（2017）吉01民终1045号
裁判日期: 2017-05-17
公开日期: 2017-06-27
案件名称
吉林省天一房地产开发有限责任公司诉王岩等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吉林省天一房地产开发有限责任公司,王岩,长春市四环物业管理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终1045号上诉人（原审原告）：吉林省天一房地产开发有限责任公司，住所地长春市开运街130号。法定代表人：万晓薇，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘ＸＸ，吉林万智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王岩，男，汉族，1984年1月26日出生，住所地长春汽车经济技术开发区。被上诉人（原审第三人）：长春市四环物业管理有限公司，住所地长春市绿园区西环城路与自立街交汇处。法定代表人：赵得柱，该公司经理。委托诉讼代理人：李敏，吉林德谷律师事务所律师。上诉人吉林省天一房地产开发有限责任公司（以下简称天一公司）因与被上诉人王岩、长春市四环物业管理有限公司（以下简称四环物业）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春汽车经济技术开发区人民法院（2015）长汽开民初字第163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。天一公司上诉请求：1.依法判令王岩给付天一公司尚欠购房余款170551.00元及利息。2.请求二审法院依法判令王岩给付天一公司尚欠缴产权费、入住费用6475.18元及利息。3.一二审诉讼费由王岩承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.本案诉争的房屋归属天一公司。天一公司与第三人在2010年7月5日签订的双方合作终止协议中第七条约定：“本协议双方签字（盖章），甲方按本协议约定的时间将2300万元现金支付对方后，涉及‘天一大众人家’和‘天一家源1953’两个开发项目的经济、经营风险等所有的权利义务，均与乙方无关。此前与‘天一大众人家’和‘天一家源1953’两个开发项目有关的单方承诺、双方或者多方签订的协议、意向书等所有与上述两个项目相关的书面文件都不再发生法律效力。”涉案房屋一审判决亦认定不在抵顶范围之内。王岩于2007年6月24日与天一公司签订房屋买卖合同，明确约定王岩向天一公司履行合同。第三人在合作期间没有独立处分房屋权利，所有房屋的买卖都由天一公司签订合同，办理产权手续。而且涉案抵账房屋、车库，不是第三人的，第三人不具有涉案房屋处置权。2.本案第三人与案外人涂俊峰等人抵账行为与天一公司无关。天一公司与第三人2006年1月5日双方签订联合开发协议，天一公司与第三人是合作关系，在合作期间天一公司与第三人是共同开发主体，不是共同施工主体。本案第三人是涉案抵工程款的施工主体，第三人雇佣证人涂俊峰进行施工，他们之间是承发包关系，与天一公司无关。一审法院认定王岩提交的2007年12月28日的“报告”记载：“因涂俊峰于2007年5月承包吉林省天一房地产开发有限责任公司和长春市四环物业管理有限公司两家合作开发天一大众人家小区4号楼、5号楼及兴顺花园19号楼里外抹灰和贴砖工程。工程结束后，尚欠工程款、人工费共计人民币246590元，通过长春市四环物业管理有限公司协商，同意将天一大众人家小区12栋4门609室及9栋136号车房（房屋建筑面积107.21平方米，车库22.14平方米），作为工程款抵账给王岩”。此报告只有第三人签字盖章，与天一公司无任何关联，并不能代表天一公司。因此，对天一公司不产生任何法律效力。二、王岩违反房屋买卖合同义务，应给付天一公司剩余房屋价款、办理产权费用和入住费用及相应利息。王岩与天一公司于2007年6月24日签订买卖合同，明确王岩向天一公司偿还剩余房款及办理产权和入住费用。王岩辩称：原审判决正确，要求维持原判，驳回上诉。四环物业辩称：原审判决正确，要求维持原判，驳回上诉。天一公司向一审法院起诉请求：请求判令被告给付原告购房款187406元及自2007年10月31日起至付清之日按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。一审法院认定事实：2007年6月24日，原告（乙方）、被告（甲方）签订协议书，约定：1.原告同意选择“天一·大众人家”12栋4单元609室的房屋，总房款256888元；2.原告同意被告以按揭贷款（公积金贷款）的形式购买上述房屋，被告承诺在接到原告通知一周内将贷款所需相关资料送至原告售楼处；3.被告签订本协议书时，支付30%的首期款86888元；4.