（2016）川0107民初10717号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-06-26
案件名称
原告郭先奎诉被告四川邑昌隆置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
成都市武侯区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭先奎,四川邑昌隆置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0107民初10717号原告郭先奎，男，1982年11月15日出生，汉族，住四川省什邡禾丰镇。委托代理人曾新华。被告四川邑昌隆置业有限公司（以下简称邑昌隆置业公司）。住所地：成都市武侯区。法定代表人曾传君。委托代理人田文才。原告郭先奎与被告邑昌隆置业公司商品房买卖合同纠纷案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郭先奎及其委托代理人曾新华，被告邑昌隆置业公司的委托代理人田文才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭先奎诉称，2009年9月24日，被告邑昌隆置业公司在没有取得商品房预售许可证的情况下，故意隐瞒这一事实与原告郭先奎在什邡市签订商品房买卖合同，原告购买被告位于什邡市南城美域小区第21栋3单元901号商品房，被告收取购房预付款62409元。合同约定被告应于2010年12月13日前交付房屋，但被告至今不能交付，因为该房屋至今还没有动工修建。原告多次找被告协商却无法达成协议。2016年7月份，被告告知原告只能另行购买其它楼房来解决，但对换购房屋房价问题双方不能达成共识。原告认为被告违反法律规定收取购房款后不能交付房屋应给予赔偿。为此，原告诉至法院，请求判决：一、解除原、被告于2009年9月24日签订的至今没有履行交房义务的商品房买卖合同；二、被告返还原告已付房款62409元，承担资金利息12972.96元；三、向原告支付已付购房款金额一倍的赔偿金62409元；四、赔偿原告在同等地段另行购房所产生的买房差价损失77241.66元（按现房价每平方米3270元计算，上涨903.2元，购房面积按原定购房面积计算）；五、被告承担本案的诉讼费用。被告邑昌隆置业公司辩称，按合同约定被告邑昌隆置业公司应于2010年12月30日前向原告郭先奎交付房屋。但因政府统一规划导致设计变更，什邡市政府统一规划灾后新农村建设住房只能修建到6层高，原告购买房屋所在的21栋楼房由11层高调整到6层高后，原告所购的9层房屋不再修建了，所以本案商品房买卖合同无效。在商品房买卖合同签订后至约定交房日前，被告已经告知原告政府规划变更情况，告知原告可选择退房或换购房，原告一直未答复。当时原告清楚自己的权利受到侵害，现在原告主张权利已经超过时效。双方签订的商品房买卖合同和补充协议是因政府规划调整而不能履行，按照商品房买卖合同第六条、第八条、补充协议第二条、第十条约定被告不应该承担任何责任。从2012年12月30日后，原告没有收到被告交付的房屋，在被告告知原因后，原告就应采取适当措施，到目前所扩大的损失应该由原告自行承担。因为是政府规划调整，根据合同约定如果原告要求退房，被告只退还已付购房款，并按照银行活期存款利率支付利息。经审理查明，2007年11月28日，被告邑昌隆置业公司（乙方）与什邡市元石镇南桥社区居委会四组（甲方）签订《合作建房协议》，约定乙方负责为甲方修建安置房，房屋建好后，甲方享受一楼、二楼、三楼房屋，其余房屋由乙方享受。被告在修建前述房屋过程中，于2009年9月24日与原告郭先奎签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，其中约定原告郭先奎购买被告位于什邡市雍城西路（元石镇南桥村4组）南城美域第21栋3单元901号房屋，建筑面积85.52平方米，购房总价202409元，该栋楼房建筑层数11层；原告以向银行按揭贷款的方式付款；被告在2010年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用，如遇政府行为及任何第三方造成停水、停电、道路阻断以及其他不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，可据实延期。合同签订当日，原告郭先奎支付了购房款62409元，以后未再支付剩余购房款或办理按揭贷款手续。因规划原因，南城美域第21栋楼房最终只修建到6层就验收并交付给了购房者入住，6层以上房屋均未再修建，原告所购9楼901号房屋也因未修建而不能交付。双方曾协商退房或换购房，但因补、赔偿问题，新房补价差等问题不能达成一致，双方发生纠纷。2017年3月6日，被告还向原告发出《通知单》,其中载明：“我公司为您保留了房源并多次催您来签订商品房买卖合同，但无果，我公司再次以挂号信函发出通知单，7天期限将以您收信函当天开始计算，如您拒收或因您个人原因导致信函无法送达，我公司将对该套房屋作出相应的处理。”以上事实有《合作建房协议》、《商品房买卖合同》及《补充协议》、购房款《收据》、《通知单》以及当事人庭审陈述笔录等证据收集在案佐证。本院认为，原告郭先奎与被告邑昌隆置业公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。本案中，因政府规划原因，原告所购南城美域第21栋9楼901号房屋未能修建，商品房买卖合同目的不能实现，双方就换购房屋等问题不能协商达成一致意见，原告郭先奎请求解除合同，退还已付购房款62409元，符合法律规定，本院予以支持。房地产企业企业在开发销售房地产项目前，依法应当取得相应地块国有土地使用权、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证等相关权证，而本案中，被告邑昌隆置业公司在销售案涉房屋时并未办理完毕以上手续，在《商品房买卖合同》第一条、第二条甚至没有写明“项目建设依据”和“商品房销售依据”，因此案涉商品房买卖合同被解除，被告存在主要过错，应当承担相应的违约责任。原告请求判决被告赔偿已付购房款金额一倍的赔偿金62409元，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情支持4.5万元。原告要求被告赔偿原告在同等地段另行购房所产生的差价77241.66元，因被告不认可，原告又无有效证据予以证明，而且该纠纷从2010年底拖延至今，原告未采取如诉讼等方式及时解决，本身也存在一定的责任，再者该损失是间接损失，原告也仅仅交纳了部分购房款，故本院对此请求不予支持。同理，对原告要求被告承担已付购房款违约资金利息损失12972.96元，本院酌情支持从2016年10月18日（起诉之日）起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计付至购房款还清之日。被告邑昌隆置业公司主张原告郭先奎在本案所提诉讼请求超过诉讼时效，因原告所举被告在2017年3月6日邮寄的《通知单》，能够证明双方在2017年还在协商解决纠纷，故被告该主张，理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告郭先奎与被告四川邑昌隆置业有限公司于2009年9月24日签订的《商品房买卖合同》；二、在本判决生效之日起十日内，被告四川邑昌隆置业有限公司返还原告郭先奎已付购房款62409元，并支付利息（利息计算方式：以已付购房款62409元为基数，从2016年10月18日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计付，至已付购房款付清之日止）；三、在本判决生效之日起十日内，被告四川邑昌隆置业有限公司赔偿原告郭先奎4.5万元；四、驳回原告郭先奎其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4525元，公告费260元，共计4785元，由被告四川邑昌隆置业有限公司负担3350元，原告郭先奎负担1435元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 张闻武人民陪审员 裴幼郡人民陪审员 马智如二〇一七年五月十七日书 记 员 甘余美