（2017）苏01民终3310号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-06-24
案件名称
丁本武与戴超、倪玉丹房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
丁本武,戴超,倪玉丹,南京链家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终3310号上诉人（原审原告）：丁本武，男，1966年11月30日出生，汉族，无业，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：李瑞，北京大成（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：戴超，男，1982年6月1日出生，汉族，住南京市雨花台区。被上诉人（原审被告）：倪玉丹，女，1985年1月24日生，汉族，南京市第一医院护士，住南京市雨花台区。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：曹成明，江苏宁通律师事务所律师。原审第三人：南京链家房地产经纪有限公司，住所地南京市六合区中山科技园科创大道9号D5幢111室。法定代表人：左晖，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘惠，女，该公司法务。上诉人丁本武因与被上诉人戴超、倪玉丹、原审第三人南京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2016）苏0104民初5429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。丁本武及其委托诉讼代理人李瑞，戴超及其与倪玉丹的共同委托诉讼代理人曹成明，原审第三人链家公司的委托诉讼代理人刘惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁本武上诉请求：撤销原审判决，改判支持上诉人原审诉讼请求；被上诉人承担二审诉讼费用。事实和理由：1、涉案房屋内存在非正常死亡事件，是对于当事人形成缔约意思表示具有重大影响的信息，被上诉人负有信息披露义务，一审法院适用法律错误。虽然凶宅并非法律概念，但根据我国传统习俗，若出售房屋内曾经发生过非正常死亡事件，此类房屋被称为凶宅。在缔约过程中，当事人对缔约决策有重大影响的信息具有披露义务，这是诚实信用原则与《合同法》第四十二条明确规定的。上诉人购买涉案房屋是用于女儿婚房，涉案房屋属于凶宅的信息，对于上诉人作出正确的意思表示具有重要意义。2、双方签署《南京市存量房买卖合同》时被上诉人提供虚假信息，构成欺诈。被上诉人在签署合同时告知上诉人涉案房屋不存在非正常死亡事件，上诉人在此前提下作出购买决定，被上诉人的行为构成欺诈。3、被上诉人以欺诈的方式使上诉人在违背真实意思表示的情况下订立合同，上诉人有权要求法院予以变更。被上诉人提供虚假信息，并以市场价格出售了涉案房屋，而属于凶宅的房屋其市场价值必然会贬损，且难以再次出售。被上诉人从欺诈中获利，违背民法的公平原则。据此，上诉人有权要求变更合同价款。综上，被上诉人负有披露房屋信息的义务，被上诉人告知上诉人涉案房屋不存在非正常死亡事件构成欺诈，上诉人基于该虚假信息作出了错误意思表示，涉案房屋难以出售且存在价值贬损，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人戴超、倪玉丹辩称，涉案房屋并非凶宅。意外死亡事件发生于9年之前，且发生在涉案房屋外，即使如上诉人所述该房屋为民间说法中的凶宅，经过中间一任房主的居住，按民俗也已洗白；两被上诉人并不存在欺诈行为，其并不知晓涉案房屋存在死亡事件。两被上诉人于2011年通过中介购买涉案房屋，其时因楼层、采光较好，与比同小区房屋价格要高。两被上诉人之女于2011年7月出生，出生后不久即入住涉案房屋，一家人也居住其中。2015年8月1日两被上诉人虽另行购买新房，但并未居住，而是一直用于出租，直至签订涉案《南京市存量房买卖合同》后的2015年7月30日方才迁出。因此，其确实不知涉案房屋曾发生过死亡事件。上诉人亦无任何证据证明被上诉人存在欺诈行为。综上，请求二审法院维持原判。原审第三人链家公司述称，原审第三人在本案中属于无独立请求权的第三人，一审法院认定事实清楚，适用法律明确，请求二审法院维持原判。