上述房屋于2007年10月31日前交钥匙，每逾期一日原告按照被告所交房款的万分之三给予补偿，逾期三十日，被告有权提出退房，原告除返还被告已付房款外，并按同期银行存款利率支付被告所交房款利息；5.原告同意以王岩的名义开具正式的购房发票并签订商品房买卖合同……。审理中，被告就其交纳首付款的经过表示，其原购买的系“天一·大众人家”10栋5单元609的房屋，并于2006年10月8日向第三人交纳房款72928元，后因原告将该房出售他人，故双方经协商，将其购买的房屋更换为本案案涉房屋，并向原告补交了房款差价13960元，同时签订购房协议书。原告对被告上述陈述无异议。就该事实，原告另提交收款收据两份予以证实，其中2006年10月8日的收据记载的房屋坐落位置为“10-5-609”，并加盖有第三人公章，第三人表示其收取的该笔款项已转入与原告的共同账户中；原告补交差价款收据的出具时间为2007年6月24日，其上记载的房屋坐落位置为“12-4-609室”，并加盖有原告财务收讫章。就其未交纳剩余房款的事实，原告表示，被告承包了“天一·大众人家”小区的部分工程，原告与第三人共欠付其工程款246590元，经原、被告，第三人及涂俊峰四方协商，以案涉房屋及9栋136号车库抵账给被告。庭审中，被告提交的2007年12月28日的“报告”记载：“因涂俊峰于2007年5月承包吉林省天一房地产开发有限责任公司和长春市四环物业管理有限公司两家合作开发天一大众人家小区4号楼、5号楼及兴顺花园19号楼里外抹灰和贴砖工程。工程结束后，尚欠工程款、人工费共计人民币246590元，通过长春市四环物业管理有限公司协商，同意将天一大众人家小区12栋4门609室及9栋136号车库（房屋建筑面积107.21平方米，车库22.14平方米），作为工程款抵账给王岩。”第三人在该报告上加盖的公章，并由第三人法定代表人“赵得住”签名，同时“赵得住”在报告书写“扣我公49街区利盈”的字样。原告对于该证的真实性无异议，第三人对该证真实性有异议，但对于抵账的事实予以认可。就抵账事实，被告方证人涂某某出庭作证，证明其系原告及第三人“天一·大众人家”和“兴顺花园”的抹灰工程的承包人，被告是其合伙人，其将欠付的工程款转给被告了，并经过第三人的同意。2013年9月11日，案涉房屋取得了产权证，相关手续系由原告办理，产权证记载：“房产证号：长房权字第50602604**号，房屋所有权人：王岩，房屋坐落：汽开区支农大街一汽49街区CD组团天一·大众人家小区12号楼1609房间，建筑面积107.49平方米，丘（地）号：4-106/104-221609”。原告提交的2013年6月25日的住宅专项维修资金专用票据及2013年9月18日的完税证记载，原告代缴印花税82.23元、契税3861.59元、物业维修资金6436元，而对其主张的产权登记费、产权手续费、煤气安装费等则未能提供有效证据证实。上述房产证取得后一直由原告持有，被告表示其曾找过第三人要产权证，第三人告知正与原告打官司，因被告有对外债务，着急卖房，故在房产部门补办了案涉房屋的产权证，证号为：长房权字第5060265452。现该房已由被告出售给案外人张洪良，并已办理了产权证。因双方就剩余房款、相关费用及车库价款产生纠纷，原告起诉至本院，庭审中，原告放弃要求被告给付车库价款的主张，表示另行告诉。另查：2010年7月5日，原告（甲方）与第三人（乙方）签订协议书一份，该协议书记载，依据2006年1月5日《联合开发协议书》，甲乙双方联合开发了“天一·大众人家”和“天一·家源1953”工程项目。该协议书约定，双方在同意以下条款后，第三人在上述两个作项目的全部权利义务终止，并明确了抵顶第三人投资及预期利润的房屋坐落位置，同时约定，此前与上述两个开发项目有关的单方承诺、双方或多方签订的协议、合同、意向书等所有与上述两个项目相关的书面文件都不再发生法律效力。经与上述协议书核对，案涉房屋不在抵顶的房屋范围内。一审法院认为：关于本案是否已经超过诉讼时效的问题，因双方对于剩余尾款的给付时间并无约定，原告可得随时主张权利，被告亦未能提供原告诉请已超诉时效的充分证据，故本院对该案已超诉讼时效的主张不予支持。从审理查明的事实看，“天一·大众人家”项目系由原告与第三人联合开发的项目，虽然双方在2010年7月5日签订的协议书中，约定与上述项目有关的单方承诺、双方或多方签订的协议、合同、意向书等所有与上述两个项目相关的书面文件都不再发生法律效力，且案涉房屋亦不在抵顶之列，但该约定并不具备约束合同外第三方的效力。再从各方举证、质证及庭审陈述看，原告与第三人联合开发期间，第三人作为联合开发的一方主体已经协商将案涉房屋抵顶给本案被告，且从被告首先向第三人购买“10-5-609”的房屋、交纳首付款，后该款又成为案涉房屋首付款一部分的经过看，第三人在联合开发期间对案涉房屋是有处置权利的,上述以案涉房屋抵账行为意思表示真实，亦不违反法律强制性规定，应予履行。退而言之，即使原告与第三人之间存在限制或禁止第三人处分开发项目的约定，其效力也仅及于原告与第三人之间，被告基于对上述事实的理解及对第三人开发商主体身份的认识而产生的信赖利益，亦应当得到保护。