庭提供了建设工程竣工验收文件证明涉案商品房在2016年1月14日通过了竣工验收。被上诉人竣工验收后也就是2016年1月14日后没有向上诉人邮寄收房通知书，上诉人至今再也没有收到被上诉人邮寄的收房通知书，被上诉人没有履行收房通知的义务。二、一审法院适用法律错误。一审法院在认定事实竣工验收和被上诉人已履行通知交房义务方面错误，必然导致适用法律错误。综上，请求二审法院支持上诉人的诉请。被上诉人江西泰洋投资发展有限公司辩称：一审认定事实正确，适用法律正确，请求二审维持原判。上诉人温爱辉、张建兰向一审法院起诉请求：判令被告支付原告逾期交房违约金（自2016年1月1日起每日按房款的万分之二计算至实际交房之日止）。一审法院认定事实：2015年8月12日，原告购买被告开发的江报●枫丹白露小区10#楼2-2201室，建筑面积129.9平米，购房金额673200元。双方签订商品房买卖合同，约定：被告应于2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付原告使用。逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2015年9月15日，原告支付了首付款203200元，同年11月11日办理按揭贷款手续付清了剩余购房款。2016年1月14日，吉安江报●枫丹白露小区9#、10#楼工程通过建设、设计、勘察、监理、施工单位验收。同年2月5日，吉安市建筑工程质量监督站出具了工程质量监督报告，结论为：1、各方责任主体参加了竣工验收，竣工验收组织和程序基本符合要求；各方责任主体评定该工程为合格工程，并出具了验收意见；同意建设单位向备案机关提出备案申请。2016年2月6日，吉安市房地产管理局对江报地产的业主回复：由于枫丹白露小区9#、10#楼还未通过城乡规划建设局组织的建设工程综合竣工验收备案，故不具备交房条件。2016年5月18日，吉安市城乡规划建设局对原告等业主统一回复：江报●枫丹白露一期9#、10#楼工程已竣工验收，但迄今建设单位未申请竣工验收备案审查，即未通过竣工验收备案。2015年12月底，被告向业主邮寄了交房通知书。但因被告未提供房屋竣工验收备案表，原告未收房。一审法院认为：原告温爱辉、张建兰与被告江西泰洋投资发展有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应严格履行自己的义务。合同约定，被告应在2015年12月31日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合合同约定的商品房交付买受人。合同中没有明确约定通过验收的方式，原告认为通过验收备案为验收合格，被告认为是竣工验收。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”该条的“验收合格”明确为“竣工验收合格”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，其中“验收合格”亦明确为“竣工验收合格”。2014年由住房城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的商品房买卖合同示范文本中对于房屋交付的条件，提供了五种可供选择方式，第一种是验收合格，第二种是综合验收合格，第三种是分期综合验收合格，第四种是取得商品住宅交付使用批准文件，第五种是双方当事人自行约定条件。本案双方当事人约定的“验收合格”系示范文本中的第一种交付条件，假使该交付条件以取得备案为标准，而在备案前工程要经过工程质量、规划、消防、人防等部门验收合格才能通过备案，而规划、消防、环保等部门的验收属综合验收范畴，如此便实际上等同示范文本的第二种交房方式。此外，规划、消防、环保等部门所履行的是监督权，建设行政主管部门的备案是行使管理权的方式，不属于验收范畴。因此，本案双方当事人约定的“验收合格”交付条件应为“竣工验收合格”。依照合同约定，被告应于2015年12月31日前将具备约定交房条件的商品房交付给买受人，但被告直至2016年1月14日通过竣工验收。为此，原告拒绝收房理由正当，被告依约应承担自2016年1月1日起至2016年1月14日止逾期交房责任。综上所述，被告应支付原告逾期交房违约金，自2016年1月1日起按已付购房款673200元的每日万分之一计算至2016年1月14日止，即为942元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十五第一款之规定，原审法院判决如下：被告江西泰洋投资发展有限公司支付原告温爱辉、张建兰逾期交房违约金942元，限判决生效后五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费722元，减半收取为361元，由原告负担311元，被告江西泰洋投资发展有限公司负担50元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人温爱辉、张建兰提交的证据1，入住通知一份，证明涉案商品房入住通知书是在2015年年底发的，并不是在2016年1月7日之后。证据2，快递单一份，证明上诉人对被上诉人下发的入住通知书进行了回复，回复的内容是因为案涉房屋不符合交房条件，上诉人拒绝收房。因被上诉人对入住通知的真实性、合法性没有异议，本院对其真实性、合法性予以确认，但该通知是告知上诉人从2016年1月8日起可办理交房手续。因被上诉人对快递单的真实性、合法性无异议，本院对其真实性、合法性予以确认，但该快递单上无法显示上诉人具体的回复内容，且与本案处理缺乏实际关联，本院对其关联性不予采信。本院对被上诉人提交的中国邮政速递物流股份有限公司吉安市分公司吉州营业部盖章的9#10#业主名单，证明被上诉人在2016年2月通过邮政快递向上诉人邮寄了收房通知书。本院结合被上诉人在2016年2月份通过邮政快递向其他业主邮寄了收房通知书，对该业主名单的真实性、合法性、关联性予以采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：上诉人温爱辉、张建兰与被上诉人江西泰洋投资发展有限公司于2015年8月12日签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应全面履行自己的义务。上诉人温爱辉、张建兰上诉称一审法院将“验收合格”认定为“竣工验收合格”属事实认定错误。双方在合同中约定出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第十六条亦规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。根据2014年住房城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的商品房买卖合同示范文本中对于房屋交付条件所列五种交付方式，一审法院将合同约定的“验收合格”理解为“竣工验收合格”并无不当。上诉人温爱辉、张建兰上诉称在2015年12月底收到被上诉人的收房通知书，但在2015年12月底被上诉人的商品房既没有通过竣工验收备案也没有通过竣工验收，该收房通知书应视为无效。本院认为，依据被上诉人在二审审理期间向本院提交的中国邮政速递物流股份有限公司吉安市分公司吉州营业部盖章的9#10#业主名单，可证明在2016年2月份被上诉人向上诉人邮寄了收房通知书，此时涉案商品房已取得竣工验收，符合交付使用条件。综上所述，上诉人温爱辉、张建兰的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费722元，由上诉人温爱辉、张建兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖建文代理审判员 郭 琴代理审判员 胡 婧二〇一七年五月十七日书 记 员 王 拯