（2017）湘12民终320号

裁判日期: 2017-05-17

公开日期: 0001-01-01

案件名称

阎骏、李青水与周争房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省怀化市中级人民法院

所属地区

湖南省怀化市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

阎骏,李青水,周争

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖南省怀化市中级人民法院民事判决书（2017）湘12民终320号上诉人（原审原告）：阎骏，男，1990年6月21日出生，汉族，住湖南省怀化市鹤城区。上诉人（原审原告）：李青水，男，1991年6月21日出生，��族，住湖南省中方县。二上诉人共同委托诉讼代理人：周娟，湖南五溪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周争，女，1985年12月26日出生，汉族，户籍住址湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：补新泉，湖南宏峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亮，湖南宏峰律师事务所实习律师。上诉人阎骏、李青水因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2016）湘1202民初2181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人阎骏、李青水上诉请求:撤销原审判决第二项，改判被上诉人退回两上诉人支付的2016年7月至2016年10月的租金及保证金共计42840元。事实和理由：一审判决适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第94条，判决解除上诉人与被上诉人2016年4月17日签订的店铺租赁合同不当。既然是法定解除合同情形，合同解除的时间应当是适用《中华人民共和国合同法》第96条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。而一审法院却以被上诉人接受钥匙的时间为合同解除的时间，属于适用法律错误。按通知到达被上诉人的时间为合同解除的时间，被上诉人应当退还上诉人2016年7月至2016年10月的租金及押金。因此，一审法院适用法律错误，请求二审法院依法改判。被上诉人周争未作书面答辩。上诉人阎骏、李青水向一审法院起诉请求：1、判令解除周争与阎骏、李青水于2016年4月17日签订的店铺租赁合同；2、判令周争退回两阎骏、李青水支付的2016年7月-2016年10月的租金及保证金共计42840元。原审法院认定事实：2016年4月17日，阎骏、李青水（乙方）与周争（甲方）签订《店铺租赁合同》，约定：周争将位于怀化市中心商业步行街C193号铺出租给阎骏、李青水使用。租赁期限为2016年4月28日至2017年4月28日；阎骏、李青水有下列情形之一的，周争可以终止合同，收回店面并保证金作为违约金不予退还，1、擅自将店面转租、分租、转让、转借或与他人调剂交换的；2、拖欠租金15天；3、阎骏、李青水提前终止合同。月租金为8000元，每半年支付一次；合同签订之日交清2016年4月28日起至2016年10月28日止的租金48000元，并一次性支付半年物业管理费3840元，一次性支付保证金16000元；若合同期满，阎骏、李青水无违约行为，周争将保证金全数归还阎骏、李青水��若阎骏、李青水未按时缴纳租金或有其他违约行为，保证金不退，阎骏、李青水赔偿周争损失。阎骏、李青水租赁期间发生用水、用电、税收、房产税、工商、物业管理费以及其他一切费用，均由阎骏、李青水自行负责。签订合同当天，周争给阎骏、李青水出具收条“今收到2016年4月28日至2016年10月28日店铺租金、物管费、保证金共陆万元整。尚欠7840元未付”，李青水给周争出具欠条“今欠到周争432501198512262584门面租金共7840元，在2016年6月28日之前归还”。周争将门面交付给阎骏、李青水经营使用。后阎骏、李青水认为租赁周争的该门面没有装空调，严重影响经营，要求解除合同，并要求周争退还租金及保证金。周争不同意阎骏、李青水该要求。另查，怀化市中心商业步行街原未安装空调，入夏后气温升高，经营户经过维权后已安装中央空调。��化市中心商业步行街C193号商铺的所有权人是怀化市通源物业服务有限公司，2015年10月30日周争与怀化市通源物业服务有限公司签订《中心商业步行街商铺租赁合同》，租赁期限自2016年1月18日至2022年1月17日。周争2016年12月29日已收到阎骏、李青水交付的怀化市中心商业步行街C193号商铺的钥匙。原审法院认为：周争与阎骏、李青水签订的《店铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。