（2017）苏09民终996号

裁判日期: 2017-05-17

公开日期: 0001-01-01

案件名称

中国工商银行股份有限公司东台支行与常育红房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省盐城市中级人民法院

所属地区

江苏省盐城市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

常育红,中国工商银行股份有限公司东台支行

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省盐城市中级人民法院民事判决书(2017)苏09民终996号上诉人（原审被告）：常育红，男，1963年4月8日生，汉族，居民，住东台市。委托诉讼代理人：陈巧生（系常育红之妻），女，1961年8月30日生，汉族，住东台市。委托诉讼代理人：陈亚富，江苏天全律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司东台支行，住所地东台市望海西路4号。法定代表人：钱新华，该支行行长。委托诉讼代理人：张剑，江苏牧剑律师事务所律师。上诉人常育红因与被上诉人中国工商银行股份有限公司东台支行（以下简称工商银行东台支行）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院（2016）苏0981民初6357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2��23日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。常育红上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回工商银行东台支行的起诉。事实和理由：1、工商银行东台支行主张收产的房产中含有常育红土地使用权份额，在未就土地使用权进行析产的情况下，一审径行判决将讼争的房屋交由工商银行东台支行收产实质是剥夺了常育红在涉案房产中的土地使用权，本案依法应驳回起诉；2、退一步讲，即使不存在物权纠葛，本案还存在工商银行东台支行催收程序不合法、双方终止租赁关系的条件未成就、租赁期限尚未届满等事实未查清。工商银行东台支行辩称，1、本案房屋租赁合同法律关系明确，事实清楚，双方自2012年1月1日起未签订书面合同，应视为不定期租赁，工商银行东台支行可以随时解除��同，工商银行东台支行于2016年8月3日向常育红发送了房屋返还通知书，要求迁让符合法律规定，常育红应该让出承租的房屋，并交纳拖欠的租金；2、本案是基于租赁合同关系处理的租赁物返还法律关系，常育红的反诉是基于行政部门确权后处理的物权变更法律关系，两个诉求是基于不同的法律关系，不能合并审理，常育红应另行主张。请求二审法院驳回上诉，维持原判。工商银行东台支行向一审法院提出诉讼请求：1、判令常育红立即无条件搬出工商银行东台支行出租给其的东台市北关北路42号商用房并恢复原有状况（将常育红的东西搬离该商用房内）；2、判令常育红支付2015年1月至2016年8月合计20个月的房租11667元（7000元/12个月×20个月）。一审法院认定的事实：工商银行东台支行为北关北路42号商用房的房屋产权人和土地使用权人，房屋的产权证号：东台市房权证西城区字第××号，证载建筑面积为62.30㎡。土地使用权证号：东国用（2006）第232483号，证载使用权面积21.0㎡，其中分摊面积21.0㎡。2001年10月10日，工商银行东台支行与常育红签订《租房协议》，将位于北关路（原工行北关储蓄所）店面房3.5间即案涉房屋出租给常育红，年租金7000元，签订协议后一次缴清，租期自2001年10月10日起至2002年12月31日止。后双方多次续签租房协议，年租金均约定为7000元。2008年6月19日，双方签订最后一份书面《租房协议》，租期3年，自2008年1月1日起至2011年12月31日止，乙方（常育红）向甲方（工商银行东台支行）缴纳租金，3年租金贰万壹仟元整（含开票税金），签订协议后一次缴清。双方签订的6份《租房协议》均约定，如因国家建设需要，拆除案涉房屋则按实际��用时间计算租金，乙方必须无条件搬出，同时乙方不得向甲方提出任何经济补偿。2011年8月26日，工商银行东台支行向常育红发出《关于我行租赁房屋到期后不再出租的通知》，通知常育红：“我行与你签订的位于北关路（原工行北路储蓄所）房屋租赁协议于2011年12月31日到期，现按照上级清理闲置固定资产相关通知要求，该房屋租赁期满后不再出租，请你在2012年1月1日前将房屋腾空后交给我行，特此通知。”常育红在该通知“签收人”上签字。工商银行东台支行发出该通知后，案涉房屋仍继续由常育红承租使用至今。2014年9月24日，常育红缴纳了2012.1.1—2014.12.31三年期间的租金21000元。审理中，常育红认为根据2014年9月24日缴纳3年租金的事实，可以认定双方已达成口头协议，3年一租，并待租期届满时缴纳租金，现下一个三年租期（2015.1.1—2017.12.31）未届满，不应终止合同、缴纳租金。工商银行东台支行认为，因2011年底租期届满后考虑到案涉房屋可能拆迁或其他用途，未签订书面合同，由常育红继续使用，如要终止租赁关系，工商银行东台支行提前通知常育红后可以随时终止。因此，工商银行东台支行于2016年8月3日向常育红发出《房屋返还通知》并张贴于案涉房屋的墙上，内容为：“我行与你签订的位于东台市北关北路40号房屋租赁协议于2011年12月31日已到期，到期后我行已书面向你告知不再续签合同，你方要求给予宽限期，我行承诺给予你方一定的搬迁过渡期。现因我行该处房屋另有他用，现通知你方十五日内将房屋返还我行，否则将依法维权，特此告知。”期间，工商银行东台支行曾于2016年5月25日向常育红发出《关于优先购买权的函》，告知常育红案涉房屋按上级行要求需进行闲置资产的处置，现决定委托盐城市拍卖行有限公司进行公开拍卖。并于2016年6月9日在东台日报上刊登《拍卖公告》，公告拍卖案涉房屋（东台市北关北路42号的门面房，房产证证载建筑面积62.3㎡，国有土地使用权证证载金融用途作价出资性质的土地使用权分摊面积21㎡）。