（2017）鲁0103民初1725号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-08-11
案件名称
罗冰与孙静房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市市中区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
罗冰,孙静
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0103民初1725号原告：罗冰，男，1990年7月19日出生，汉族，济南锅炉集团有限公司设计师,住济南市,委托诉讼代理人：杨娅楠，山东轩鼎律师事务所律师。被告：孙静，女，1981年6月12日出生，汉族，无业，住山东省枣庄市委托诉讼代理人：吴坫臣，山东乐和律师事务所律师。原告罗冰与被告孙静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗冰及其委托诉讼代理人杨亚楠，被告孙静的委托诉讼代理人吴坫臣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗冰向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告的房屋定金20000元及房屋首付款180000元，车位租金1800元，共计201800元。2.判令被告支付原告房屋买卖合同违约金285000元。3.判令被告因不履行房屋买卖合同而给原告造成的损失，即房屋交易中介费用31250元，律师费30000元，共计61250元。案件审理过程中，原告增加诉讼请求要求解除房屋买卖协议。事实与理由：因原告结婚需购房一套，原告通过房屋中介21世纪不动产济南中住加盟店（山东中住地产经纪有限公司）预购买被告所有的，位于济南市市中区二环南路以南阳光南路西侧B-4地块19号楼1单元203室，即中海国际社区B4小区19号楼l单元203室。原、被告在山东中住地产经纪有限公司的参与下，于2016年9月18日签订房屋买卖协议，约定房屋总价为950000元整，并约定，被告于该房屋所有权证下来之日过户给原告。2016年12月12日该房屋所有权证下来时，被告明确表示不按照该房屋买卖合同履行，需原告加付总购房款才予以过户给原告，原告与被告多次协商，并作出让步，被告出尔反尔，致使合同无法继续履行。根据《合同法》等相关法律的规定，为维护我的合法秋益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持我的诉讼请求，维护我的合法权益。被告孙静辩称：一、原、被告之间买卖合同解除原因是原告受限购政策原因不能履行，被告不具备购房条件。二、双方签订的房屋买卖合同经双方协商一致解除。三、被告不存在违约行为，双方协商一致解除合同，原告各项诉讼请求无事实及法律依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定事实如下：2016年9月18日，原、被告通过山东中住地产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》一份，约定原告购买被告所有的位于济南市市中区九曲庄路73号中海国际社区十二区19号楼1-203房屋一套，总价款95万元。双方约定房屋首付款为18万元，剩余房款采用按揭贷款方式支付。第八条约定，须由原、被告双方相互协助才能完成的事宜，双方应相互配合；由于一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合交纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同第十二条规定追究违约方责任。合同第十二条第二款约定，原、被告双方在签订本合同后，如原、被告任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价的30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）。第十三条约定签订合同当日乙方交购房定金2万元。合同签订后原告向被告交付购房首付款18万元及定金2万元。原告为本案聘请律师共支出律师费3万元。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告共向中介支付费用合计31250元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告主张因被告要求上涨购房款、不配合原告办理购房网签手续导致合同无法履行。被告对此不予认可，被告认为双方未办理网签手续的原因为政府出台相关限购政策，被告不具备购房资格导致双方无法办理网签。