（2017）最高法民申1064号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-08-17
案件名称
江苏瑞宏置业有限公司、王钢房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书
法院
最高人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
再审审查与审判监督
当事人
江苏瑞宏置业有限公司,王钢,江苏广通建设工程有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条
全文
中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2017）最高法民申1064号再审申请人（一审被告、二审上诉人)：江苏瑞宏置业有限公司。法定代表人：孙宏光，该公司董事长。委托诉讼代理人：王世杜，北京大成（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许丽君，北京大成（南京）律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王钢。一审第三人：江苏广通建设工程有限公司。法定代表人：田维衡，该公司总经理。再审申请人江苏瑞宏置业有限公司（以下简称瑞宏公司）因与被申请人王钢、一审第三人江苏广通建设工程有限公司（以下简称广通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省高级人民法院（2016）苏民终210号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。瑞宏公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第六项规定申请再审。主要理由：一、王钢是广通公司的实际经营者，不是案涉房屋的买房人，与瑞宏公司之间不存在房屋买卖合同关系，原审判决认定王钢与瑞宏公司之间形成房屋买卖合同关系缺乏证据证明。1、王钢代广通公司持有案涉房产，是为了将广通公司的财产转移到其个人名下，逃避广通公司债务，王钢不是真正的买房人。2、王钢没有实际向广通公司支付购房款，不是真正的买房人。王钢和广通公司证明王钢已经支付450万元房款的主要证据为广通公司2011年1月9日、2011年4月28日出具的两份收据及广通公司财务账册里保存的从王钢的银行卡里取款并用于支付工人工资、材料款的凭证，上述证据不能证明王钢已经实际支付购房款450万元。二、王钢与广通公司为逃避返还瑞宏公司超额支付工程款的责任，逃避广通公司的债务，实现将广通公司的资产转移到王钢个人名下的目的，恶意串通，伪造房款收据和《协议书》。三、瑞宏公司与广通公司之间不存在委托代理关系，原审判决认定瑞宏公司与广通公司之间存在委托代理关系，并适用委托代理的相关法律规定，属于适用法律错误。瑞宏公司和广通公司签订的《补充协议书》约定“瑞宏公司同意广通公司该房直接与田大杰、赵文生、王钢签订房产销售协议，在上述条款实现后为其办理房产证和土地使用证”，该条款的真实意思表示是瑞宏公司同意由其直接与田大杰、赵文生、王钢签订房屋销售协议，瑞宏公司与广通公司之间不存在委托代理关系。本院经审查认为：关于瑞宏公司与广通公司之间是否为委托代理关系，以及与王钢之间是否存在房屋买卖关系问题。本案中，2008年12月20日，瑞宏公司与广通公司签订《建设工程施工合同》，约定瑞宏公司将江苏润宏车业机动车交易市场一号综合楼土建（除桩基、水电、消防）工程交由广通公司施工承建。2009年3月8日，双方签订《补充协议》，协议第一条工程款结算及付款方式约定：“本工程造价为900万元人民币，其中瑞宏公司实拨工程款现金455万元，剩余445万元工程款抵冲广通公司购买瑞宏公司1轴-6轴一至四层、局部五层，约1670㎡房屋……”。《补充协议》第二条房产过户及二证的办理约定：“瑞宏公司销售给广通公司1轴-6轴一至四层、局部五层，约1670㎡。广通公司承担房价评估价6%的资金给瑞宏公司办理房产证。由瑞宏公司将其房产权证、土地使用证全部过户到广通公司名下，广通公司提供相应的手续……”。2010年12月20日，瑞宏公司向广通公司发出《函告》，称鉴于目前情况瑞宏公司同意广通公司尽快将原《补充协议》的房产进行处置，尽快变现拿出资金来解决目前工人工资、材料款等问题。2011年1月10日，瑞宏公司与广通公司签订《补充协议书》，约定：“瑞宏公司原抵算给广通公司的房产原协议约1670㎡，西起1-6轴局部五层现调整为1743㎡；瑞宏公司同意广通公司该房直接与田大杰、赵文生、王钢签订房产销售协议，在上述条款实现后为其办理房产证和土地使用证”。同日，广通公司与王钢、赵文生、田大杰签订《协议书》，约定：广通公司自瑞宏公司处购买的房产由王钢、赵文生、田大杰直接购买，购房合同由广通公司和王钢、赵文生、田大杰签订；购买房屋的位置和面积，机动车交易市场一号综合楼西起1-6轴局部五层现调整为1743㎡商品房；房屋价款计支付方式，王钢、赵文生、田大杰需支付的购房总价款为450万元，在签订本协议时先行支付200万元（在广通公司与瑞宏公司要求下，王钢、赵文生、田大杰已于1月9日向广通公司支付该笔款），在广通公司2011年恢复工程施工后再支付250万元，以广通公司出具的收据为凭；王钢、赵文生、田大杰支付购房款后，广通公司与瑞宏公司签订的补充协议中第四款约定的要求瑞宏公司办理房产证、土地证的权利转让给王钢、赵文生、田大杰享有。根据以上事实，本院认为，本案《建设工程施工合同》履行中，为解决案涉工程拖欠工人工资以及材料款等问题，瑞宏公司发函给广通公司，同意将本应出售给广通公司以用于抵冲工程款的案涉房屋，交由广通公司尽快处置变现，后双方进一步签订《补充协议书》，约定瑞宏公司同意广通公司直接与王钢、赵文生、田大杰签订案涉房屋的销售协议。因此，原审判决认定瑞宏公司委托广通公司出售案涉房屋给王钢等人，双方形成委托关系，以及基于广通公司与王钢等人签订了案涉房屋买卖的《协议书》，而认定瑞宏公司与王钢等人之间成立房屋买卖合同关系，有事实依据。瑞宏公司虽主张广通公司与王钢之间恶意串通，伪造上述房屋买卖《协议书》，但未提交证据证明，其主张缺乏事实依据。关于王钢是否支付了案涉房屋的购房款问题，根据原审查明的事实，广通公司于2011年1月9日、4月28日向王钢出具了两份收款收据，交款单位均为王钢，金额分别为200万元、250万元，收款事由为用于购买江苏润宏车业机动车交易市场一号综合楼1-6轴房屋。原审中，王钢申请的证人还提供了广通公司的财务账册，证明广通公司使用王钢的个人信用卡为广通公司支付材料款、工程款、机械费、工人工资等。瑞宏公司申请再审认为广通公司与王钢恶意串通，伪造了上述收款收据和财务账册，但未提交证据证明。因此，原审判决认定王钢已经支付了案涉房屋的购房款亦有事实依据，并无不当。关于瑞宏公司主张其在本案《补充协议书》中的真实意思表示是瑞宏公司同意由其直接与王钢等人签订房屋销售协议的问题，本院认为，根据本案《补充协议书》中就案涉房屋销售约定内容的文字表述，即“瑞宏公司同意广通公司该房直接与田大杰、赵文生、王钢签订房产销售协议，在上述条款实现后为其办理房产证和土地使用证”，可以看出，瑞宏公司是明确表示同意由广通公司直接与王钢等人签订本案房屋销售协议的，瑞宏公司在该协议中的义务是为王钢等人办理房产证和土地使用证。因此，瑞宏公司上述主张缺乏事实依据。综上，瑞宏公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第六项的规定。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回江苏瑞宏置业有限公司的再审申请。审 判 长 张爱珍审 判 员 毛宜全审 判 员 汪 军二〇一七年五月十七日法官助理 潘 琳书 记 员 喻 洋 关注公众号“”