（2017）皖01民终1197号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2018-07-12
案件名称
胡明玉、刘钝房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省合肥市中级人民法院
所属地区
安徽省合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡明玉,刘钝
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终1197号上诉人(原审被告、反诉原告)：胡明玉，女，1966年8月13日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：吴晴川，安徽经合律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宏伟，安徽经合律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘钝，男，1984年11月14日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：杨琳，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文娣，安徽华人律师事务所律师。上诉人胡明玉因与被上诉人刘钝房屋买卖合同纠纷一案,不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2016）皖0191民初3770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘钝二审上诉请求：撤销原审判决第二、四项，改判：驳回胡明玉全部诉讼请求；刘钝没收胡明玉定金10万元。事实与理由：一、刘钝与胡明玉仅分别与房产中介签订了《房地产经纪合同》，其中约定签订《房屋买卖合同》，但至今未签订该合同，该事实刘钝是认可的，故双方对于涉案房产买卖的具体事宜尚无约定。二、一审法院认定胡明玉与刘钝存在口头约定，与事实不符，无证据支持。刘钝仅支付了购房定金，双方有了房屋买卖意向，之后沟通都在于签订正式的《房屋买卖合同》，而合同至今没签，也就不存在任何约定，后双方协商无结果。胡明玉要求刘钝准备房款，是保证将来签订的《房屋买卖合同》的正常履行，这既非新的约定，又不是变更行为。刘钝关于双方存在口头约定所提供的证据均不能作为定案依据，一审法院认定该事实无证据支持。根据现实的二手房交易习惯，房屋存在抵押贷款的一般均是由出卖人申请提前还款，买受人出资予以提前清偿。根据本案现实情况，胡明玉与刘钝明确双方权利义务的方式是采用书面协议的。三、刘钝一审诉请双倍返还定金无事实和法律依据，请法院予以驳回。首先，胡明玉与刘钝之间没有口头约定，更何来变更一说，刘钝主张的事实不成立。其次，在一审庭审前，胡明玉多次发函催告刘钝及其代理人前来签订《房屋买卖合同》，但刘钝一直拒绝不做回复，导致双方至今未签订《房屋买卖合同》，责任在于刘钝。刘钝一审诉请双倍返还定金无事实和法律依据。四、刘钝无故拒绝签订《房屋买卖合同》，且单方撤回10万元定金，以实际行动表明将不会履约购买涉案房屋，胡明玉没收10万元定金有事实和法律依据，请法院应予支持。胡明玉辩称：一、刘钝与胡明玉就案涉房屋达成了口头形式的房屋买卖合同，是双方当事人真实意思表示，应为合法、有效。该份口头形式的房屋买卖合同是真实、合法、有效的，合同双方应按照约定全面履行各自的义务。双方的买卖合同已经订立，此时的协商并非订立时的磋商，而是合同履行中的协商，而正因为胡明玉一方一直不履行义务，故刘钝才一再催促，希望合同能顺利履行。二、在合同履行过程中，胡明玉擅自变更合同履行方式，系违约，作为接受定金的一方，胡明玉未履行合同约定的义务，应双倍返还定金。本案中，合同双方已明确约定案涉房产抵押贷款由胡明玉自筹资金偿还，待房款全部结清后开始履行余下过户手续等。但在合同履行的过程中，胡明玉却突然通知刘钝房屋已被法院查封且要求刘钝为其偿还房产抵押贷款。胡明玉的违约行为直接导致合同不能被现实履行，一审刘钝请求解除合同有事实和法律依据。胡明玉收受定金后，未履行义务，应双倍返还定金。刘钝从中介处取回定金双倍返还数额中的一半，并不影响对胡明玉应双倍返还定金的定性。刘钝向一审法院起诉请求：一、解除刘钝、胡明玉间的房屋买卖合同关系；二、胡明玉双倍返还定金10万元；三、胡明玉偿还刘钝经济损失18万元。胡明玉向一审法院反诉请求：一、解除刘钝、胡明玉间的房屋买卖合同关系；二、胡明玉双倍返还定金10万元；一审法院认定事实：2016年4月5日，刘钝、胡明玉分别与房产中介公司签订《房地产经纪合同》。同日刘钝向胡明玉交付10万元，该10万元由房产中介公司代为保管，作为购买胡明玉所有的合肥经济技术开发区国耀一方城市花园4栋1402室的定金。双方在协商时口头约定案涉房产抵押贷款由胡明玉自筹资金偿还，待房款全部结清后开始履行房产买卖手续。2016年5月6日，胡明玉通知刘钝，因房屋被法院查封，无法继续出售。但双方仍旧对房屋买卖事宜进行协商。2016年6月，胡明玉变更履行方式，要求刘钝为其偿还房产抵押贷款，未获得刘钝同意。2016年6月6日，刘钝将10万元定金自房产中介公司取回。一审法院认为：刘钝与胡明玉达成房产购买意向，刘钝向胡明玉支付定金10万元，系双方当事人真实意思表示，应为合法、有效。刘钝、胡明玉未能按照口头约定签订房屋买卖合同并进行交易，系胡明玉对合同的履行方式进行了变更，其违反了双方的口头约定，故刘钝诉请要求胡明玉支付购房双倍定金的剩余10万元，该院予以支持。胡明玉诉请要求解除买卖合同定金关系，没收刘钝支付的定金10万元，该院不予支持。合同履行中，胡明玉要求刘钝代其偿还房屋抵押贷款已实际改变合同履行条件，刘钝予以拒绝，合同已无法继续履行。现刘钝诉请解除合同，该院予以支持。刘钝要求胡明玉赔偿案涉房屋2016年6月期间实际价值与拟购买价值之间的差价18万元，但双方在房屋买卖过程中对该部分差价如何承担，并未约定，刘钝业已诉请要求胡明玉双倍返还定金，故对此诉请，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除刘钝与胡明玉之间的房屋买卖合同关系；二、胡明玉于本判决书生效后十日内向刘钝返还10万元；三、驳回刘钝的其它诉讼请求；四、驳回胡明玉的反诉请求。本案一审案件受理费5500元，由刘钝承担2500元，胡明玉承担3000元;反诉案件受理费1150元，由胡明玉承担。二审中，刘钝提交律师函一份（复印件），证明目的：2016/6/12刘钝发函催告，对方没有回应就起诉了，故刘钝撤回定金前，双方就合同条款在协商。胡明玉对于律师函的真实性不予认可。对于一审判决认定的事实，本院依法予以确认。本院认为：根据当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议焦点在于定金的处理问题。本案中，胡明玉、刘钝虽未直接签订房屋买卖合同，但通过其与中介公司经纪合同内容、中介公司经办人员的陈述、双方往来沟通记录及支付定金的行为可以反映出，双方就房屋买卖合同的基本条款达成合意，然在此后胡明玉对合同履行方式提出异议并要求变更，导致双方未能实际签订及履行书面房屋买卖合同。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定，胡明玉应按照定金罚则双倍返还定金，原审判决结果并无不当，本院予以维持。综上，胡明玉的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由胡明玉负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 马枫蔷审判员 余海兰二〇一七年五月十七日书记员 罗 晶附本案相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 更多数据：