周争与阎骏、李青水约定的房屋租赁期限自2016年4月28日起至2017年4月28日止，月租金为8000元，每半年支付一次，合同签订之日交清2016年4月28日起至2016年10月28日止的租金48000元、半年物业管理费3840元、保证金16000元。阎骏、李青水交付周争6万元后，周争已将门面交付给了阎骏、李青水经营使用。阎骏、李青水以门面没有装空调，无法正常经营，致使合同目的不能实现，诉请周争退回其支付的2016年7月-2016年10月的租金及保证金共计42840元，因周争与阎骏、李青水在合同第二条中约定：阎骏、李青水提前终止合同的，周争可以终止合同，收回店面并保证金作为违约金不予退还。怀化市中心商业步行街是一条大型商业街，门面是否装有空调，阎骏、李青水在签合同时应知晓该情况。七月天热后，虽给阎骏、李青水正常经营造成一定影响，但经过经营户集体上访维权后已装了中央空调，故阎骏、李青水的该诉请本院不予支持。周争2016年12月29日已接收阎骏、李青水交给的怀化市中心商业步行街C193号商铺的钥匙，故阎骏、李青水诉请解除周争与阎骏、李青水2016年4月17日签订的店铺租赁合同，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除阎骏、李青水与周争2016年4月17日签订的店铺租赁合同；二、驳回阎骏、李青水对周争的其他诉讼请求。案件受理费871元，由阎骏、李青水负担。经审理查明：一审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。二审中双方当事人均未提供新的证据。另经二审询问核实，上诉人主张以解除合同的通知到达对方的时间为合同解除时间。本案上诉人没有专门向被上诉人送达解除合同的通知，而是主张起诉状中包含有解除合同的内容，应以起诉状副本送达到被上诉人的时间为通知到达时间。本院认为：上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同中的怀化市中心商业步行街C193号铺面所有权属于怀化市通源物业服务有限公司。周争承租怀化市通源物业服务有限公司铺面，期限自2016年1月18日至2022年1月17日。后周争经得出租人怀化市通源物业服务有限公司的同意，将该铺面转租给了上诉人阎骏、李青水。周争不存在非法转租的行为。上诉人与被上诉人签订的铺面租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，是合法有效的合同。双方当事人都因受该合同的约束，依法履行自己的义务。上诉人阎骏、李青水与被上诉人周争签订的铺面租赁合同不存在法定解除的情形。但是双方当事人在合同中约定：若乙方（承租方）即阎骏、李青水提前终止合同，则甲方即周争可以收回店面且保证金将作为违约金不予退还。双方在合同中约定的租赁期限是2016年4月28日至2017年4月27日，而阎骏、李青水于2016年7月29日就向一审法院提起诉讼，明确表示要解除租赁合同。根据双方当事人签订的房屋租赁合同，阎骏、李青水非因周争一方的原因提前终止合同，其向被上诉人周争给付的保证金将不予退还。因此，上诉人要求退还保证金的上诉请求无法得到支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，阎骏、李青水主张通过诉讼的方式解除合同，起诉状送达时间是2016年9年2日。但以诉讼方式解除合同，应以人民法院的裁判结果作为合同是否解除的依据。起诉状副本送达给周争时，人民法院对于案件尚在审理过程中，并没有作出解除合同的裁判。所以阎骏、李青水主张起诉状副本的送达��间为合同解除时间的理由不能成立，依法不予支持。本案一审裁判后，阎骏、李青水提起上诉，故裁判尚未发生法律效力。但本案在一审诉讼过程中，经一审法院协调，阎骏、李青水于2016年12月29日将铺面交还给了周争。周争于当日接收了阎骏、李青水交还的怀化市中心商业步行街C193号商铺的钥匙。据此，可认定当日双方已通过协议的方式终止了合同的履行，双方关于租金计付的权利义务终止。本案阎骏、李青水主张铺面未安装空调影响经营，从而要求解除合同。虽然铺面未安装空调影响经营的事实成立，但双方签订合同时对于铺面未安装空调的现状，阎骏、李青水是明知的，双方在合同中对此也未进行权利义务的设定。所以未安装空调的事实不能认定周争违约。且事后通过政府协调，业主已安装了空调。所以阎骏、李青水据此要求解除合的理由不能成立。鉴于本案双方已协议实际终止了合同的履行，原审法院判决解除合同并无不当，应于支持。从合同生效后至双方实际终止合同履行，已经过了8个月的期间，阎骏、李青水已实际占有使用铺面8个月，对于该期间的租金，阎骏、李青水应当支付。阎骏、李青水预付的租金、物业管理费及保证金尚不足以抵付租金，故其要求退还相关费用的诉讼请求依法不应予以支持。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律准确，处理恰当。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人阎骏、李青水预交的上诉案件受理费871元，由上诉人阎骏、李青水负担。本判决为终审判决。审　判　长　　张义泰代理审判员　　罗雪花代理审判员　　刘礼川二〇一七年五月十七日代理书记员　　欧雅文关注公众号“”