另查明，2003年10月12日，常育红通过盐城市拍卖行有限公司拍卖购得由工商银行东台支行收产的“台城北关路40号原汇通商场一层北侧房屋”，具体拍卖物为“台城北关路40号原汇通商场一层北侧房屋3间，建筑面积61.58㎡，土地分摊面积43.6㎡”。后常育红办理了北关北路40号房屋的房屋产权证（东台市房权证西城区字第××号），证载建筑面积61.58㎡。北关北路40号房屋和案涉42号房屋系相邻的门面房，常育红根据国土档案局92-743的档案资料，40��房屋和42号房屋原由工商银行东台支行占有的土地使用权面积为64.6㎡，现工商银行东台支行的42号房屋实际占用了常育红的土地，提出反诉要求工商银行东台支行归还常育红的土地。一审法院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，工商银行东台支行与常育红于2011年12月31日合同期满后，常育红继续承租案涉房屋，工商银行东台支行虽于2011年8月26日发出《关于我行租赁房屋到期后不再出租的通知》，但未实际履行通知的内容且接受了常育红缴纳的租金，视为工商银行东台支行仍同意常育红按原承租协议继续承租案涉房屋，审理中工商银行东台支行亦认可双方��租赁关系一直存续，直至2016年8月发出《房屋返还通知》，主张房屋返还时终止。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，未达成补充协议或不能按照合同有关条款或交易习惯确定时，视为不定期租赁。常育红以2012.1.1—2014.12.31期间的租金为2014年9月24日缴纳的事实辩称双方已达成口头协议3年一租，期满缴纳租金，但其提供的证据不足以证明其主张，且工商银行东台支行亦不予认可，一审法院对其辩称意见不予采信，工商银行东台支行与常育红之间应视为不定期租赁。不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，但出租人解除房屋租赁合同的，应给予承租人合理准备期限。工商银行东台支行已经在2016年8月份通知常育红解除租赁关系返还房屋，故对工商银行东台支行要求常育红搬迁并清空案涉房屋的诉讼请求，依法应予支持。关于租金的问题。根据工商银行东台支行与常育红从2001年至2011年的书面约定以及2012年至2014年3年的租赁费用给付情况，现工商银行东台支行以7000元/年的标准，向常育红主张2015年1月至2016年8月（20个月）期间的租金11667元（7000元/年÷12个月×20个月），一审法院予以支持。关于常育红在答辩期间提出反诉，认为工商银行东台支行的房屋占用了常育红的土地，反诉要求工商银行东台支行归还常育红土地的问题。一审法院认为本案是基于租赁合同关系处理的租赁物返还法律关系，常育红的诉求则要基于相关部门确权后处理的物权变更法律关系，常育红的诉求与本案不形成本诉与反诉的关系，故常育红提出的请求本案不予处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十��条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、常育红于判决发生法律效力之日起30日内将位于东台市北关北路42号商用房内属于自己的物品迁出，腾空房屋并返还给工商银行东台支行；二、常育红于判决发生法律效力之日起30日给付工商银行东台支行房屋租金11667元。案件受理费172元，减半收取86元，由常育红负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。常育红提交了2016年12月2日寄送给工商银行东台支行的信函以及邮寄信函的挂号信收据和回单，证明常育红多次催告工商银行东台支行，要求办理常育红竞拍所得房屋的土地证，实质也是在催告工商银行东台支行对整体土地使用权进行确权、分割。本院组织当事人进行了证据交换和质证。工商银行东台支行对常育红提交证据的质证意见为：该证据与本案无关联性，且是在一审判决作出后寄出的函件，不予认可。本院经审核认定：常育红提交的2016年12月2日邮寄给工商银行东台支行的信件及邮寄凭证，真实性予以认定，与本案的关联性不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，工商银行东台支行与常育红就东台市北关北路42号商用房从2001年10月10日起形成租赁合同关系，双方共签订了6份租房协议，协议约定的租赁期间至2011年12月31日止。租赁期满后，常育红仍实际承租案涉房屋至今。2014年9月24日，常育红交纳了2012年1月1日起至2014年12月31日的租金，之后的租金尚未交纳。2016年8月，工商银行东台支行通知常育红解除租赁合��，并要求在宽限期内返还房屋。根据合同法的规定，双方之间应为不定期租赁，出租人可以随时解除合同，因此，常育红应在合理的准备期限届满后将案涉房屋交还工商银行东台支行。常育红称双方已经达成口头协议三年一租，期满交纳租金，该陈述无证据证实，双方亦无此交易习惯，故本院对此不予认定。常育红称未签收2011年8月26日的《关于我行租赁房屋到期后不再出租的通知》，该事实是否成立，不影响双方租赁关系已经终止事实的认定。常育红称案涉房屋占用了其所购买的40号房屋的部分土地使用权，并以此为由拒绝交还案涉房屋。本院认为，案涉42号房屋是否占用了常育红所有的40号房屋的土地使用权，应由相关行政部门进行确权，本案系基于房屋租赁合同关系处理的租赁物返还法律关系，故常育红关于土地使用权的主张不在本案审理范围。常育红承租了��商银行东台支行的3.5间房屋，根据现有证据，该3.5间房屋与常育红所有的40号房屋并不重复，根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，故一审法院判决常育红将案涉房屋交还工商银行东台支行并无不当。综上，常育红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费172元，由上诉人常育红负担。本判决为终审判决。审判长　　孙曙光审判员　　张晨阳审判员　　曹　荣二〇一七年五月十��日书记员　　张　育更多数据：