（2016）苏0311民初4718号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-09-25
案件名称
周忠莲、孙丽娜与王春华买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市泉山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周忠莲,孙丽娜,王春华
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0311民初4718号原告周忠莲，女，汉族，无业。原告孙丽娜，女，汉族，无业。被告王春华，女，汉族，个体户。原告周忠莲、孙丽娜与被告王春华转让合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周忠莲、孙丽娜到庭参加了诉讼。被告王春华经本院公告送达诉状副本、开庭传票等法律文书，公告期满无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周忠莲、孙丽娜向本院提出诉讼请求：1、解除原告周忠莲、孙丽娜与被告王春华签订的《出租房转让协议》；2、由被告王春华退还原告转让费85000元；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年1月1日，被告王春华与徐州军分区后勤部签订《军队房地产租赁合同》，由被告租赁本市泉山区富国路xx号x－x层房屋，租期自2015年1月1日至12月30日，年租金23760元，合同约定不得将承租的房地产转租。合同签订后，被告在租赁房屋内从事美容经营活动。2015年9月22日，原告看到被告发布的转租信息后与被告联系，被告承诺部队会与原告签订2016年的租赁合同并能正常营业，原告遂与被告签订《出租房转让协议》，约定由被告将涉案房屋转租于原告，转让费85000元，2015年10月至12月剩余租金3000元，共计88000元。原告于2015年9月23日、9月24日、10月22日分三次将88000元支付给被告，被告向原告交付了房屋。原告于2015年11月装修完毕后在标的房屋内经营百货等产品。2015年底，原告欲与部队签订租赁合同时被拒绝，同时告知因国家政策原因涉案房屋不能用于经营，并多次通知原告尽快搬离。因期间多次停水停电，致使原告主营网络店铺无法经营，不得已原告于2016年3月底被迫从涉案房屋中搬离。原告认为，原告在被告租期仅剩3个月之际向被告缴纳相当于原房租45倍的巨额转让费，系轻信被告承诺可以获得续租之权限，然，据原告了解，被告在房屋转租时，已经得知房屋因国家政策原因无法继续租赁，却将房屋转租与原告，且根本无法按照承诺协助原告签订租赁合同。被告的违约行为致使原告无法实现签订协议的目的，被告应退还原告转让费用。被告王春华未到庭参加诉讼。本院经审理认定事实如下：2015年1月1日，被告王春华与中国人民解放军江苏省徐州军分区后勤部签订《军队房地产租赁合同》，约定由被告租赁该后勤部位于本市泉山区富国路xxx号x－x层3房建筑面积50平方米的房屋用作美容经营，租赁期限自2015年1月1日至12月30日，年租金23760元；同时约定，被告不得将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经后勤部书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施。合同签订后，被告在租赁房屋内从事美容经营活动。2015年9月，原告周忠莲、孙丽娜得知王春华转让店面的信息，经与被告王春华联系沟通，原告至徐州军分区后勤部看到被告缴纳租赁费的收据后，双方于同年9月22日签订《出租房转让协议》一份，约定由被告将涉案房屋（徐州市富国街星光幼儿园斜对面沉鱼美容）转租于原告，年租金23760元，租赁期限自2015年1月1日至12月30日；转让费88000元，内含一个空调、一个饮水机、一个玻璃架、一个吧台、一个茶几、一个浴霸；军分区收被告押金2500元转到原告名下；付款方式先付80000元，余下8000元1个月之内付齐，被告保证无任何财物纠纷。协议签订后，原告于同日交给被告预付款5000元，于2015年9月23日转入被告中国农业银行银行卡内37500元，于同年9月24日转入被告中国农业银行银行卡内37500元，于同年10月22日转入被告中国农业银行银行卡内8000元。2015年9月22日，被告向原告交付了房屋。原告于2015年10月中旬装修完毕后在涉案房屋内经营百货等产品。2015年底，原告欲与徐州军分区后勤部签订租赁合同时被拒绝，并被口头告知搬离租赁房屋。2016年起断断续续出现停水停电情况，原告于2016年3月底从涉案房屋中搬离，搬离前未向徐州军分区后勤部缴纳租赁费。2016年3月28日，徐州军分区后勤部下发《关于全面停止空余房产出租的通知》，要求各承租户于2016年5月31日前腾退房屋。本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，虽被告转租未经过徐州军分区后勤部的书面同意，但根据原告的陈述，原告系看到被告发布的转租信息后与被告联系，并经原告到徐州军区分区后勤部了解被告系承租人的事实后与被告签订了《出租房转让协议》。故，该协议系双方当事人的真实意思表示，依法成立且对原、被告双方具有约束力，合同双方应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。根据原告的陈述及《出租房转让协议》的约定可以确认，原告对涉案房屋年租金23760元、租赁期限自2015年1月1日至12月30日这一事实是清楚的。虽《出租房转让协议》中未书面约定由被告协助原告办理2016年的续租事宜，但根据合同的性质、目的和交易习惯，及被告收取88000元、原告进行装修后经营的事实可以推定，原告接受涉案房屋的转租并支付转让费的目的应为2016年继续租赁使用该房屋进行经营，否则不会支付大额费用接受仅剩3个月租赁期限的房屋。而被告却在签订《出租房转让协议》时未明确告知原告2016年可能存在不能续约的情况，导致原告签订《出租房转让协议》后不能实现合同目的，故，原告有权要求解除双方签订的《出租房转让协议》。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。结合两原告接手涉案房屋及原告预期考虑到可重新签订一年租赁合同的目的综合考虑，原告可经营该店面约15个月，按双方约定的转让费计算，平均每月为5666.67元。因被告的违约行为致使原告于2016年3月底搬离，尚有9个月的时间未能完成经营。故，考虑到原告2016年经营期间未向徐州军分区后勤部支付租赁费并转到原告名下押金的具体情形，本院酌定由被告退还原告转让费51000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告周忠莲、孙丽娜与被告王春华之间的出租房转让协议。二、本判决生效后十日内，被告王春华退还原告周忠莲、孙丽娜转让费51000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1930元，由原告周忠莲、孙丽娜负担730元，由被告王春华负担1200元；公告费560元，由被告王春华负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 车 勤人民陪审员 牛太平人民陪审员 李 丽二〇一七年五月十七日书 记 员 魏 菲 来自