丁本武向一审法院起诉请求：1、撤销丁本武、戴超、倪玉丹签订的《南京市存量房屋买卖合同》，戴超、倪玉丹退还房屋价款948000元；2、戴超、倪玉丹赔偿因撤销合同给丁本武造成的房屋增值预期利益损失123240元、房产过户税费损失18960元、装修损失30000元、中介费损失21610元，合计193810元。2016年10月12日变更诉讼请求为戴超、倪玉丹退还丁本武购房款284400元。一审法院认定事实：戴超、倪玉丹于2011年12月13日通过买受取得涉案房屋（建筑面积49.66平方米）所有权，转让价款为730000元。随后，戴超、倪玉丹及家人即居住于涉案房屋。2013年7月30日，戴超、倪玉丹及家人买受取得位于南京市××区软件大道××室房屋（建筑面积147.92平方米）所有权。2015年7月26日，丁本武、戴超、倪玉丹在链家公司的居间下签订《南京市存量房屋买卖合同》，戴超、倪玉丹将涉案房屋出售给丁本武，转让价款为948000元。在《房地产经纪服务事项告知书》中，戴超、倪玉丹确认交易房屋在本人持有期间未发生过自杀、他杀的“非正常死亡”事件。此后丁本武、戴超、倪玉丹各自履行合同，涉案房屋所有权于2015年11月6日登记至丁本武及家人名下，并完成房屋交付。丁本武在居住中得知，涉案房屋曾发生自杀事件，与戴超、倪玉丹交涉无果，诉至法院。另，2007年9月16日有群众报警称，路过时看见在双乐园17栋四楼一40岁男子掉下。14时37分民警到达现场，跳楼自杀男子已被120急救车送往市第一医院，后民警赶到医院了解系顾庭元（1951年7月28日生，住涉案房屋）因有××从自己的家中跳楼自杀。据其女儿顾朴说下午2时左右接其父电话说走了。下午4时许，民警从医院得知顾庭元因抢救无效死亡。一审审理中，丁本武坚持申请对涉案房屋作为凶宅前提下的市场价值进行评估鉴定，一审法院先委托北京仁达房地产评估有限公司南京分公司（以下简称仁达评估公司）进行评估，仁达评估公司因“凶宅”房屋信息难以获取、无法确定“凶宅”这一因素在实际交易过程中对房屋价格的影响程度于2016年11月28日退案。一审法院后委托江苏象仁土地房地产咨询评估有限公司进行评估，因无法确定“凶宅”等主观因素对估价对象市场价值的影响、且无凶宅备案数据库，于2017年1月5日退案。一审法院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。本案中，双方的争议焦点是，涉案房屋在丁本武购买时是否为“凶宅”，戴超、倪玉丹是否有义务批露相关信息。一审法院认为，“凶宅”并非法律上的概念，一般指发生非正常死亡并给人主观上带来恐惧的房屋，法律上也没有在房屋买卖时需披露非正常死亡等相关内容的规定。在房屋买卖过程中，房屋出卖人确实负有向买房人提供会影响房屋价值或缔约决策的重要关联信息的义务，但涉案房屋前房主跳楼死亡的事件发生于2007年，距丁本武、戴超、倪玉丹签订买卖合同已有8年之久的时间，且戴超、倪玉丹一家在涉案房屋内居住有三年左右时间，前房主跳楼死亡对一般人主观带来的影响有限，故该信息并不属戴超、倪玉丹应当披露的信息范围；另外也没有证据证明戴超、倪玉丹明知且故意隐瞒，故一审法院认为丁本武的诉讼请求，没有事实、法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回丁本武的诉讼请求。一审案件受理费5566元，由丁本武负担。二审中，当事人未提交新证据。一审法院认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案中被上诉人戴超、倪玉丹是否具有披露涉案房屋信息的义务，是双方当事人产生争议之处。上诉人上诉称涉案房屋曾发生死亡事件属于卖方必须披露的信息，对此本院认为，在房屋买卖过程中，房屋出卖人虽有义务披露影响房屋价值或缔约决策的重大信息，但涉案房屋中发生跳楼死亡事件距涉案房屋买卖合同签订已有8年之久，且死亡地点并非处于室内；两被上诉人一家在涉案房屋内居住也已超过三年，故该信息对涉案房屋及一般公众的影响相对较小，并不属应当披露的信息范围。两被上诉人称其持有期间未发生死亡事件，已尽到一般意义上的披露义务。上诉人上诉称两被上诉人告知其不存在死亡事件属于欺诈，但其并未提供充分证据证明两被上诉人确实知晓涉案房屋过发生过死亡事件且作出虚假陈述。据此，上诉人的上诉请求不具备事实与法律依据。综上，丁本武的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5566元，由丁本武负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 孙 伟代理审判员 张卓慧二〇一七年五月十七日书 记 员 赵和玉 微信公众号“”