（2015）珠横法民初字第554号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-11-23
案件名称
甄迪生与李培龙、李吉新房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
珠海横琴新区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
甄迪生,李培龙,李吉新,珠海大合中泰进出口有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第六条，第十八条第一款，第二十一条第一款；《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》：第四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
中华人民共和国广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠横法民初字第554号原告：甄迪生（PAULALLENSING)，男，1939年3月4日出生，美国国籍，委托诉讼代理人：李彩容，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告：李培龙，男，1988年3月8日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：李吉新，男，1964年4月24日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：珠海大合中泰进出口有限公司（原名称：珠海市宝旺利投资有限公司）。住所地：广东省珠海市吉大景山路**号东大商业中心第*层***室。法定代表人：张莹莹。原告甄迪生（PAULALLENSING)诉被告李培龙、李吉新、珠海大合中泰进出口有限公司（以下简称大合中泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月14日立案受理后，依法适用简易程序，后因被告李培龙、李吉新、大合中泰公司下落不明，裁定转为普通程序，分别于2016年4月14日、2017年4月18日公开开庭进行了审理。两次庭审中，原告甄迪生（PAULALLENSING)的委托诉讼代理人李彩容到庭参加诉讼，被告李培龙、李吉新、大合中泰公司经本院合法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甄迪生（PAULALLENSING)向本院提出诉讼请求：1.判令被告李培龙立即向原告支付1,300,000元以及按每日2475元的标准支付自2014年12月16日起至款项清偿日止的逾期违约金（暂计至起诉日约576675元）；2.判令被告李培龙支付原告实现债权已产生的一审阶段律师代理费50000元；3.判令被告李吉新、大合中泰公司对被告李培龙上述债务承担连带清偿责任；4.判令本案全部诉讼费由三被告承担。另两次庭审中，原告均增加诉讼请求：要求被告支付公告费共759.1元。事实和理由：2013年1月24日，原告与三被告签订《房地产买卖框架总协议》，约定被告李培龙向原告购买坐落于珠海市唐家××路××号（龙腾湾山庄）63栋别墅，转让总价为人民币11,475,000元，合同还约定了具体付款方式及违约金等。被告李吉新、大合中泰公司以保证人身份在上述合同上签名，合同还约定了保证人的保证责任、期限及范围。合同签订后，原告依约履行合同并完成了过户等手续，但被告未能按合同约定付款。此后原告多次催讨，被告均以各种理由拖延，至今未能清偿款项。基于上述事实，被告迟延付款已构成违约。为维护原告的合法权益，遂诉至法院。原告甄迪生（PAULALLENSING)为其诉称向本院提交以下证据：证据1.房地产买卖框架总协议；证据2.协议附件：房地产权证、卖方身份证、买方身份证、保证人身份证及营业执照、组织代码证；证据3.保证人珠海市宝旺利投资有限公司股东会决议；证据4.公证书；证据5.房地产权登记表；证据6.支票；证据7.委托合同；证据八、银行汇款凭证；证据九、律师费发票；证据10.广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法；证据11.邮政储蓄银行汇款收据2张。被告李培龙、李吉新、大合中泰公司均未进行答辩且未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2013年1月24日，甲方（卖方）甄迪生（PAULALLENSING)与乙方（买方）李培龙、丙方（保证人）李吉新、珠海市宝旺利投资有限公司签订《房地产买卖框架总协议》，约定：李培龙向甄迪生（PAULALLENSING)购买坐落于珠海市唐家××路××号（龙腾湾山庄）63栋别墅，转让总价为人民币11,475,000元。第五条转让价款的支付：1.定金：买方于本合同签订当日向卖方支付定金人民币10万元；2.首期款项：买方于2013年1月31日前向卖方支付首期房款440万元；3.第二期款项：卖方收到首期房款后须配合买方办理该房地产过户登记手续并向银行申请该房地产的抵押贷款，买方负责协调贷款银行于2013年2月6日前签发该房地产的贷款批准通知书，贷款银行签发贷款批准通知书当日买方向卖方支付第二期房款人民币450万元，如2013年2月6日前买方仍未获得贷款银行贷款批准通知书，则买方仍须于2013年2月6日前向卖方支付第二期房款人民币450万元。4.余款人民币2,475,000元，买方按每三个月为一期，每期支付人民币30万元，最后一期支付375,000元。付款日为2013年2月6日、2013年5月6日以此类推。第六条保证条款：1.丙方李吉新先生及珠海市宝旺利投资有限公司同意为买方在本合同项下债务向卖方提供担保，并承担连带担保责任。2.保证担保的范围：本合同第五条对约定的该房地产转让价款余款2,475,000元、违约金和实现债权的费用（包括诉讼费、律师费等）。3.保证期间：自本合同生效之日起至买方债务清偿完毕之日止。第七条买方逾期付款的违约责任：2.如买方未能按期足额支付该房地产转让价款余款中任何一期款项的，卖方有权要求买方按下列方式承担违约责任：（b）逾期超过七日的（含七日），卖方有权解除合同并要求买方支付该房地产转让总价款为基数百分之十的违约金，及（或）有权同意继续履行合同并要求买方以房地产转让价款余款总额2,475,000元为基数按日千分之一支付违约金。第十二条其他违约责任:卖方、买方或保证方任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权要求对方支付该房地产总价款百分之十的违约金。任何一方不履行本合同约定义务，给对方造成损失的，应赔偿对方损失。如任何一方违约，另一方追索其违约责任的，违约方应承担守约方追索其违约责任所支出的差旅费、案件受理费、律师费等各项费用。