（2017）沪01民终5153号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-06-22
案件名称
雒春梅诉上海骏富房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
雒春梅,张保平,上海骏富房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终5153号上诉人（原审被告）：雒春梅，女，1982年1月9日生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审被告）：张保平，男，1980年3月26日生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：上海骏富房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区康桥镇沪南路2568号1幢4层79室。法定代表人：郑晓乐，董事长。委托诉讼代理人：顾全华，公司员工。上诉人雒春梅、张保平因与被上诉人上海骏富房地产开发有限公司（以下简称骏富公司）商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初78778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人雒春梅、张保平上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉请。事实和理由：概括转让合同权利义务是上诉人的合同权利，而且上诉人与被上诉人已经达成了一致协议，以变更买受人的方式继续履行预售合同。上诉人在限购新政出台后，与被上诉人的职员多次联系，当时被上诉人一方的答复都是同意以变更买受人的方式继续履行。当时签合同的时候，上诉人的社保缴费年限确实离两年还差一个月，但是这个情况是和被上诉人讲过的，被上诉人表示没有问题。上诉人的贷款也审批通过了，但是因为限购新政出台后，无法办理产证，银行也就不能放款。被上诉人骏富公司辩称，一审判决正确，合同是由于新政出台，上诉人一方不符合购房资格，无法继续履行过户了，上诉人拖欠房款也已经达到了解约条件。关于合同更名的问题，双方确实协商过，但是最终被上诉人公司没有同意，双方之间没有达成正式的合意。一审判决正确，要求维持原判。2016年11月，骏富公司向一审法院起诉请求：1、解除骏富公司与雒春梅、张保平签订的《上海市商品房预售合同》；2、雒春梅、张保平支付违约金人民币693,978.20元（以下币种相同），按照总房价款的20%计算。一审法院认定事实：2015年12月23日，骏富公司与雒春梅、张保平就上海市浦东新区XX路XX弄《XX苑》XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）签订《上海市商品房预售合同》，约定房屋总价3,469,891元。合同第二十六条约定，本合同项下雒春梅、张保平享有的权益（房屋期权），雒春梅、张保平可以转让、抵押，雒春梅、张保平依法行使上述权利时，骏富公司应予协助。合同附件一付款方式和付款期限约定，付款方式为一次性付款，不贷款，雒春梅、张保平于2015年12月23日与骏富公司签约并支付首付房款1,049,891元，雒春梅、张保平于2016年2月26日前支付房款2,420,000元；同时备注：贷款方式付款，雒春梅、张保平应于签订本合同时付清首期购房款1,049,891元，余款2,420,000元办理按揭贷款向骏富公司支付，雒春梅、张保平承诺于购房合同签订当日向骏富公司提交办理按揭贷款所需的完整资料，由骏富公司代向按揭银行/公积金中心报送，若按揭贷款银行/公积金中心要求雒春梅、张保平签办有关文件等手续的，雒春梅、张保平应于骏富公司或者按揭贷款银行/公积金中心通知之日5日内至按揭银行/公积金中心签办有关文件等手续。补充条款第二条约定，在雒春梅、张保平选择一次性房款的情况下，雒春梅、张保平逾期支付房款超过15日，逾期付款金额达到总价款的20%时，视为雒春梅、张保平根本性违约，骏富公司有权选择解除购房合同，雒春梅、张保平应无条件配合办理购房合同解除相关手续，同时雒春梅、张保平应按商品房总价款的20%向骏富公司支付违约金。第四条约定，在雒春梅、张保平选择分期房款的情况下，雒春梅、张保平逾期支付房款超过90日，实际逾期房款金额达到商品房总价款的20%，视为雒春梅、张保平根本性违约，骏富公司有权选择解除购房合同，雒春梅、张保平应无条件配合办理购房合同解除手续，同时雒春梅、张保平应按商品房总价款的20%向骏富公司支付违约金。第七条约定，在雒春梅、张保平选择按揭付款的情况下，雒春梅、张保平逾期提供完整按揭贷款资料超过30日，骏富公司有权解除购房合同，雒春梅、张保平应无条件配合办理购房合同解除相关手续，同时雒春梅、张保平应按总房价款的20%向骏富公司支付违约金。合同签订后，雒春梅、张保平依约向骏富公司支付首期房款1,049,891元。2016年6月9日，骏富公司向雒春梅、张保平发送解约通告函，表示根据合同骏富公司应于2016年2月6日前收到雒春梅、张保平购房按揭款或分期尾款2,420,000元，但雒春梅、张保平逾期已123天，产生违约金147,600元，故通知雒春梅、张保平，鉴于雒春梅、张保平的严重违约，根据合同补充条款，骏富公司决定解除与雒春梅、张保平的合同，雒春梅、张保平应向骏富公司支付违约金693,978元等。2016年6月17日，张保平向骏富公司送交回执函，陈述由于与骏富公司售楼处协商换人，故暂时回老家整理材料，回沪之后再联系等。