故依据上述认定，本院对于原告要求被告给付购房尾款的主张不予支持，但在办理产权过程中，原告已为被告代缴了印花税82.23元、契税3861.59元、物业维修资金6436元，被告应予给付，并应自原告代缴之日起支付利息，除此外，原告诉请的产权登记费、产权手续费、煤气安装费等其他费用及利息，因其举证不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王岩于本判决生效之日立即给付原告吉林省天一房地产开发有限责任公司印花税82.23元、契税3861.59元、物业维修资金6436元，合计10379.82元及利息（其中，印花税及契税利息自2013年9月18日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算；物业维修基金自2013年6月25日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。二、驳回原告吉林省天一房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费6900元，原告吉林省天一房地产开发有限责任公司负担3990元，被告王岩负担60元，退回原告吉林省天一房地产开发有限责任公司2850元；保全费1940元，原告吉林省天一房地产开发有限责任公司负担1820元，被告王岩负担120元。本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，二审庭审时当庭联系天一公司的工作人员朱健，朱健称王岩不符合公积金贷款条件，天一公司又不具备商业贷款的条件，天一公司一直在向王岩催要剩余房款，但后来向王岩催要剩余房款的时候，王岩的妻子说不欠天一公司购房款了。天一公司对朱健的陈述无异议；王岩称其不知道，但朱健所述与事实不符，因为朱健知道王岩用工程款抵账的事，如果天一公司不认可抵账的事，就不会在2007年底将钥匙给了王岩；四环物业认为朱健没有到庭接受询问，身份不能确认，即便是朱健本人，因为朱健现任职于天一公司，与天一公司有利害关系，朱健的陈述具有倾向性，不应采信。本院认为：1.案涉房屋买卖合同系天一公司与王岩所签订，王岩未交纳全部购房款属实，天一公司根据房屋买卖合同约定向王岩主张剩余购房款应予支持。2.王岩主张案涉房屋购房尾款已经通过抵顶工程款的方式支付完毕，但王岩从四环物业取得的工程款债权是基于案外人涂俊峰为四环物业施工的事实，王岩、涂俊峰、四环物业虽均认可案涉房屋剩余购房款已经通过抵顶工程款的方式支付完毕，但上述行为并未得到债权人天一公司的认可，故本院对王岩该项主张不予支持。3.四环物业主张欠付涂俊峰与王岩的工程款系天一公司和四环物业联合开发项目的共同债务，不应由四环物业单独承担，天一公司与四环物业在2010年7月5日已经结算完毕，王岩不应再行支付剩余购房款，因四环物业的上述主张系天一公司与四环物业之间的联合开发法律关系，而本案是天一公司与王岩之间的购房合同关系，二者并非同一法律关系，四环物业以此主张王岩无需支付剩余购房款没有依据，本院不予支持。4.根据天一公司与王岩于2007年签订的《协议书》约定的购房总价为256888元及王岩已付购房款86888元的事实，王岩尚欠天一公司购房款170000元，因王岩在未支付剩余购房款的情况下一直使用案涉房屋，按照合同约定其应当自2007年10月31日开始向天一公司支付剩余房款的利息。至于天一公司主张的欠缴产权登记费80元、煤气安装费3300元、可视对讲单元门及入户防盗门1500元、装修管理费200元、物业费预存645元、垃圾清运费376元，天一公司对其主张的上述费用均未能提交票据予以证明，故本院仅对王岩认可的产权登记费80元予以确认。综上，原判决认定事实不清，适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春汽车经济技术开发区人民法院（2015）长汽开民初字第163号民事判决；二、王岩于本判决生效后立即向吉林省天一房地产开发有限责任公司支付剩余购房款170000元及利息（利息自2007年10月31日开始计算至本金实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、王岩于本判决生效后立即向吉林省天一房地产开发有限责任公司支付产权登记费80元；四、驳回吉林省天一房地产开发有限责任公司其他诉讼请求及其他上诉请求。如按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费为7683元，由王岩负担7376元，吉林省天一房地产开发有限责任公司负担307元；保全费1940元，吉林省天一房地产开发有限责任公司负担78元，王岩负担1862元。本判决为终审判决。审 判 长 王晓艳代理审判员 李 迪代理审判员 贺银婷二〇一七年五月十七日书 记 员 米志娜 来源：百度“”