甲、乙、丙三方分别在该合同上签名捺印或盖章。2013年1月23日，珠海市宝旺利投资有限公司作出股东会决议，决议同意公司为李培龙向原告购买涉案房产提供连带担保责任；同意公司与李培龙、原告签订房地产买卖合同及（或）保证合同，同意该协议条款和保证条款约定的内容；授权李培龙办理合同签署手续。与会股东李培龙、李培阳均在该决议上签名。2013年2月1日，被告李培龙取得了涉案房产的所有权，并办理了房地产权登记表，产权来源为2013年向原告购买。庭审中，原告称：《房地产买卖框架总协议》第五条第1、2、3项中的房款均已足额支付，第五条第4项下本应于2013年2月6日开始，每三个月一期，每期人民币30万元，最后一期37.5万元，实际已支付的房款为170万元，分别为2013年1月24日支付10万元，2013年7月16日支付50万元，2013年8月23日支付30万元，2013年11月22日支付30万元，2014年7月3日支付30万元，2014年7月18日支付20万元，逾期天数分别为160天、71天、17天、16天、147天、73天及162天；原告认为若被告能在支票兑现的时间向原告支付人民币130万元，原告则对之前计得的违约金做调整，被告向原告出具的支票即可证明双方对此的协商结果；原告称其现主张的款项130万元系包含了剩余未付余款775000元及计至2014年10月15日的延迟付款的违约金。被告珠海市宝旺利投资有限公司向原告出具支票一张，出票日期为2014年10月15日，收款人为原告，金额为130万元。经原告申请，本院向广发银行珠海分行调取该支票兑现情况的相关证据，该行向本院回复称该支票于2014年10月15日开具兑付，期间该公司账户余额不足支付，并提供了珠海市宝旺利投资有限公司2014年1月1日至2016年1月8日的账户交易流水一份。2014年11月6日，珠海市宝旺利投资有限公司变更为大合中泰公司。原告甄迪生（PAULALLENSING)为提起本案诉讼，与北京市中银（珠海）律师事务所签订委托合同，并支出律师费50000元，有委托合同、汇款凭证及发票为证。因本案被告系公告送达，原告甄迪生（PAULALLENSING)为此支出公告费共759.1元。本院认为，原告甄迪生（PAULALLENSING)系美国居民，本案为涉外房屋买卖合同纠纷，应适用我国有关涉外民事诉讼的特别规定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”，本案合同履行地及被告住所地均在中国，故本案应适用中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。被告李培龙、李吉新、大合中泰公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩及质证的权利，不影响本案的审理。大合中泰公司系由珠海市宝旺利投资有限公司变更而来，应承继原珠海市宝旺利投资有限公司的义务。一、关于剩余房款及违约金。原告诉请被告李培龙支付1,300,000元以及按每日2475元的标准支付自2014年12月16日起至款项清偿日止的逾期违约金。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，本案中，双方当事人在《房地产买卖框架总协议》中约定了支付房款的时间及金额，被告已支付完毕合同第五条前三项的房款，对于该条第4项下的房款2,475,000元，被告已支付170万元，对于尚欠房款775,000元，应予支付。原告称经双方协商后，被告于2014年10月15日向原告开具了130万元的支票，但该支票因账户余额不足未能兑现，即被告未在合同约定的期限内按时足额支付合同第五条第4项下的全部房款，被告李培龙承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”涉案《房地产买卖框架总协议》关于逾期付款的违约责任作了如下约定，“如买方未能按期足额支付该房地产转让价款余款中任何一期款项的，逾期超过七日的（含七日），卖方有权同意继续履行合同并要求买方以房地产转让价款余款总额2475000元为基数按日千分之一支付违约金”，对于2014年10月15日之前的违约金，因被告所支付的款项存在逾期付款的情形，计至2014年10月15日，每期违约的天数共计（160天+71天+17天+16天+147天+73天+162天+70天）=716天，按上述标准计得的违约金应为716天×2,475,000元/天×1‰=1,772,100元，现原告主张该阶段违约金1,300,000元-775,000元=525,000元，系原告对其自身权利的自由处分，并未违反法律相关规定，本院予以准许；对于2014年12月16日之后的违约金，被告李培龙应按每日2475元的标准，支付至实际付清之日止。二、关于律师费。原告主张被告李培龙律师代理费50,000元，符合涉案合同第十二条之约定，且原告提供了相关证据证实该费用已实际发生，故对于该项诉请，本院予以支持。三、关于保证责任。原告诉请被告李吉新、大合中泰公司对被告李培龙上述债务承担连带清偿责任，符合《房地产买卖框架总协议》第六条之约定，且并未违反法律相关规定，本院予以支持，被告大合中泰公司应连带向原告承担在被告李培龙不能清偿本院为其确定的《房地产买卖框架总协议》项下债务的赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李培龙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告甄迪生（PAULALLENSING)支付剩余房款人民币775,000元及违约金（截至2014年10月15日的违约金为525,000元；自2014年10月16日起，按每日2475元的标准，支付至实际付清之日止）；二、被告李培龙于本判决发生法律效力之日起十日内向原告甄迪生（PAULALLENSING)支付律师费50,000元；三、被告李吉新、珠海大合中泰进出口有限公司于本判决发生法律效力之日起十日对本判决第一、二项所确定的被告李培龙应向原告甄迪生（PAULALLENSING)承担的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告甄迪生（PAULALLENSING)的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币22140元，公告费759.1元，由被告李培龙、李吉新、珠海大合中泰进出口有限公司负担。如不服本判决，原告甄迪生（PAULALLENSING)可在判决书送达之日起三十日内，被告李培龙、李吉新、珠海大合中泰进出口有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长 邝 鹂人民陪审员 杨竹清人民陪审员 张永葵二〇一七年五月十七日书 记 员 王天赐 关注微信公众号“”