一审另查明，截至2016年11月22日参保个人城镇基本养老保险金缴费情况显示，至2016年1月，雒春梅已累计缴纳养老保险金33个月。一审中，雒春梅、张保平明确双方签订合同时雒春梅、张保平的社保累计缴纳22个月，并不符合当时购房资格，雒春梅、张保平当时向骏富公司提交了雒春梅、张保平的社保缴纳记录，骏富公司也从未指出过雒春梅、张保平不符合购房资格，之后雒春梅、张保平至骏富公司指定贷款银行办理贷款，至2016年4月雒春梅、张保平向贷款银行询问贷款情况才发现雒春梅、张保平购房资格问题；之后2016年9月1日，雒春梅、张保平至骏富公司售楼中心就变更买受人与骏富公司进行协商，期间可能雒春梅、张保平的朋友向骏富公司提出过要求补偿等，但并不是一定要求骏富公司赔偿，骏富公司当时则表示不能变更，只能退房。骏富公司则表示未收到过雒春梅、张保平提交的社保记录及贷款资料，骏富公司对于雒春梅、张保平是否具有购房资格是不作审核的；骏富公司确实指定了几家贷款银行，但骏富公司仅是代收贷款资料，收取资料后转交银行，银行收取资料后会做审核，但按照雒春梅、张保平的情况是不能办理贷款的；2016年9月1日，雒春梅、张保平及其朋友至售楼中心协商处理问题，当时提出的方案是由雒春梅、张保平找人，变更合同主体，但雒春梅、张保平提出要求骏富公司赔偿，故双方未能达成一致；同时骏富公司表示如果解除合同，已收房款愿意退还雒春梅、张保平。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。骏富公司与雒春梅、张保平之间商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，双方均应遵照履行。雒春梅、张保平提出其根据合同有权将权利义务转让他人，且与骏富公司达成了一致，一审法院认为，合同权利义务的概括转让应征得合同相对方的同意，雒春梅、张保平现有证据并不能证明骏富公司与雒春梅、张保平之间就雒春梅、张保平的合同权利义务转让已经达成一致，故对于雒春梅、张保平的该抗辩一审法院不予采信。政府关于购房政策已经公示公告，骏富公司与雒春梅、张保平均应明知，雒春梅、张保平在签订合同时并不具备购房资格，其在符合购房资格后也未积极与骏富公司沟通协商处理；骏富公司作为专业房地产开发机构，在与雒春梅、张保平签订合同时也应作谨慎的审核，最终导致之后政府对于购房人资格相关规定的变更，雒春梅、张保平短期内无法符合购房条件，双方合同目的无法实现，对此双方均负有责任，故对于骏富公司要求解除双方合同，一审法院予以支持，但骏富公司据此要求雒春梅、张保平承担违约责任一审法院不予支持。骏富公司明确表示如解除合同，愿意退还已收房款，一审法院予以准许。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，于二〇一七年一月二十三日作出判决：一、解除骏富公司与雒春梅、张保平于2015年12月23日签订的《上海市商品房预售合同》；二、骏富公司于判决生效之日起十五日内，返还雒春梅、张保平房款1,049,891元；三、驳回骏富公司的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10,739元，减半收取5,369.50元，由骏富公司负担5,329.50元，雒春梅、张保平负担40元。二审中，上诉人申请证人马某作证，马某陈述称，其在上诉人购房的时候在Q房网工作，当时给被上诉人开发的这个楼盘做推广，上诉人一方就是他推介到售楼处的，开发商曾经主动提出让上诉人找符合资格的来替代更名过户。上诉人对证人的身份和陈述表示认可。被上诉人表示当时楼盘确实有Q房网参与推广，但是对证人的身份真实性无法确认，而且虽然上诉人与被上诉人就替代更名的问题协商过，但是没有达成最终协议。本院经审查认为，首先，证人的身份缺乏其他证据佐证，但被上诉人有异议的情况下，无法确认真实性。其次，即使根据证人所陈述的内容，也仅能反映上诉人与被上诉人就替代更名的过程进行过协商，无法确认双方已经就合同更名事项达成了最终的合意，与本案争议缺乏关联性，故本院难以采纳。经本院审理查明，截至2016年11月22日参保个人城镇基本养老保险金缴费情况显示，至2016年10月，雒春梅已累计缴纳养老保险金33个月。一审法院认定的其余事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人系非上海户籍人士，其签约购房应当符合上海市的相关限购政策规定。根据本案查明的事实，即使根据双方签约当时的限购政策规定，上诉人一方也尚未完全届满社保缴纳年限，并不符合当时的购房资格。随后由于政策调整，非上海户籍人士的购房资格所需社保缴纳年限进一步延长，导致双方当事人签订的《上海市商品房预售合同》目前事实上已无法履行，一审法院据此认定解除合同，并无不当。上诉人主张应由双方变更合同主体，根据合同法规定，将合同权利义务概括转让给第三人，该应取得合同相对方的同意，现在被上诉人对此不予认可。上诉人也未能举证证明双方曾经概括转让合同义务达成确切合意，故其主张系争商品房预售合同继续履行，缺乏事实与法律依据，本院实难支持。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10,739元，由上诉人雒春梅、张保平负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈强代理审判员 何建审 判 员 李兴二〇一七年五月十七日书 记 员 曹靖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：