（2017）川1521民初911号

裁判日期: 2017-05-17

公开日期: 2017-06-09

案件名称

原告宜宾中泽投资集团物业管理有限公司与被告余凤英物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

宜宾县人民法院

所属地区

宜宾县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宜宾中泽投资集团物业管理有限公司,余凤英

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条，第九条第一款

全文

四川省宜宾县人民法院民事判决书（2017）川1521民初911号原告:宜宾中泽投资集团物业管理有限公司，住所地宜宾县柏溪花园一期4号楼，组织机构代码76729579-9。法定代表人:邓裕川，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱燕，该公司副总经理。委托诉讼代理人：母建芬，该公司职工。被告:余凤英，女，1967年1月20日出生，汉族，现居住四川省宜宾县。原告宜宾中泽投资集团物业管理有限公司与被告余凤英物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案受理。本案依法由审判员何长彬适用简易程序于2017年5月9日公开开庭进行了审理。原告宜宾中泽投资集团物业管理有限公司的诉讼代理人朱燕、母建芬，被告余凤英到庭参加了诉讼。本案现已审理终��。原告宜宾中泽投资集团物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付拖欠原告的物业服务费、生活垃圾清运费共计3827.60元；2、被告支付拖欠原告物业服务费千分之二的违约金10502.50元（违约金暂从2009年1月1日计算至2016年12月30日，并请求继续计算至付清之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2000年11月4日，被告入住位于宜宾县某小区住房，与原告形成事实上的物业管理服务关系，原告认真履行了物业公司应尽的义务。从2008年1月1日起到2014年11月19日止，被告拖欠原告物业费合计3331.80元、生活垃圾清运费495.80元，共计3827.60元。经原告多次上门（或电话）催收，被告仍未履行按约支付的义务。被告余凤英提交书面答辩状辩称，一、原告起诉要求答辩人给付物业管理费、生活垃圾费共计3827.60元和承担违约金10502.50元的请求早已超过诉讼时效；二、原告提交的证据全部都是复印件，根据我国相关法律规定，复印件是不能作为证据使用，更不能证明其主张的事实；三、原告的诉讼请求已超过诉讼时效，且没有相应的证据予以证明，该诉讼请求依法不应得到支持，答辩人不应支付原告的上述费用，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。同时在庭审中辩称：一、诉状事实与理由不相符，被告与原告形成了物业管理关系也不相符，因被告并没有于2000年11月4日入住柏溪花园，所以诉讼理由不成立；二、2002年3月3日被告才签订的《购房合同》，这幢楼2002年6月3日才验收的，被告不可能在之前就入住。三、当时被告入住时并不是与被告签订的《物业服务合同》，被告有向物管交水电费等，票据上面收款单位是裕川房产公司物业管理，并不是原告公司；四、诉状��请求已经超过了诉讼时效，请求权利应在2年内主张，原告现在申请明显已经超过了诉讼时效。并且在庭审中称其在2008年以前都交了物业费的，2014年11月和12月是交给现在的博览物业公司。本院经审理认定事实如下:原告宜宾中泽投资集团物业管理有限公司原名称为宜宾市裕川物业管理有限公司，2011年3月22日经核准变更登记为现用名称，其核准经营范围为物业管理。被告余凤英系四川省宜宾县某小区（房屋建筑面积为111.11平方米）的业主。原告与柏溪花园小区业主委员会签订《物业委托服务合同》，约定由原告对柏溪花园小区实行物业管理，委托服务期限分别为2007年7月1日至2008年6月30日、2008年7月1日至2009年12月31日、2010年1月1日至2010年12月31日、2011年1月1日至2012年12月31日、2013年1月1日至2013年12月31日。2014年原告与柏溪花园小区业主委员会未��订书面合同书，原告仍然为被告等业主所在的宜宾县柏溪镇柏溪花园提供有偿物业管理服务至2014年11月19日。