案件审理过程中，被告明确其主张原告不具备限购政策规定的内容为原告未提交连续缴纳相关税款的相关证据，因此不具备购房资格，原告提交了其连续24个月缴纳税款的证明，证实其具备购房资格。案件审理过程中，原告申请山东中住地产经纪有限公司工作人员解植东出庭作证，证实涉案合同履行情况及被告违约情况。证人陈述被告曾于2016年9月份要求提高涉案合同价款，双方于涉案房产房产证办理后于2016年12月份达成合意，在原合同总价款增加6万元。关于原告是否具有购房资格，证人陈述经其单位其他工作人员审核，原告具备购房资格。同时证人陈述，其认为涉案房屋买卖合同系因被告拒绝出售房屋或要求提高房价造成。案件审理过程中，被告主张原、被告之间涉案合同未履行并非由其违约导致，其曾与中介沟通办理网签事宜，并提交其与中介的微信聊天记录证明其主张。该聊天记录显示在2017年3月13日被告与中介的聊天中，中介工作人员陈述双方合同履行过程为：“当初我跟罗兵（原文为罗兵，本院注，下同）说了，那边也是不同意，后来你拿房产证的时候不是坐在一起去谈了吗？你说涨10万，最后协商到涨6万，那次本来是去网签的，但是那天你没时间，就约周三，但是周三是那天正好出限购政策了，房管局那边一直不能网签，等过了年你还跟我说让我抓紧联系罗兵那边去网签，那时候我们还没上班，后来刚上班你就告诉我你不卖了，”随后被告明确表示“我一直说不卖。他坚持有意义吗？我的东西买卖都是我的同意。”同日，被告向中介表示：“我说解除合同。解了不就完了。你各种理由。然后我打电话不接不回。”中介表示：“解除合同，罗兵不同意，而且如果你违约是需要赔付违约金的，”被告表示：“我违约吗？他不能网签不叫违约。”双方合同签订后，原、被告于2016年9月18日签订车位租赁合同一份，并支付车位租金1800元，原告要求退还该租金，被告认为该租金与本案非同一法律关系，且该车位已实际向原告交付。本院认为，原、被签订的涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。案件审理过程中，原、被告均同意解除涉案合同，本院予以确认。原告要求被告返还已付首付款及定金20万元，被告同意归还，本院予以支持。关于本案中涉案房屋买卖合同未正常履行的原因。结合本案中原告提交的被告与中介的聊天记录、证人证言，可以证实涉案合同未约定合同履行期间，在被告取得产权证书后，被告要求提高房价，双方经过协商后原告予以认可，此时合同具备了履行条件，虽其后由于客观原因致使双方暂时无法办理网签手续，但该客观原因并非导致合同无法履行，因此在合同具备条件后，双方仍应按照合同约定履行合同义务。同时根据本案中证据显示，被告具备购买涉案房屋的资格，被告主张原告不具备购买涉案房产资格，未提交相应证据予以证实，本院不予采纳。综上两点，被告主张双方合同解除系由于合同无法履行，双方合意解除，本院不予采纳。根据被告与中介的聊天记录可以显示，被告在涉案合同签订后多次明确表示拒绝出售涉案房产，拒绝履行并要求解除合同，应属于明确表示拒绝履行合同义务，应当按照合同约定向原告承担违约责任。但双方的房屋买卖合同约定的违约金计算方式明显过高，本院酌定违约金为10万元。原告主张的超出部分的违约金，证据不足，本院不予支持。关于中介费及违约金，被告违反合同约定导致合同不再履行，原告为履行合同及维护自身合法权利实际支出的中介费用、律师费等费用应属于因被告违约对原告造成的损失，应当由被告负担，因此原告要求被告赔偿损失61250元，本院予以支持。关于原、被告签订的车位租赁合同，虽与本案涉案买卖合同并非同一合同，但签订该合同明显是基于涉案买卖合同，因此为方便当事人诉讼，减少当事人诉累，本案中对此一并予以处理较为适宜。因本案中的房屋买卖合同双方均同意解除，该车位租赁合同已不存在实际履行意义。被告主张该车位已向原告租赁，未提交相应证据，并且根据本案实际，被告尚未向原告交付涉案房产，单独向原告交付车位，明显不合常理。因此原告要求返还已支付的租金1800元，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、原告罗冰与被告孙静于2016年9月18日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日解除。二、被告孙静于本判决生效之日起十日内向原告罗冰返还首付款18万元、定金2万元、车位租金1800元。三、被告孙静于本判决生效之日起十日内向原告罗冰支付违约金10万元。四、被告孙静于本判决生效之日起十日内向原告罗冰支付中介费用、律师费61250元。五、驳回原告罗冰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4690元、财产保全费3260元，均由被告孙静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 王 岩二〇一七年五月十七日书记员 陈海燕 关注公众号“”