其中2007年至2008年约定的物业管理服务费多层住宅按照建筑面积每月每平方米0.25元收取，2009年至2012年约定的物业管理服务费多层住宅按照建筑面积每月每平方米0.35元收取，2013年至2014年约定的物业管理服务费按照建筑面积每月每平方米0.45元收取，并支付生活垃圾清运费每月6元。被告自2008年1月1日至2014年11月19日期间未向原告缴纳物业管理费用。上述事实有原告的营业执照，宜宾市宜宾县工商行政管理局《准予变更登记通知书》，合同编号为2002-174号《商品房买卖合同》复印件一份，被告身份证复印件，原告提交的与柏溪花园业主委员会签订的五份委托服务期限分别为2007年7月1日到2008年6月30日、2008年7月1日至2009年12月31日、2010年1月1日至2010年12月31日、2011年1月1日至2012年12月31日、2013年1月1日至2013年12月31日《物业委托服务合同》复印件，原告物业公司于2014年9月26日缴纳的2014年10月份柏溪花园小区的水电费票据复印件共计三张，柏溪花园某户业主缴纳的2014年物业费票据复印件一张，证明虽未签订物业服务合同但2014年物业服务的事实是存在的，2014年11月的柏溪花园门岗的员工工资表及打卡记录，《商品房买卖合同》证明余凤英是购买柏溪花园一期房屋的产权依据，物业公司2015年、2016年的催费通知书张贴在公告栏的照片，催收柏溪花园小区业主欠物业费的公告照片，被告余凤英拖欠物业费的明细表以及原告的陈述；被告提交的其与宜宾市裕川房地产开发有限公司于2002年3月30日签订的《共建安全文明卫生小区合约》，2012年8月8日被告向裕川房产公司交水费的发票复印件一张，证明被告是向裕川房��公司交的费用，小区公共设施照片七张，证明物管公司没有经过业主的同意，擅自改变公共设施的用途以及被告的答辩予以证实。本院认为，业主委员会作为全体业主选举产生的代表业主大会的执行机构，有权代表业主、业主大会并与业主、业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同，且其与物业管理企业签订的物业服务合同对该物业区域内的全体业主具有约束力。被告作为柏溪花园小区的业主，应当按照上述协议的约定及时交纳物业管理费用。因原告与柏溪花园业主委员会最后一次签订的《物业委托服务合同》约定的委托服务期限截止时间为2013年12月31日，其权利保护期间应为2015年12月31日前，后原告先后于2015年1月1日、2016年1月1日两次将催费通知书及催收柏溪花园小区业主欠物业费的公告张贴在该小区公告栏处，其权利保护期间应为2018年1月1日前，现原告于2017年3月22日向本院提起诉讼，其中2013年1月1日之前的诉权已经超过两年诉讼时效的法律规定，其权利丧失胜诉权，本院不予支持；2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业服务费及代收代交垃圾清运费合计金额672元,本院予以支持；原告在2014年1月1日至2014年11月19日期间虽未与柏溪花园业主委员会签订书面《物业委托服务合同》，但为柏溪花园小区提供了事实上的物业服务，在此期间的物业服务费及代收代交垃圾清运费合计金额595.50元,本院予以支持。对原告要求被告支付拖欠原告物业服务费千分之二的违约金10502.50元（违约金从2009年1月1日计算至2016年12月30日，并请求继续计算至付清之日止）的诉讼请求，因其计算违约金标准过高，且在提供物业服务过程中存在服务不到位的情况，本院认为不宜支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条的规定，判决如下：一、被告余凤英于本判决生效之日起十日内支付原告宜宾中泽投资集团物业管理有限公司2013年1月1日至2013年12月31日以及2014年1月1日至2014年11月19日期间拖欠的物业服务费及代收代交垃圾清运费合计金额1267.50元。二、驳回原告宜宾中泽投资集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费158元，减半收取79元，由原告宜宾中泽投资集团物业管理有限公司负担72元，被告余凤英负担7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员　何长彬二〇一七年五月十七日法官助理　罗　玲书记员　曾籽鑫来源：